2009北京市大兴区榆垡镇居住区A组团土地一级开发项目申请报告

北京市大兴区榆垡镇居住区A 组团土地一级开发 项目申请报告 报告申报单位：北京市土地整理储备中心大兴区分中心 报告编制单位：北京方恒基业工程咨询有限公司 项目报告编制单位： 北京方恒基业工程咨询有限公司（证书编号：工咨甲10120070013） 总 经 理：张德山 编制负责人：张雨廷 编 制 人：谭宏 许松 姬云飞 审 核 人 : 刘敬民 目 录 第一章 申报单位及项目概况 . 6 一、项目申报单位概况 6 二、项目概况 6 三、报告编制依据 10 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 . 12 一、发展规划分析 12 二、产业政策分析 15 第三章 资源开发及综合利用分析 18 一、资源开发方案 18 二、资源利用方案 18 三、资源节约措施 19 第四章 节能方案分析 20 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 21 一、项目选址及用地方案 21 二、土地利用合理性分析 23 三、征地拆迁和移民安置规划方案 . 23 第六章 环境和生态影响分析 . 27 一、项目建设环境 27 二、环境保护 28 三、地质灾害影响分析 29 四、特殊环境影响分析 30 第七章 经济影响分析 31 一、经济效益测算 31 二、经济费用测算 31 三、经济分析 38 四、区域经济及宏观经济影响分析 . 38 第八章 社会影响分析 . 39 一、社会影响效果分析 39 二、社会适应性分析 39 三、社会风险及对策分析 40 第九章 结论及建议 42 一、结论 42 二、建议 42 附表： 项目投资估算表 附图： 项目控规图 第一章 申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况 单位名称：北京市土地整理储备中心大兴区分中心 单位地址：北京大兴区黄村镇兴政街29 号 单位性质：全额拨款事业单位； 法人代表：朱德良 机构设置：规划综合部、土地整理部、土地储备开发部、市场交易部； 业务职能：受北京市土地整理储备中心委托承担本区范围内土地的收购、整理、储备、 一级开发及经营性用地入市公开交易的管理工作，其主要职能如下： 土地整理方面：承担土地后备资源调查、土地开发整理专项规划编制等专项技术任务； 参与本市土地开发整理年度计划编制；负责土地开发整理项目立项踏勘、可研、规划设计及 预算的初审；负责土地开发整理项目实施期间的指导、监督、检查，参与项目的竣工验收； 参与土地开发整理有关政策研究。 土地储备方面：参与土地储备开发有关政策研究；组织编制全市年度土地收购储备计 划；负责市中心为主体的储备开发实施工作；负责市中心储备土地的期间管理工作；负责储 备、一级开发、入市交易土地规划意见书申报。 开发管理方面：负责全市土地一级开发管理及一级开发招投标组织工作；编制年度土 地一级开发计划；参与土地一级开发管理有关政策研究；负责储备开发土地验收工作。 市场交易方面：负责市土地交易市场招标拍卖挂牌业务咨询、业务组织及后期协调工 作；参与土地市场交易有关政策研究。 二、项目概况 1．项目名称：北京市大兴区榆垡镇居住区A 组团土地一级开发项目 2．项目建设背景： 大兴区地处北京市南郊，永定河冲积平原上，总面积1039.12 平方公里，总人口75.3 万人。大兴区东与通县相连，南与河北省廊坊市、固安县等相通，西隔永定河与房山区相望， 北接丰台、朝阳二区。 经过十几年的建设，大兴区基础设施已比较完善，尤其是北京经济技术开发区达到了 高标准的“七通”。伴随北京市政府近年来对南城的政策引导和投资力度的加大，南六环、 南五环东西贯穿该地区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电、供水、供暖、 供气网络和雨污水排放管线，交通四通八达，电讯设施十分齐全。 榆垡镇位于北京市最南端，隔永定河与河北省交界，处于北京“两轴－两带－多中心” 发展格局中的“西部生态带”范畴，是多中心中的重要一点，距北京市区35 公里，距大兴 新城23 公里。素有“京南第一镇”美誉。镇域南北长约11 公里，东西宽约20 公里，镇域 总面积约136 平方公里。依据总体规划，榆垡镇是北京市西南部重要门户，是集农业、新技 术产业、生态旅游业为一体的综合型重点发展城镇。 随着国家重大基础设施可能落户大兴，为区域临空经济的发展提供了机遇 大兴新城规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇 创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。 通过本项目的实施，完成项目用地的征地拆迁以及市政道路建设和地下管网的敷设， 使项目用地达到“七通一平”建设条件，并对一级开发后具备条件的经营性建设用地以公开 招标、拍卖或挂牌方式组织上市交易。 3．项目建设内容： 本项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、拆迁补偿的实施、市政 方案的咨询与市政建设、验收入市交易及相关后续事项。本项目拆迁涉及民宅拆迁总共16 户，建筑面积4000 万平方米；本项目涉及非住宅拆迁建筑面积1639 平方米，为集体企业拆 迁。 4．项目位置： 该项目位于榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大 街。项目区位优势和交通优势明显。 5．建设用地规模： 本项目总用地面积14.6236 公顷，建设用地面积11.2307 公顷，代征道路3.277 公顷， 代征绿地0.1159 公顷。 6．建设方案： 本项目总用地面积14.6236 公顷，建设用地面积11.2307 公顷，代征道路3.277 公顷， 代征绿地0.1159 公顷；新建面积17.85 万平方米，其中居住用地建筑面积7.12 万平方米， 安置用房A-039 的建筑面积8.96 万平方米，商业用地建筑面积1.79 万平方米，容积率为 1.6，绿化率30%，建筑高度24 米。本项目用地内需拆除旧有建筑5639 平方米。 8． 项目开发周期：本项目计划2009 年 4 月开始实施，2010 年 10 月具备上市条件，至 2011 年 4 月完成全部土地一级开发。 本项目开发周期为两年。 第一阶段：从2009 年 3 月至2009 年 5 月，完成前期手续（规划意见书、建设项目用 地预审、一级开发立项、建设用地规划许可证、制定拆迁工作方案等）的申报工作。 第二阶段：从2009 年 4 月至2009 年 6 月，完成征地工作。 第三阶段：从2009 年 6 月启动民宅拆迁,9 月完成民宅拆迁。 第四阶段：从2009 年 10 月至2010 年 10 月，完成基础设施建设。 第五阶段：2010 年 10 月至2011 年 4 月，申请一级开发验收，入市交易及后续事项。 9．项目投资及资金筹措： 本项目总投资19722 万元，由北京市土地整理储备中心及大兴区分中心负责项目资金 的筹措。 10．经济预测 A 组团用地范围 通 和 街 今 荣 大 街 榆 平 路 榆 纬 四 路 经预测，本项目总投资项目预计投入19722 万元，预计收入15848 万元，预计亏损3874 万元。 11．项目进展情况 目前，本项目正在同步办理项目规划意见书、项目交通影响评价、项目环境影响评价 等前期手续，拆迁的前期准备工作已准备就绪，拆迁工作于今年展开。 12．项目招标 本项