住宅小区的物业管理规章制度

银川市住宅小区物业治理方法银川市住宅小区物业治理方法 第一章总则 第一条为加强本市住宅小区的物业治理，明确业主、物业治 理企业、开始建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小 区物业的合理使用，为居民制造良好的居住环境，依照国家及自 治区有关规定，结合本市实际情况，制定本方法。 第二条凡本市市区的新建住宅小区必须依照本方法实行物业 治理。 本方法实施前差不多验收交付使用的住宅小区应当依照本 方法积极制造条件，逐步实行物业治理。 第三条本方法所称物业是指房屋建筑、配套设施以及相关 的公共设施。本方法所称业主，是指住宅小区内物业所有权 人， 包括私有房产、 公有房产、 单位房产的房屋所有权人。本 方法所称物业治理， 是指业主托付物业治理企业对物业进行日常 维护、修缮、经营，以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服 务。本方法所称物业治理企业，是指具备相应资质条件，经 工商行政治理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。 1 / 25 第四条住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治 治理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和 使用人共同使用与维护。 第五条物业治理实行主管部门行业治理、业主自治与托付 物业治理企业服务治理相结合的原则、 逐步实现社会化、 专业化、 市场化服务经营型治理。 第六条银川市房产治理局是本市住宅小区物业治理的主管 部门，负责对全市住宅小区物业治理的指导、监督和行业治理工 作。其要紧职责是： （一）贯彻执行物业治理法律、法规和规章； （二）负责培育、开发物业治理市场； （三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工 作； （四）负责物业治理企业的资质治理； （五）对物业治理企业的经营和治理进行监督、检查； 2 / 25 （六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的 治理和使用； （七）负责对物业治理工作人员进行培训； （八）负责住宅小区物业治理的考评工作。建委、规 划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责 住宅小区物业的有关治理工作。住宅小区所在地派出所、居 民委员会依照自己的职责对住宅小区物业治理进行指导和监督。 第二章业主代表大会和业主委员会 第七条新建住宅小区交付使用且入住率达到 50%以上时， 由市 房产治理部门按以下程序， 组织召开业主代表大会和选举产生业 主委员会： （一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员 会候选人名单通告。 （二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时刻。 （三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委 员会。 3 / 25 第八条业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代 表以每栋楼为单位按住户比例推选。业主代表大会必须有持 过半数以上投票权的业主代表出席才能进行。 第九条业主代表大会能够邀请住宅小区所在地派出所、居委 会及相关部门的人员列席会议。 第十条业主代表大会由业主委员会负责如集，每年召开一 次。业主代表大会召开 7 日前，业主委员会应当将会议日期及内 容告知业主。业主代表大会闭会期间，经 30%以上业主代表 提议，能够召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项 提议后 15 日内召开临时业主代表大会。 第十一条业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的 业主代表所投票数的过半数通过方有效。业主代表大会的决 定不得与法律、法规、汇款单及相关政策抵触。 第十二条业主代表大会行使下列是权力： （一）选举、罢免业主委员会的组成人员； （二）听取和审查业主委员会的工作报告； 4 / 25 （三）听取物业治理企业的工作报告； （四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定； （五）制定、修改业主公约 及住宅区物业治理方法； （六）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （七）批准或修改业主委员会章程； （八）批准物业治理的其他重大事项。 第十三条业主委员会由 3 到 15 名委员组成，每届任期三年。 第十四条业主委员由业主代表大会在业主代表中选举产 生。委员一般为兼职，能够连选连任。下列情形之一的，不 得担任业主委员会委员： （一）躯体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的； （二）丧失业主资格的； （三）有违法犯罪行为的； （四）经业主代表大会罢免的。 5 / 25 第十五条业主委员会设主任、副主任秘书长。主任、副 主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产治理部 门备案。秘书长专职，负责处理业主委员会日常事务。 第十六条业主委员会依照工作需要定期召开会议，会议由 业主委员会主任召集， 会议讨论决定问题执行少数和服从多数的 原则。 第十七条业主委员会享有下列职权： （一）召集和主持业主代表大会； （二）起草业主委员会章程和业主公约； （三）选聘物业治理企业，签订物业治理合同； （四）监督住宅小区物业治理工作的实施及规章制度的执 行； （五）审议物业治理企业制定的年度治理打算和为住宅 小区治理服务的重大措施； （六）协助物业治理企业进行治理工作。 6 / 25 第十八条业主委员会章程必须经业主委员会 2/3 委员同意， 并经业主代表大会批准。业主委员会章程的内容不得与法 律、法规、规章及相关政策抵触。 第十九条业主委员会在成立后 15 日内持下列文件到市房产治 理局办理登记备案： （一）业主委员会登记申请书； （二）业主委员会组成人员名单； （三）业主委员会章程。 第三章物业治理企业 第二十条物业治理企业应当逐步实现与开发建设单位分工设 立，分业经营。 第二十一条物业治理企业享有国家以第三产业的优惠政 策。 第二十二条设立物业治理企业应当取得相应资质，并向工 商行政治理机关申请登记，领取营业执照。物业治理企业在领取 7 / 25 营业执照的一个月内，应当向物价治理部门申请预取收费许可 证。 第二十三条申领《物业治理企业资质证书》按国家有关 规定报批。未取得《物业治理企业资质证书》的，不得从事物业 治理活动。 第二十条《物业治理企业资质证书》实行年审制度.。物业治 理企业应当于第年的二月十日前，填写物业治理企业年审报告， 持《物业治理企业资质证书》向市房产治理部门申请年审。 第二十五条物业治理企业依照住宅区物业治理合同对住宅 区实施物业治理。物业治理合同应当包括以下内容：（一） 治理服务的区域和具体事项；（二） 治理服务标准；（三） 治理服务权限；（四）治理服务期限；（五）治理服务 费用；（六） 监督检查物业治理服务的时刻和方式；（七） 违约责任和合同争议的解决方式；（八）双方约定的其他权 利、义务。 第二十六条业主委员会和物业治理企业应当自住宅小区物业 治理合同签定之日起 30 日内报市房产治理部门备案第二十 8 / 25 七条物业治理企业的权利：（一）依据物业治理合同和有关 规定， 对小区实施物业治理并按财政物价部门批准的标准收取治 理服务费；（二）制止违反住宅区物业治理规定的行为； （三）选聘专营企业承担专项经营业务；（四）要求业主委 员会协助治理；（五）从事与物业治理有关的其他多种经营 及有偿服务活动；（六）对违反合同的约定不交纳各种费用 的业主，可采取必要的限制性措施。 第二十八条物业治理企业的义务：（一）依据物业治 理合同，对托付治理的房屋及相关公共设施进行维护