商业地产(零售业)选址与商圈分析

商业地产（零售业）选址与商圈分析 一、商业地产 1.1商业地产概念 商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸地 产”。 1.2商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分） （1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺 （2）专业市场、专业商场 （3）整合性复合性的商业楼 （4）写字楼 （5）步行街 （6）地下商业城（街） （7）购物中心（SHOPPINGMALL） （8）酒店（产权式酒店） （10）会展中心、会馆、会所 （11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城） （12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所） （13）教育产业商业地产（校园商业广场） （14）工业园区商业地产 （15）旅游商业地产 1.3商业地产的特点 （1）开发口岸的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群） （2）功能定位的差异性 （3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营） （4）业态组合的复杂性 （5）主力品牌的号召性 （6）装修配置的层次性 （7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营） （8）抵押融资的变现性 （9）开发经营的风险性 （10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理） 二、商业地产市场服务区（商圈）调查 2.1 商圈（trade area）概念 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范 围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个 商业地产项目吸引消费者的有效空间范围C 2.2商圈的划分 任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商 范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规 则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次核 心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）C有 的市场调查机构也将再细分为第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商 圈。 次级商圈边际商圈某商业地产项RI 注核心商圈primary trading area约占5070的人流量 次级商圈secondary trading area约占1520的人流量 边际商圈fringe trading area约占10左右的人流量 2.3不同商圈内的人曰数量 1 核心商圈 1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口 占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达可以宜通项11所在地的公共汽车站的人口数量乘 以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口 占总人口的比率 -次级商圈 1、步行20-30分钟能够到达项11所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率 2、骑自行车2030分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的 人口占总人口的比率 3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车20T0分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的 人口占总人口的比率 三边际商圈 1、步行20-30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率 2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 3、乘坐小汽车4060分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的 人口占总人口的比率 2.4冏圈调查的目的 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的 选择，商圈调查的11的包括 （1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等； （2）确定产品组合及促销地点； （3）分析商圈是否重叠 （4）计算在某一地理区域内应开几家店； （5）找出商圈内的障碍 A、道路设施不便 B、人口拥挤 C、人口过度拥塞 （6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况 （7）其他因素了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将 来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流 中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等c 三、商圈调查重点与调查方法; 3.1商圈范围划分确定 如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点 （1）商圈范围 A、集中型商圈 核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米一5（）0（）米之间，边 际商圈在5000米以外; B、分散型商圈 核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米一 1000米之间，边际 商圈在1000米以外； （2）马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安 全岛阻隔、主要干道 （3）铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈 （4）高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈 （5）安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈 （6）大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈 （7）单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈 （S）人潮走向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。 3.2商圈界定之方法 （一）同心圆法 一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半 径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变 化很小就可以确定 1、用人口密度变化确定 如果人口规模Ml、M2 ......半径Rl、R2 ......不同圆之间变化率 P 1M2/JT.R2.R2-M 1/JT.R 1.R1/M1/JT.R1.R1 P R2 R3 R4 R5 R半径 2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围 商品消费 C C2-C1 /Cl C3-C2 /C2 1 行车时间法 消费购物习惯 驾车510分钟去日的地购物 影响因素1、受障碍物影响较大 2、行车速度 3、不同地区的购物习惯、如偏好行车 51分钟1015分钟152分钟 1 路线调查法 根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消 费者的信息，根据以上资料进行确定。 市场分析调查的内容 市场服务区 内容1公里2公里3公里4公里 人口规模人人人人 居民户数户户户户 平均家庭收入元元元元 人均收入元元元元 商品购买力 （四）用COMPASS法则来确定 商业地产的价值有赖于它可以产生的效益潜在的收益必然也受到顾客对 该产业的易接近性的影响c尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性rr 影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与