土地供應政策對房價的影響分析

土地供雁政策辇寸房僵的影警分析 【摘要】本文用面板敷披和空冏言十量擘的方法言登分 析瞭土地供雁量和土地市埸化水平封住房僵格的影警方向、 影警程度 【眉融建言司】土地供雁政策；空冏言十量；面板敷披 、引言 自彳耸1990年H矜院旗怖瞭91虢令城金真土地有值有限 期出言襄、Wllf例，要求用於商棠、瓣公、工棠、住宅等 经管性土地均行有值使用出言襄方式，各地政府根披自身 II情况邀撑不同的土地供雁市埸化水平，於是土地供雁便成 舄政府宏mm空的政策工具之一。近年来，政府步页原出重拳， 加大封房地走市埸的控力度，土地控政策也燮得越来越 重要，成房地走市埸言周控的重要手段。因此，土地供 雁政策封房地走市埸到底有什麽檬的影警，影警程度多大等 冏题的研究具有理僵值和现意羲 二、文宗述舆理基磴 土地供雁政策封房地走市埸的影警,II外的研究大多敷 侧重茎寸香港的研究。如Peng和Wieat on [ 994、Tse 1998 和Hui 2004茎寸香港的研究成吉果示土地供幻燮化筌寸地僵、 住宅僵格和住宅供幻都有段大影警，政府主要通遏土地供雁 和城市房地走市埸。Bl内的研究以定性分析舄主。 定量分析上，剽琳2002 深圳市做瞭言登研究，ft琨土 地出言襄面稹和商品房售僵之冏呈正相［1非昌系。周京奎2006 采用格蔺18因果li系检法研究瞭土地睛置面稹莹寸地僵和 房僵的影警。潘捷，胡晓添等2005 S用日寺差相法封南 京市土地出言襄面稹、土地出言襄金等因素封房僵在日寺冏上的镇 先舆滞彳爰逵行瞭研究，金吉果表明土地出言襄面稹镇先於房僵。 接洪2007 用面板数披，莹寸於土地供政策茎寸房地走市埸 的影警it行研究，得出土地供雁政策已经窒寸房地走市埸走生 明影警的名吉 ,主要表现在土地供雁量和土地供雁的市埸 化程度封房地走市埸的影警 现有的文献主要是采用日寺冏序列模型、截面敷披模型和 面板敷披模型三丰重分析框架来分析土地政策封房僵的影警。 很少有考虑空冏相互li系，逵而采用空冏言十量模型来研究土 地供雁政策莹寸房地走市埸的影警。地II之冏的经酒地理行舄 之冏一般都存在一定程度的空冏交互作用，即空冏依性和 空性。在分析地II水平而非家水平上经酒冏题日寺， 空冏自相IW典空性雁得到充分考虑,因舄空冏相厚昌的 存在使得普通二乘法的估言十名吉果走生偏差。因此，研究土地 政策封房地走市埸影警,有必要考虑空冏相i因素，横建空 冏言十量模型来消除空冏相li性辱致茎寸模型参敷估言十的森差 三、模型和敷披来源 本文参考Hui 2004建立的住房僵格模型，在他的模型 框架下，情建空冏言十量模型，模型如下 其中、舄雨地的经度.舄雨地的度 其中，表示住房僵格；表示人均GDP ；表示城金真人口 ； 表示利率;表示土地供雁面稹，表示土地招拍挂卜面稹。本文 自於屉年中a统言十年饕、中hh源年璧 人均gdp是反映宏展状况指檬,宏tws高滩 日寺畲加大茎寸房地走的需求，所以人均GDP房屋需求的重要因 素之一。我仍提出假哉一人均GDPW住房房僵有著影警, 业且有正相IWfiil系 人口规模也是能使房屋需求曲生移勤的其他重要 因素。人口规模越大，经酒集聚效雁越明,彳忙而影警需求 曲移勤。故本文提出第二彳固假哉假哉城金真人口住房房僵 有著影警，业且有正相店鄂昌系 由於利率也是政府家宏fO周控II民经酒和房地走的 侗重要手段，不僮影警投资者的贷款能力，而且莹州黄房者 的信贷走生直接影警。我仍提出假哉三利率封住房房僵具 有相店鄂哥系 土地供雁量y夬定瞭房屋的供雁量，*夬定瞭房屋的供求iw 系，彳但而影警瞭房僵的升典降，因此，土地供雁量封地僵和 房僵起n融建作用；而作舄有值供雁的土地招拍挂卜，通 商的相互MW而提高土地成本，逵而影警房屋僵格。本文 的假哉四土地供雁量封房僵有正相n鄂邑系，而招拍挂卜面稹 封房僵呈射目系 本文最金冬的模型如下 四、果分析 本文逼用El horst2003 建的方法封1和2式中的 行估言十。逼一方法的僵黑占是将面板敷摞模型中的日寺［W 和地II固定效雁估言十方法延伸到空言十量模型中接建航， 2006X本文蔓iS用地II固定效雁方法，而没有引入日寺冏固 定效雁方法,主要是因舄我仍所估言十的燮量利率是不随地H 燮化的。如果引入日寺冏固定效雁，瘠照法窒捐亥燮量逵行估言十。 舄瞭瘠空冏言十量模型的僵努和僖统言十量模型逵行比4度，本文 遢封普通性模型逵行估言十，金吉果如表1 表1的名吉果言兑明 1 人均GDP、城金真人口、土地供雁面稹、招拍挂卜土地 面稹莹寸房僵的影警方向和假哉的一致。蔓有利率封房僵的影 警和琪期的不一致，业且三侗模型利率均不著，il可能是 由於中阈的利率言周整幅度不大或者不钩及日寺,商供雁 和居民需求的旗望都没有起到足豹的抑制作用，政府封利率 的整相封於房僵控遢虚於被IM立置 2 土地供雁面稹封房僵的影警系敷三彳固模型都舄 -0. 05,但是普通性模型和空冏滞彳爰模型相雁的P值不 著，分另临0.19、0.13 ,而空冏森差模型的P值舄0. 08 , 在1011著性水平下著，言兑明空IW森差模型窒寸模型的估 言十有所改善，有效的言登瞭土地供雁面稹窒寸房僵的正向影警 3比模型，空冏滞彳爰模型比普通性模型好， 空冏森差模型比空冏滞彳爰模型好。空冏森差模型更好的解释 瞭茎寸房僵的影警,GDP每增加1 M ,房僵上升0. 01元；城金真 人口每增加1 M ,房僵上升3. 65元；土地供雁每增加1公 bM ,房僵下降0. 05元；招拍挂卜面稹每增加1公康，房僵上 升0.55元 五、名吉 人均GDP封房僵的影警著，而束部地II通常有段高的 GDP存量和增畏率，逼是言亥地匾房快的主要原因之一。 彳耸言周控房僵的紧迫性来看，51建地匾要加弓鱼房地走市埸 控，以避免房快，造成资走泡沫和资源浪费等彳笠而 影正常与蜃展 参考文献 [1] Eddi e Chi - nan Hui, An Enpi ri cal Study of t he Effect of Land and Lease Condi ti on on the Housi ng 融rketACase of Hong Kong. Property Anagennt, Vol, 22, Nd. 2, 2004. [2] Rui j ue Peng and Wl I i am C. Wieaton, Effect of Rest ri ct i ve Land Suppl y on Housi ng i n Hong Kong An Econont ri c Anal ysi s[J ] ,J ournal of Housi ng Research, Vol. 5, Issue 2,1994, Fanni e l\ie. [3] Rayiwnd Y. C Tse. Housi ng Pri ce, Land Suppl y and Revenue