项目拓展管理流程
项目拓展管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 投货发嶙中心 人,ftft 胃wwr^ ml«lIrltfl»lels~& mzs 二& 、概述 目的 保持公司可持续发展,规范和明确公司项目拓展过程及职责划分,有效规避项目投 资风险,提高项目决策的规范性和计划性。 适用范围 适用于公司非旧改新开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序管理。 术语和定义 二、工作程序 1.基础信息研究 组织/经办 相关说明 相关文件/记录 时间要求 投资发展中心 城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日 常研究、行业政策信息动态及当地楼市与政策情况 研究等,各方面主要内容详见附件1〜5。 市场研究数据库 (参考) 日常 营销策划中心 市场销售情况分析和客户消费行为取向研究。 日常 设计管理中心 行业产品发展趋势的研究,并总结公司已开发项目 产品类型经验及行业标杆企业、竞争对手的产品类 型特点。 日常 成本管理中心 对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信 息持续跟踪调研。 《成本管理流程》 日常 2. 年度项目投资和土地储备计划 2. 1.根据公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境,投资发展中心每年12月份组织 公司各部门参与年度项目投资和土地储备计划研讨,在战略规划期内按年度分解各项目发展 目标,制定《年度土地储备计划》,明确下一年度项目投资的数量、投资额度、城市布局、 投资时机等。 2. 2,《年度土地储备计划》经分管领导、总经理审核,董事长审批后颁布执行,作为指导公司项 目拓展工作的依据和考核责任单位业绩的重要指标。 2. 3.投资发展中心负责跟踪《年度土地储备计划》的执行情况。如需调整,由投资发展中心提出 修订方案,经上述审批程序批准后方可调整。 3, 土地获取 3. 1. 土地信息收集及内部立项 3. 1. 1.投资发展中心负责土地信息的收集与管理,填写完整的《土地信息登记表》并定期跟踪土地 信息变动情况;城市公司的土地信息由综合部收集整理,填写《土地信息登记表》,经城市 公司总经理审核后报送投资发展中心备案。 3. 1.2.内部立项 1)对于招拍挂的土地:投资发展中心实时监测目标城市招投标网站、及时收集目标城市的土地 推介资料。 2)对于非招拍挂的土地:投资发展中心填写《土地信息登记表》,并对土地信息进行筛选后, 提报优质项目的《项目立项建议书》。 3)《项目立项建议书》经分管领导审核、公司总经理审批后下发。 4)对于未通过内部立项审批的土地信息,应进入公司的土地信息库,投资发展中心负责定期跟 踪和更新。 3. 2.现场踏勘 3. 2.1.针对目标地块,投资发展中心组织相关部门人员根据《土地勘查要点》进行实地调研,详细 了解周边市场环境、配套设施,了解项目所在区域规划,判断未来发展趋势,确认项目取得 条件和流程。 3. 3,投资分析 3. 3.1.投资发展中心组织营销策划中心、成本管理中心、财务管理中心等部门对目标地块进行市场 调研和经济测算,完成《在售楼盘调查表》、《市场调研报告》和《项目经济测算报告》。同 时,在设计管理中心的协助下完成项目概念规划草案。 3. 4.可研报告 3. 4.1.投资发展中心负责编制《可行性研究报告》,营销、成本、财务、工程、设计、运营、人力 行政、客服等部门参与。 3. 4. 2.《可行性研究报告》经投资分管领导审核后上报决策委员会审议、总经理审核、董事长审批。 3. 5.项目取得预案 3. 5.1.投资发展中心编制《项目取得预案》、《尽职调查报告》、《项目获取风险评估表》,内容包括 招拍挂项目的竞买策略和非竞争性获取项目的工作预案等,报总经理审核,董事长审批。投 资发展中心根据预案获取土地。 3. 6, 土地获取手续办理 3. 6. 1.投资发展中心办理土地获取相关手续,人力行政中心、财务管理中心进行配合,及时提供下 列材料:1)董事会(股东会)决议;2)法定代表人身份证明书;3)法定代表人身份证明 或授权委托书、身份证原件及复印件;4)银行资信证明;5)其它需要提供的材料。 3. 6.2. 土地拿到后即刻告知公司各分管领导,并与次日发送《土地获取快报》在公司网站公示。 3. 7,项目及资料交接 3.7. 1. 土地获取后,投资发展中心组织项目启动会,配合相关部门完成公司注册,并将资料移交至 公司相关部门,详见《项目资料移交主要工作内容》(附件7)。 三、支持文 1)《市场定位及产品策划管理流程》 2)《成本管理流程》 四、相关记录 1)《市场研究数据库》(参考) 2)《年度土地储备计划》 3)《土地信息登记表》 4)《项目立项建议书》 5)《土地勘查要点》 6)《在售楼盘调查表》 7)《市场调研报告》 8)《项目经济测算报告》 9)《可行性研究报告》(参考) 10)《项目取得预案说明》 11)《尽职调查报告》 12)《项目获取风险分析评估表》 13)《土地获取快报》 五、附件 附件1国内外宏观经济研究 工作内容 具体工作 计划时间 获取信息渠道 经济数据指标 主要经济指标的收集,如 GDP\CPI\ PPI\贸易额等 结合统计局公布节奏 定,分为月度、季度 和年度更新 1)外部研究机构。 2)通过网络关注,包 括政府统计局网站、 专业协会网站、新浪 地产、凤凰网等资讯 平台。 宏观经济分析 预测 收集券商、投行、政府研 究机构、经济学家的经济 分析报告或言论,提炼观 点 随时关注 输出成果 《宏观经济数据库》、《房地产信息简报》、《月度房地产形势分析报告》 附件2房产市场研究 工作内容 具体工作 计划时间 获取信息渠道 全国房地产市 场指标 收集全国房地产市场主要指标, 包括先行指标(房地产开发投 资、开竣工面积)、市场表现指 标(开发资金来源、景气指数、 成交量、空置量、价格指数)等 每月10日左右 国家统计局网站等 城市房产市场 数据 收集广州、海口等公司已进入或 拟进入城市的房产数据,包括但 不限于商品房成交套数、面积、 价格等。 随时关注 1)各城市的透明售 房网网站。 2)长江证券、中原 地产研究院等机构 报告 输出成果 《房产市场数据库》、《房地产信息简报》、《月度房地产形势分析报告》 附件3土地市场研究 工作内容 具体工作 计划时间 获取信息渠道 城市土地市场 数据 收集广州、海南等已进入或拟进 入城市的土地公告和成交