房地产行业项目投资与开发管理模板

房地产行业项目投资与开发管理模板 1 项目投资与开发管理制度设计 1．1 企业项目投资管理制度 制度名称 ××房地产企业项目投资管理制度 受控状态 编 号 执行部门 监督部门 考证部门 第一章 总则 第1条 目 为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目事前、事中、事后控制，提高投资质量，防备投资风险，提高投资效益，实现企业战略目，特制定本制度。 第2条 使用范围 本制度合用于本企业所有房地产开发项目投资控制。 第3条 投资管理原则 本企业对投资管理坚持如下三个原则。 （1）以事前控制为主，其他控制为辅。 （2）预决算控制应公正、合理、精确、精细。 （3）投资控制贯穿于项目实行全过程，各实行阶段投资控制同等重要，不可偏废。 第4条 管理职责 （1）投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 （2）造价部负责投资估算、预算、竣工决算编制等工作。 （3）项目开发部负责编制《项目投资提议书》及投资项目立项审批等工作。 第二章 投资审批权限 第5条 集团控股企业投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业投资申报，其他企业投资项目按照从属关系，分级管理。 第6条 集团企业所属企业对外投资总量必须与其资产总量相适应，合计总规模不得超过其净资产×%。同步，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业对外投资。 第7条 固定资产投资项目审批权限 （1）投资在300万元如下项目由企业自主决定，报企业投资发展部立案。 （2）投资在300万～600万元项目，由投资发展部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室立案。 （3）投资在600万～1 200万元项目，由投资发展部征询、论证、审查，报总经理审批。 （4）投资在1 200万～3 000万元项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会立案。 （5）投资在3 000万元以上项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。 第8条 集团及控股企业设置新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究内容包括如下六个方面。更多分享，欢迎Vxin关注公众号：管理智识（glzs100） （1）对企业发展战略影响。 （2）对企业经营影响。 （3）重要风险和应对措施。 （4）企业资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新投资需要。 （5）投资收益。 （6）税务论证。 第9条 按规定必须上报审批项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力协议、协议及未进行任何实际投资之前，备齐如下资料，上报集团企业投资发展部。 （1）项目投资申请汇报或提议书。 （2）投资企业对投资项目投资决定或决策。 （3）项目可行性研究汇报。 （4）有关协议、（协议）草案。 （5）资金来源及投资企业资产负债状况。 （6）有关合作单位资信状况。 （7）政府有关许可文献。 （8）项目执行人资格及能力等。 第10条 集团企业投资发展部在收到项目报批所有资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决项目，在征得企业主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议，可申请复查一次。 第11条 经初审认为基本可行项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会提议。 第12条 投资审议会内容 （1）查询项目基本状况，比较选择不一样投资方案。 （2）对项目疑点、隐患提出质疑。 （3）评价项目执行人资格及能力等。 （4）提出项目最终决策和提议等。 第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出决策，签订审批意见。 第14条 投资发展部根据总经理审批意见，下达书面批复文献。一般状况下，在收到投资单位上报申请后，应在10个工作日内完毕项目审查与批复。 第15条 凡属于立案项目，由投资单位在项目实行后10天内向集团企业提交立案材料，包括可行性分析汇报、协议及章程等。 第三章 投资控制 第16条 筹划阶段投资控制 （1）投资发展部负责市场调查和项目状况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售方略。 （2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资发展部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实行计划，提交投资发展部评审；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目开发部形成《项目详细可行性研究汇报》。 （3）投资发展部组织对《项目详细可行性研究汇报》评审工作，由总经理签订意见后提交董事会审批。 （4）立项后，根据投资估算和项目实行计划，财务部编制详细项目投资计划及筹资计划。 （5）投资发展部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。 第17条 设计阶段投资控制 （1）造价部根据《项目详细可行性研究汇报》，提出成本控制目。设计管理部根据该目，编制《设计任务书》。 （2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签订意见，提交董事会审批。 （3）项目开发部考察造价征询单位，形成《考察汇报》。经总经理同意后，项目开发部同造价征询单位签订委托协议。 （4）造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增长功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充阐明或解释。 （5）《投资概算汇报》提交投资发展部评审通过后，经总经理同意，由设计管理部与设计单位交底，委托编制《施工图》。 （6）项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材范围并做出甲供材料清单、价格，由造价部编制《材料设备限价表》。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理同意并加以阐明、立案。 （7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价征询单位需在一种月内做出《预算书》或标底，由造价部审核。规定施工图预算与设计概算误差控制在±5%以内。 第18条 施工阶段投资控制 （1）根据施工协议，根据工程当月实际完毕工作量，由施工单位提出申请，报监理单位承认签字盖章后，转项目管理部核算当月实际完毕工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。 （2）造价部重新核定施工单位实际完毕工程量，并根据协议及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目开发部审核，总经理审批；最终经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付工程进度款。 第19条 竣工阶段投资控制 （1）造价部在接到《工程竣工验收汇报》后，根据协议中规定，告知承包方报《工程决算书》给监理单位，《工程决算书》应盖有其单位印章和签有编制人姓名。 （2）《工程决算书》通过监理单位初步查对后，由造价部委托造价征询单位审计《工程决算书》。最终由工程预算部统一编制《竣工决算书》。 （3）项目开发部最终审定《竣工决算书》，确定工程造价，