房地产项目市场分析调查及产品定位推广建议书

工程概况 工程名称 工程位置 基地面积 建筑面积 建筑幢数 绿化率 总户数 川宝花苑〔暂名〕 宝通路宝源路 24210㎡ 86520㎡ 6 幢高层建筑 47.8% 814 户 闸北房产市场 ： □彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户 彭浦地区〔涵盖共康新村〕东临粤秀路，南接延长路，西至保德 路 与 宝 山 路 接 壤 。80 年 代 初 ，彭 浦 地 区 就 成 为 了 大 规 模 的 工 人 居 住 区 。 经过二十多年的开展，区域内商业生活配套设施日趋完善。随着共和 新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以低价 格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主 力 单 价 ； 3900-4800 元 / 平 方 米 ， 主 力 总 价 ： 万 。 代 表 楼 盘 ： 美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。 □大宁板块吸纳白领阶层 大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板块 涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和 小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁 绿 地 地 区 〔 浦 西 地 区 最 大 规 模 的 绿 地 〕， 使 得 众 多 房 地 产 开 发 商 以 “ 围 绿 而 建 〞 为 主 题 ，凭 借 其 环 境 好 、观 景 佳 、房 型 选 择 多 样 为 卖 点 拉 动 了 整 个 闸 北 房 市 。其 客 层 针 对 白 领 阶 层 及 正 需 购 买 房 源 的 消 费 群 体 为 主 。 目 前 主 力 单 价 ： 4500-5800 元 / 平 方 米 ， 主 力 面 积 ： 95-140 平 方 米 ， 主 力 总 价 ： 万 。 代 表 楼 盘 ： 佳 宁 花 园 、 歌 林 春 天 、 望 景 苑 、 宁 泰馨园、新梅共和城。 □环内闸北涌入白领及投资客 环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河，西 至 沪 太 路 与 普 陀 区 相 望 。“ 不 夜 城 〞 商 圈 和 新 客 站 均 坐 落 于 此 。作 为 闸 北 离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年， 通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造 出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，那么 将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值， 赢 得 众 多 白 领 及 投 资 客 。 目 前 主 力 单 价 ： 4500-5700 元 / 平 方 米 ， 主 力 面 积 ： 95-135 平 方 米 ， 主 力 总 价 ： 42.8-77 万 。 代 表 楼 盘 ： 精 文 城 市 花 园 〔 城 上 城 〕、 SOHO 时 代 、 感 性 达 利 、 北 美 枫 情 、 越 秀 苑 。 □交通、绿地、水景交织 彭浦地区：随 着 上 海 市 大 规 模 的 旧 区 改 造 ， 受 动 迁 费 限 制 ， 今 后 大 局部动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北彭浦地 区早期拥有完善的生活配套设施以土地储藏丰富，加之共和立体交通 体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延 伸 段 及 M7 、 M8 的 通 车 ， 给 其 沿 线 楼 市 带 来 升 值 空 间 ， 将 成 新 一 轮 房 产销售热点之一。 大宁板块：相 对 于 上 海 其 他 区 域 ， 闸 北 区 开 发 较 迟 ， 故 吸 取 了 其 他 区 域 以 往 开 发 不 足 经 验 ，将 大 宁 板 块 开 发 成 为 新 型 生 态 智 能 化 小 区 。但 由 于 该 地 区 轨 道 交 通 尚 未 完 全 发 达 ，将 成 为 房 产 开 发 最 具 潜 力 地 区 之 一 。 环内闸北：通 过 建 成 三 个 “ 十 字 架 〞 即 内 环 高 架 与 南 北 高 架 交 叉 、 天 目 路 与 南 北 高 架 交 叉 、 南 北 高 架 和 中 环 形 成 交 叉 。 随 着 2004 年 地 铁 一 号 线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建， 无 疑 将 成 为 开 发 商 必 争 之 地 ，拉 近 与 市 中 心 的 距 离 。但 该 地 区 现 正 处 老 城 区 与 新 商 品 住 宅 相 结 合 ，现 可 开 发 土 地 又 相 当 稀 缺 ，故 该 地 块 还 需进一步整合及储藏。 总之，随着闸北区 “ 五线交汇 〞 〔即铁路、长途、地铁、高架和轻轨〕 加 之 南 北 高 架 的 建 成 ，相 辅 相 成 ，形 成 发 达 的 交 通 立 体 网 络 。配 合 绿 地 及 水 景 的 营 造 ，以 其 较 高 性 价 比 的 房 价 优 势 ，将 在 上 海 房 市 扮 演 越 来越重要的角色。 四、市政建设 闸 北 区 北 部 作 为 大 型 居 住 区 已 发 展 基 本 成 熟 ，随 着 地 铁 一 号 线 延 伸 段 的 通 车 ，该 区 域 的 发 展 前 景 在 某 种 程 度 上 会 接 近 “ 莘 庄 模 式 〞 。闸 北 南 部 地 区 以 商 业 功 能 ，交 通 功 能 为 主 ，住 宅 市 场 发 展 空 间 有 限 ，中 部 地 区是闸北今后中高档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通、 医 疗 、商 业 等 ，该 区 域 发 展 潜 力 巨 大 ，已 成 为 闸 北 始 终 规 划 的 重 中 之 重。 “十五〞期间，闸北市政规划建设： 突出一个龙头：不 夜 城 地 区 ； 推进两线建设：苏 州 河 沿 线 、 共 和 新 路 高 架 、 地 铁 一 号 线 北 延 伸 段 ； 完善三片功能：南 片 商 务 商 贸 、 中 片 高 尚 居 住 区 、 北 片 大 型 居 住 区 ； 中片高尚居住区：不夜 城 地 区 将 向 北 延 伸 ， 在 新 客 站 北 广 场 ， 即 将 崛 起 由仲盛集团参与旧改的“新不夜城〞高档商业办公区，而本案所处的 区域正好处于高档办公区的住宅补充区内，使得本案的高尚性和可 投资性进一步放大。 产品定位 SWOT 分 析 ： Serength(强 势 )： 1. 2. 3. 4. 5. 市场大环境、区域小环境平稳趋好。 区域内已上市的皆是房型偏大的工程，体量小、房型配比偏小化,去化相对较快。 交通便捷， 3 条轻轨交通就在附近。 绿化率高。 不 夜 城 商 圈 、 四 川 北 路 商 圈 、 人 民 广 场 CBD 、 北 外 滩 CBD 与 本 案 相 距 15 分钟左右。 6. 顶 层 景 观 价 值 weakness〔 弱 势 〕 ： 1. 2. 3. 4.