商业地产(零售业)选址与商圈分析
商业地产(零售业)选址与商圈分析 一、商业地产: 1.1商业地产概念: 商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式,简单的说就是“商贸+地 产”。 1.2商业地产形式(按市场功能和建筑形态来划分): (1)底商、裙楼(商场)、社区临街商铺 (2)专业市场、专业商场 (3)整合性复合性的商业楼 (4)写字楼 (5)步行街 (6)地下商业城(街) (7)购物中心(SHOPPINGMALL) (8)酒店(产权式酒店) (10)会展中心、会馆、会所 (11)文化产业商业地产(电影院、娱乐城) (12)卫生产业商业地产(药房、诊疗所) (13)教育产业商业地产(校园商业广场) (14)工业园区商业地产 (15)旅游商业地产 1.3商业地产的特点 (1)开发口岸的择优性(交通要道、临街、周围有巨大消费群) (2)功能定位的差异性 (3)物业经营的多样性(出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营) (4)业态组合的复杂性 (5)主力品牌的号召性 (6)装修配置的层次性 (7)保值增值的可靠性(土地增值、装修、商业经营) (8)抵押融资的变现性 (9)开发经营的风险性 (10)服务管理的专业性(物业管理、商业经营管理) 二、商业地产市场服务区(商圈)调查: 2.1 商圈(trade area)概念: 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范 围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域,或者是一个 商业地产项目吸引消费者的有效空间范围C 2.2商圈的划分: 任何一个商业地产项目都有其商圈范围,不同类型的商业地产项目,其商 范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆,但是实际上它是由不同规 则的图形组合的,与行政区划没有关系。通常,商圈可分为三个层次:核 心商圈(主要商圈)、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)C有 的市场调查机构也将再细分为:第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商 圈。 次级商圈边际商圈某商业地产项RI 注:核心商圈(primary trading area)约占50%70%的人流量 次级商圈(secondary trading area)约占15%20%的人流量 边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量 2.3不同商圈内的人曰数量: (%1) 核心商圈: 1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口 占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达可以宜通项1=1所在地的公共汽车站的人口数量乘 以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口 占总人口的比率 (-)次级商圈: 1、步行20-30分钟能够到达项1=1所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率 2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的 人口占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20T0分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的 人口占总人口的比率 (三)边际商圈: 1、步行20-30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率 2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的 人口占总人口的比率 2.4冏圈调查的目的: 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域,以协助适当项目地点的 选择,商圈调查的1=1的包括: (1)了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等; (2)确定产品组合及促销地点; (3)分析商圈是否重叠 (4)计算在某一地理区域内应开几家店; (5)找出商圈内的障碍: A、道路设施不便 B、人口拥挤 C、人口过度拥塞 (6)法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况 (7)其他因素:了解一地区内同性质的竞争家数(竞争是否激烈)、将 来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便(交通状况)、可否利用物流 中心一次性补齐所需物品,及停车场是否宽广等c 三、商圈调查重点与调查方法; 3.1商圈范围划分确定: 如有以下各种情况限制,因而为其商圈之范围划分点: (1)商圈范围: A、集中型商圈: 核心商圈半径在2000米以内,次级商圈半径在2000米一5()0()米之间,边 际商圈在5000米以外; B、分散型商圈: 核心商圈半径在500米以内,次级商圈半径在500米一 1000米之间,边际 商圈在1000米以外; (2)马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安 全岛阻隔、主要干道 (3)铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分两个不同商圈 (4)高架桥、地下道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同的商圈 (5)安全岛之阻隔,使人潮流动不易而划分成不同的商圈 (6)大水沟之阻隔,使人潮流动不易而划分成不同的商圈 (7)单行道之阻隔,人潮流动不而易划分成不同的商圈 (S)人潮走向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向,使该区域形成一独立商圈。 3.2商圈界定之方法: (一)同心圆法: 一个开发项目(商场)的服务范围可以用同心圆表示,可以先按照不同半 径画出若干个同心圆,然后计算不同圈层内的人口、消费变化率,如果变 化很小就可以确定: 1、用人口密度变化确定: 如果人口规模Ml、M2 半径Rl、R2 不同圆之间变化率: P 1=(M2/JT.R2.R2-M 1/JT.R 1.R1)/(M1/JT.R1.R1) P R2 R3 R4 R5 R(半径) 2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围: 商品消费 C (C2-C1) /Cl (C3-C2) /C2 (%1) 行车时间法: 消费(购物)习惯: 驾车5——10分钟去日的地购物 影响因素:1、受障碍物影响较大 2、行车速度 3、不同地区的购物习惯、如偏好行车 (5——1()分钟1015分钟152()分钟) (%1) 路线调查法: 根据开发地周围的街道,沿着不同的街道进行调查,收集人口、商业、消 费者的信息,根据以上资料进行确定。 市场分析调查的内容: 市场服务区 内容1公里2公里3公里4公里 人口规模人人人人 居民户数户户户户 平均家庭收入元元元元 人均收入元元元元 商品购买力 (四)用COMPASS法则来确定: 商业地产的价值有赖于它可以产生的效益°潜在的收益必然也受到顾客对 该产业的易接近性的影响c尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性rr 影响,但以下的公式假定,易接近性只由两个地理位置的直线距离与•