某物业公司管理体系及机构建设方案

目录目录 一、以规划推进为着力点，确保八院后勤改革目标的实现 1、组织管理体系调整必要性 2、组织管理体系调整机遇和条件 3、组织管理体系调整的目的和目标 二、从实际出发，明确公司“大物业、大后勤、大保障”服 务的定位和职责 1、“大物业、大后勤、大保障”服务的定位 2、公司职责和责任 三、划定管理层次、管理幅度和管理界面 1、管理层次 2、管理幅度 3、管理界面 四、组织架构的设置与调整 1、组织架构的设置 2、部门设置原则和要求及规模 五、加强事业部制的建设，夯实转型发展的管理基础 六、组织管理体应系应在企业发展中调整与变动 七、人才建设是关键，加大考核力度，提高运行的效率 1、人力资源建设是组织体系运行的关键 2、加大考核力度，提高运行的效率 八、组织管理体系初步运行出现的问题和完善的措施 上海航天物业管理有限公司上海航天物业管理有限公司 管理体系及机构建设方案管理体系及机构建设方案 中国航天科技集团公司第八研究院 （以下简称： 八院） 在 “十 二五”规划中，向“企业化、市场化”转型，被确定为核心战略， 并对四大产业进行了重新梳理，提出了做精航天服务业的要求， 以产业链建设为重点，实现产业集群化、规模化的发展模式。 上海航天物业管理有限公司 （以下简称： 公司） 的 “十二五” 规划能否得以推进，继续保持平稳持续发展，当务之急需解决的 主要问题之一： 组织管理体系需要围绕规划设定的目标进一步完 善公司组织机构和管理模式，并在组织架构、权责分配、规章制 度、流程设计等核心环节，要有调整、改革和发展，以确保为八 院的新一轮科研生产发展提供强有力的综合后勤服务保障。 一、以规划推进为着力点，确保八院后勤改革目标的实现一、以规划推进为着力点，确保八院后勤改革目标的实现 以集团和八院战略发展和构建新体系的要求为依据， 要确立 公司服务航天产业整体战略的思想， 以追求八院和公司利益最大 化为目标，把推进公司“十二五”规划为着力点，转变观念、服 务航天、保障有力、整合资源、提升能力，保持又好又快持续发 展的势态。 1 1、、 组织管理体系调整必要性组织管理体系调整必要性 公司编制的“十二五”规划中明确提出：坚持围绕“一条主 线”：立足航天，服务大局、创新驱动、持续发展、适度开拓市 场。努力实现“两个集中”：一是，八院系统内的物业管理的集 中；二是，八院内综合后勤服务保障的集中。大力发展“三个主 业”：一是，物业管理（办公楼和住宅物业管理、工业园区综合 管理、不动产经营）；二是，后勤综合保障（外场试验后勤保障、 车辆服务、餐饮食堂服务、非产品类物资采购等）；三是，会务 会展服务（会议服务、会务代办、会展制作、展馆运营）。继续 提升“四个能力”：一是，一级物业企业管理能力；二是，综合 后勤服务保障能力；三是，大型国际会展和国家级展馆的运营管 理能力；四是，不动产物业的经营能力。 从这几年公司的组织管理体系建设情况看， 整体上确保了公 司改革发展的要求，但面对下一轮的新发展，又存在着许多不适 应、不完善的情况。特别是原有的组织机构是公司仅以物业管理 为主营业务而设置的，虽经前两年随着业务发展做了逐步地调 整，但未从根本上依据公司实际和八院对后勤保障的需求出发， 进行系统综合考虑。为此如何进一步加强公司组织管理体系建 设，已迫在眉睫的问题。 2 2、组织管理体系调整机遇和条件、组织管理体系调整机遇和条件 院领导多次对公司提出了要更好地履行大物业、大后勤、大 保障的责任，进一步服务好航天，走企业化、市场化道路，做精 服务业，做强服务业。 八院提出的“一城三区”建设规划，是公司物业管理项目发 展的重要契机。闵行航天城二期工程 2011 年底至 2012 年陆续 交付；浦江镇航天产业园区已于2008 年陆续开工和交付；东川 园区项目已竣工入住；松江航天工业园区也已列入发展规划，全 部投入使用后将达近 100 万平方米，为做真正意义上的“大物 业”具备了条件。 八院后勤保障管理模式的调整改革， 将院部后勤管理职能与 经营运行职能分离， 提出对全院系统内的综合后勤保障进行深化 调整改革的意见， 从院部的综合后勤改革延伸下一轮新区内后勤 整合， 再到全院系统内的综合后勤保障重组为公司做强后勤保障 服务业带来契机和条件。 后世博效应使公司发展又得到机遇， 在努力成为航天服务业 重要支柱的同时，社会市场也给公司提供了很大的发展空间。公 司近几年取得的成绩和积累的经验， 使公司的品牌和在集团系统 内以及在社会上的认知度得到大幅提高， 为竞争高附加值的精品 项目打下基础。 3 3、组织管理体系建设的目的和目标、组织管理体系建设的目的和目标 公司组织管理体系建设的目的是：保证在“十二五”期间公 司发展成为八院航天服务业的支柱企业， 一流的综合服务保障型 的实业公司；具有一级物业管理资质，获得全国物业管理示范工 业园区一至二个；具有适应八院型号快速发展的后勤保障能力； 为八院航天四大产业快速和健康发展提供强有力的服务与保障 支撑。 组织管理体系建立及运行必须具备有效性和可操作性。（1） 要紧密呼应八院构建大型科研生产联合体以及航天产业结构调 整的需要，特别是既要适应八院和公司目前的情况，又要有超前 的意识，同时更要体现企业化、市场化运作模式。 （2）组织管理体系建立的标准是要充分体现机构设置的精 简，有助提高工作效率和提升企业自理能力。要避免在企业发展 过程中，易造成机构重叠、人员冗余的现象；要以效率为前提， 在制度设计上尽可能减少推诿扯皮和责任不清的现象； 要有利于 公司自理结构的完善， 提高监督机制实施的有效性与抗风险能力 和确保安全生产、保卫保密工作的落实。 （3）组织管理体系建立要有利于公司三大主业的均衡发展 和人才交流及培养。要以企业经济效益最大化为中心，主业之间 要有竞争，还要有协调，更要有互补；要把企业发展与青年人职 业生涯设计结合起来， 要便于青年人跨部门、 跨业务的交叉实践。 二、从实际出发，明确公司“大物业、大后勤、大保障”服二、从实际出发，明确公司“大物业、大后勤、大保障”服 务的定位和职责务的定位和职责 1 1、“大物业、大后勤、大保障”服务的定位、“大物业、大后勤、大保障”服务的定位 （1）物业管理是指业主和物业服务企业按照合同约定，对 房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物 业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 公司从原来的一厂 一所简单的、粗放型、技术含量低的物业管理的服务经过发展， 向以科技工业园区、 现代办公楼宇大范围地覆盖八院系统的军品 厂、所及部分民品企业园区服务，大大拓宽了服务范围和服务规 模，并正在进一步实施八院范围内的物业集中管理的服务战略。 称之为：“大物业”。 （2）八院后勤保障管理体制深化改革后，航天物业公司又 承担了院机关行政后勤和科研生产型号运营需要的后勤保障任 务，从院机关的非产品类物资采购、商务用车服务、会议会务服 务、职工用餐服务、夜间值班等到军品型号外场大型试验的综合 后勤保障服务工作。突破了公司原有物业管理服务的范围，特别 是根据院的要求，正在朝以园区为重点的后勤保障服务集中。称 之为：“大后勤”。 （3）根据集团建设新体系要求和八院确定的