260、保利地产地库无效成本研究分析与对策174页

我们所感知的往往是地上部分 保利地产--地库无效成本研究分析与对策 建筑安装成本 土地成本 公共设施成本 销售成本 管理成本 税费成本 财务成本 开发前期成本 其他 房地产开发各项成本构成 建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成本开发前期成本 •无效成本定义――所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升 价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。 •减少无效成本意义――由于利润=销售总价-总成本（含有效成本与无效成本）， 故要想提高利润，在销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本 的发生。 •减少无效成本手段――通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与 控制的细则，以实现减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益 目的。 销售招标 设计 施工 对设计效果把握不准 设计变更下达不及时 材料、施工工艺选择不当 多工序设计图矛盾 装饰设计未结合建筑现状 没对保守设计进行设计优化 •拆除和重建 •后期加固与补强 •影响质量 •多次返工，增加时间成本 •效果没达预期 •经济性不合理 使用周期短的高标准临设 施工方案计划安排失误 工程质量管理不善 •临设拆除与重建 •赔偿与维修费用 •拆除重建、返工费大增 展示资料有误 不合理的交楼标准 不准确的销售承诺 样板房过早销售 •业主投诉引发赔偿 •交楼内容导致成本增加 •为承诺付出大量成本 •重复建设 无效成本分布（全流程） 合同条款有误 经济标编制出现失误 •影响工期、质量、造价 •造价偏高 地库 无效成本分布（思维导图） 地库 无效成本分析重要性 •地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本 一般情况下地库建设原则：能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。 *参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米 单个车位成本8~10万元 •一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显。 公司近年项目抽样清单 序号项目名称地库面积（m2）车位数（辆） 1项目124,875.00500 2项目223,555.28536 3项目322,499.83512 4项目440,777.17653 5项目525,764.94690 6项目638,562.911280 7项目748,118.821603 8项目8110,567.953315 9项目966,822.091600 10项目1028,603.41635 11项目1115,706.03464 12项目1280,063.691862 13项目1390,823.242840 14项目1434,473.50754 15项目1552,970.201335 16项目1691,876.451728 17项目1720,097.00499 18项目1826,150.14614 19项目1961,653.181366 20项目2085,264.562021 21项目21121,194.813151 22项目2280410.992175 23项目2332,818.00818 24项目2446,639.921089 25项目2537,178.071143 26项目2623,264.47742 27项目2725,500.56770 注：在保利系统抽取项目样板27个作分析 49.8 43.9 43.9 62.4 37.3 30.1 30.0 33.4 41.8 45.0 33.8 43.0 32.0 45.7 39.7 53.2 40.3 42.6 45.1 42.2 38.5 37.0 43.5 42.8 32.5 31.433.1 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 项目1 项目2 项目3 项目4 项目5 项目6 项目7 项目8 项目9 项目10 项目11 项目12 项目13 项目14 项目15 项目16 项目17 项目18 项目19 项目20 项目21 项目22 项目23 项目24 项目25 项目26 项目27 单车位面积（单位：平方米） 公司车位控制指标 注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施。 为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：  地库规模  地库轮廓  柱网分析  平面模块  车道出口  人防设计  设备用房  综合管线  其他优化 地库规模 地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化 •依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图： •落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少 •落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数 •落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样 地下车库规模——设计依据 上海 佛山珠海 地库规模 地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模 地下车库规模——配建车位 结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。 实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加 *注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比 地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模 地下车库规模——配建车位  如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。  如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。 多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%  此种情况需营销与技术做专项讨论评判。 地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模 地下车库规模——充分利用地上车位  经统计：全国 60 %以上地区规划部门允许5~20%的地上停车位。  当可预期需求要远小于供给时，需充分应用此指标。 地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模 地下车库规模——充分利用地上车位 地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区 周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位 •商铺前停车位 地上停车位最小尺寸（受停车位与商铺消防间距、出车尺寸约束） 地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模 *注：布置地上停车位时需考虑车位对周边建筑的影响；若仅为满足车位指标，验收后实际不布置车位的位置，需充分评估当地规划公示图对日后小业主验收投诉影响。 地下车库规模——充分利用地上车位 小区内部停车位 小区周边