土地供應政策對房價的影響分析
土地供雁政策辇寸房僵的影警分析 【摘要】本文用面板敷披和空冏言十量擘的方法言登分 析瞭土地供雁量和土地市埸化水平封住房僵格的影警方向、 影警程度 【眉融建言司】土地供雁政策;空冏言十量;面板敷披 —、引言 自彳耸1990年H矜院旗怖瞭91虢令《城金真土地有值有限 期出言襄、Wllf^例》,要求用於商棠、瓣公、工棠、住宅等 经管性土地均^行有值使用出言襄方式,各地政府根披自身^ II情况邀撑不同的土地供雁市埸化水平,於是土地供雁便成 舄政府宏mm空的政策工具之一。近年来,政府步页原出重拳, 加大封房地走市埸的控力度,土地^控政策也燮得越来越 重要,成房地走市埸言周控的重要手段。因此,土地供 雁政策封房地走市埸到底有什麽檬的影警,影警程度多大等 冏题的研究具有理^僵值和现^意羲 二、文®^宗述舆理^基磴 土地供雁政策封房地走市埸的影警,II外的研究大多敷 侧重茎寸香港的研究。如Peng和Wieat on( [ 994)、Tse( 1998) 和Hui (2004)茎寸香港的研究成吉果^示土地供幻燮化筌寸地僵、 住宅僵格和住宅供幻都有段大影警,政府主要通遏土地供雁 和城市房地走市埸。Bl内的研究以定性分析舄主。 定量分析上,剽琳(2002 ) 深圳市做瞭^言登研究,ft琨土 地出言襄面稹和商品房售僵之冏呈正相[1非昌系。周京奎(2006) 采用格蔺18因果li系检^法研究瞭土地睛置面稹莹寸地僵和 房僵的影警。潘捷,胡晓添等(2005 ) S用日寺差相^法封南 京市土地出言襄面稹、土地出言襄金等因素封房僵在日寺冏上的镇 先舆滞彳爰逵行瞭研究,金吉果表明土地出言襄面稹镇先於房僵。 接洪(2007 ) ®用面板数披,莹寸於土地供政策茎寸房地走市埸 的影警it行研究,得出土地供雁政策已经窒寸房地走市埸走生 明^影警的名吉^ ,主要表现在土地供雁量和土地供雁的市埸 化程度封房地走市埸的影警 现有的文献主要是采用日寺冏序列模型、截面敷披模型和 面板敷披模型三丰重分析框架来分析土地政策封房僵的影警。 很少有考虑空冏相互li系,逵而采用空冏言十量模型来研究土 地供雁政策莹寸房地走市埸的影警。地II之冏的经酒地理行舄 之冏一般都存在一定程度的空冏交互作用,即空冏依性和 空性。在分析地II水平而非家水平上经酒冏题日寺, 空冏自相IW典空性雁得到充分考虑,因舄空冏相厚昌的 存在使得普通二乘法的估言十名吉果走生偏差。因此,研究土地 政策封房地走市埸影警,有必要考虑空冏相(i因素,横建空 冏言十量模型来消除空冏相li性辱致茎寸模型参敷估言十的森差 三、模型和敷披来源 本文参考Hui (2004)建立的住房僵格模型,在他的模型 框架下,情建空冏言十量模型,模型如下 其中、舄雨地的经度.舄雨地的^度 其中,表示住房僵格;表示人均GDP ;表示城金真人口 ; 表示利率;表示土地供雁面稹,表示土地招拍挂卜面稹。本文 自於屉年《中a统言十年饕》、《中hh±»源年璧》 人均gdp是反映宏展状况指檬,宏tws高滩 日寺畲加大茎寸房地走的需求,所以人均GDP房屋需求的重要因 素之一。我仍提出假哉一:人均GDPW住房房僵有^著影警, 业且有正相IWfiil系 人口规模也是能使房屋需求曲生移勤的其他重要 因素。人口规模越大,经酒集聚效雁越明,彳忙而影警需求 曲^移勤。故本文提出第二彳固假哉假哉:城金真人口住房房僵 有^著影警,业且有正相店鄂昌系 由於利率也是政府家宏fO周控II民经酒和房地走的 —侗重要手段,不僮影警投资者的贷款能力,而且莹州黄房者 的信贷走生直接影警。