房地产项目市场分析调查及产品定位推广建议书

工程概况 工程名称 工程位置 基地面积 建筑面积 建筑幢数 绿化率 总户数 川宝花苑〔暂名〕 宝通路宝源路 24210㎡ 86520㎡ 6幢高层建筑 47.8 814户 闸北房产市场 □彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户 彭浦地区〔涵盖共康新村〕东临粤秀路，南接延长路，西至保德 路与宝山路接壤。80年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。 经过二十多年的开展，区域内商业生活配套设施日趋完善。随着共和 新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以低价 格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主 力单价；3900-4800元/平方米，主力总价万。代表楼盘 美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。 □大宁板块吸纳白领阶层 大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板块 涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和 小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁 绿地地区〔浦西地区最大规模的绿地〕，使得众多房地产开发商以“围 绿而建〞为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了 整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。 目前主力单价4500-5800元/平方米，主力面积95-140平方米，主 力总价万。代表楼盘佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁 泰馨园、新梅共和城。 □环内闸北涌入白领及投资客 环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河，西 至沪太路与普陀区相望。“不夜城〞商圈和新客站均坐落于此。作为闸北 离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年， 通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造 出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，那么 将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值， 赢得众多白领及投资客。目前主力单价4500-5700元/平方米，主力 面积95-135平方米，主力总价42.8-77万。代表楼盘精文城市花 园〔城上城〕、SOHO时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。 □交通、绿地、水景交织 彭浦地区随着上海市大规模的旧区改造，受动迁费限制，今后大 局部动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北彭浦地 区早期拥有完善的生活配套设施以土地储藏丰富，加之共和立体交通 体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延 伸段及M7、M8的通车，给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房 产销售热点之一。 大宁板块相对于上海其他区域，闸北区开发较迟，故吸取了其他区域 以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。但由 于该地区轨道交通尚未完全发达，将成为房产开发最具潜力地区之一。 环内闸北通过建成三个“十字架〞即内环高架与南北高架交叉、天目路 与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着2004年地铁一号 线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建， 无疑将成为开发商必争之地，拉近与市中心的距离。但该地区现正处 老城区与新商品住宅相结合，现可开发土地又相当稀缺，故该地块还 需进一步整合及储藏。 总之，随着闸北区“五线交汇〞〔即铁路、长途、地铁、高架和轻轨〕 加之南北高架的建成，相辅相成，形成发达的交通立体网络。配合绿 地及水景的营造，以其较高性价比的房价优势，将在上海房市扮演越 来越重要的角色。 四、市政建设 闸北区北部作为大型居住区已发展基本成熟，随着地铁一号线延伸段 的通车，该区域的发展前景在某种程度上会接近“莘庄模式〞。闸北南 部地区以商业功能，交通功能为主，住宅市场发展空间有限，中部地 区是闸北今后中高档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通、 医疗、商业等，该区域发展潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之 重。 “十五〞期间，闸北市政规划建设 突出一个龙头不夜城地区； 推进两线建设苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段； 完善三片功能南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区； 中片高尚居住区不夜城地区将向北延伸，在新客站北广场，即将崛起 由仲盛集团参与旧改的“新不夜城〞高档商业办公区，而本案所处的 区域正好处于高档办公区的住宅补充区内，使得本案的高尚性和可 投资性进一步放大。 产品定位 SWOT分析 Serength强势 1. 2. 3. 4. 5. 市场大环境、区域小环境平稳趋好。 区域内已上市的皆是房型偏大的工程，体量小、房型配比偏小化,去化相对较快。 交通便捷，3条轻轨交通就在附近。 绿化率高。 不夜城商圈、四川北路商圈、人民广场CBD、北外滩CBD与本案相距15 分钟左右。 6.顶层景观价值 weakness〔弱势〕 1. 2. 3. 4.