我仍提出假哉三:利率封住房房僵具 有^相店鄂哥系 土地供雁量y夬定瞭房屋的供雁量,*夬定瞭房屋的供求iw 系,彳但而影警瞭房僵的升典降,因此,土地供雁量封地僵和 房僵起n融建作用;而作舄有值供雁的土地招拍挂卜,通 商的相互MW而提高土地成本,逵而影警房屋僵格。本文 的假哉四:土地供雁量封房僵有正相n鄂邑系,而招拍挂卜面稹 封房僵呈射目系 本文最金冬的模型如下 四、果分析 本文逼用El horst(2003) ^建的方法封(1)和(2)式中的 行估言十。逼一方法的僵黑占是将面板敷摞模型中的日寺[W 和地II固定效雁估言十方法延伸到空言十量模型中(接建航, 2006X本文蔓iS用地II固定效雁方法,而没有引入日寺冏固 定效雁方法,主要是因舄我仍所估言十的燮量利率是不随地H 燮化的。如果引入日寺冏固定效雁,瘠照法窒捐亥燮量逵行估言十。 舄瞭瘠空冏言十量模型的僵努和僖统言十量模型逵行比4度,本文 遢封普通^性模型逵行估言十,金吉果如表1 表1的名吉果言兑明: (1) 人均GDP、城金真人口、土地供雁面稹、招拍挂卜土地 面稹莹寸房僵的影警方向和假哉的一致。蔓有利率封房僵的影 警和琪期的不一致,业且三侗模型利率均不^著,il可能是 由於中阈的利率言周整幅度不大或者不钩及日寺,商供雁 和居民需求的旗望都没有起到足豹的抑制作用,政府封利率 的^整相封於房僵^控遢虚於被IM立置 (2 ) 土地供雁面稹封房僵的影警系敷三彳固模型都舄 -0. 05,但是普通^性模型和空冏滞彳爰模型相雁的P值不^ 著,分另临0.19、0.13 ,而空冏森差模型的P值舄0. 08 , 在10^11著性水平下^著,言兑明空IW森差模型窒寸模型的估 言十有所改善,有效的言登瞭土地供雁面稹窒寸房僵的正向影警 (3)比®=(@模型,空冏滞彳爰模型比普通^性模型好, 空冏森差模型比空冏滞彳爰模型好。空冏森差模型更好的解释 瞭茎寸房僵的影警,GDP每增加1 M ,房僵上升0. 01元;城金真 人口每增加1 M ,房僵上升3. 65元;土地供雁每增加1公 bM ,房僵下降0. 05元;招拍挂卜面稹每增加1公康,房僵上 升0.55元 五、名吉^ 人均GDP封房僵的影警^著,而束部地II通常有段高的 GDP存量和增畏率,逼是言亥地匾房快的主要原因之一。 彳耸言周控房僵的紧迫性来看,51建地匾要加弓鱼房地走市埸 控,以避免房快,造成资走泡沫和资源浪费等彳笠而 影正常与蜃展 参考文献 [1] Eddi e Chi - nan Hui, An Enpi ri cal Study of t he Effect of Land and Lease Condi ti on on the Housi ng 融rket:ACase of Hong Kong. Property Anagen®nt, Vol, 22, Nd. 2, 2004. [2] Rui j ue Peng and Wl I i am C. Wieaton, Effect of Rest ri ct i ve Land Suppl y on Housi ng i n Hong Kong: An Econon®t ri c Anal ysi s[J ] ,J ournal of Housi ng Research, Vol. 5, Issue 2,1994, Fanni e l\^ie. [3] Rayiwnd Y. C Tse. Housi ng Pri ce, Land Suppl y and Revenue