kingdee房地产全程营销操作总汇

《kingdee金地筹划房地产全程营销操作流程》 目 录 【一】 项目全程筹划方案 【二】 项目可行性分析汇报 【三】 项目前期市场分析汇报 【四】 项目前期定位筹划书 【五】 新项目主题总方略提案范本 【六】 广告筹划书模板 【七】 宣传推广方案 【八】 尾盘推广筹划方案 【九】 项目整体筹划及导入实行工作大纲 【十】 项目入市前操作计划 【十一】 项目开盘前准备工作 第一章 开发选点 获取土地使用权 1. 都市土地类型表 2. 开发商获取土地途径表 3. 都市土地使用权出让最高年限表 4. 土地招标出让程序图 5. 土地拍卖出让程序图 6. 竞拍投标投资收益分析表 7. 株洲市拆迁异地赔偿安顿面积增幅系数对照表 第二章 项目可行性分析 §可行性分析流程图一 §可行性分析流程图二 一、规划分析 1.项目目平衡表 2.地块建筑格局分析 3.项目重要技术经济指标一览表 4.项目整体建设进度表 二、项目投资成本估算 1.项目开发成本估算表 2.基础设施及公用建筑配套费用估算分表 3.建筑安装工程费用估算分表 4.其他费用估算分表 5.应缴税费估算分表 6.项目开发管理销售费用估算表 7.项目投资总成本估算汇总（万元） 三、财务分析 1.现金流量预测表 2.销售收入及税金估算表 3.项目收益表 4.项目资产负债表 5.贷款分期偿还计划表 四、经济效益预测与分析 1. 项目分期销售收入估算表 2. 项目开发利润分期估算表 3. 损益表与财务效益分析 4. 盈亏平衡分析表 5. 项目开发成本影响程度(敏感性)分析表 6. 销售单价影响程度(敏感性)分析表 7. 项目开发工期影响程度(敏感性)分析表 8. 项目租金评估表 9. 项目售价评估表 10.投资效益比较分析表 11.可行性分析自我检查 第三章 市场调研 §市场调查流程图 §市场调研内容 §调研措施一览表 §市场调研须知 §调查对象确立表 §市场调研计划书 一、市场调研（市场供应状况调研） 1. 全市楼盘分布状况一览表 2. 全市楼盘开发量一览表 3. 全市楼盘销量一览表 4. 年度各类物业预售证办理状况表 5. 一周楼盘供应总览表 6. 同类楼盘分布状况一览表 7. 同类物业空置率调查比较表 8. 同类楼盘特色卖点对比分析表 9. 同类楼盘功能定位对比分析表 10.同类物业功能定位对照表 11.同类楼盘环境规划特性计划表 12.同类楼盘小区组团规划特性评价表 13.同类楼盘小区环境规划对比表 14.同类楼盘物业配套设施一览表 15.全市楼盘建筑风格一览表 16.全市商品房建筑质量获奖状况表 17.同类楼盘建筑设计特点评价表 18.同类楼盘装饰用材对比表 19.同类楼盘购销户型对比分析表 20.同类楼盘户型配比一览表 21.全市住宅各户型状况对比表 22.重点楼盘户型设计、销售状况比较表 二、消费者调研（需求状况调研） 1. 10大项目消费者购房考虑原因调查表 2. 购房者选房考虑原因调查状况表 3. 商业楼盘购房者考虑原因调查表 4. 消费者购房目调查表 5. 消费者选购住房类型调查表 6. 消费者对概念认知度调查表 7. 消费者对配套设施需求调查表 8. 消费者对环境需求一览表 9. 消费者选购户型面积登记表 10.同类楼盘消费者接受（排斥）理由一览表 11.消费者家庭规模调查表 12.家庭规模登记表 13.家庭类型调查表 14.家庭类型登记表 15.家庭构造登记表（按家庭代际划分） 16.家庭年收入登记表 17.购房率登记表 18.广州拍卖物业一览表 三、竞争对手调研 1. 周围竞争物业开发状况表 2. 竞争对手房地产项目市场定位状况调查表 3. 周围楼盘底盘包装概况一览表 4. 竞争对手楼盘供应量及户积配比表 5. 竞争对手交楼时间对比表 6. 竞争对手容积率对比表 7. 竞争对手绿化率对比表 8. 竞争项目测评表 9. 预售房屋（住宅）个案市场调查表 10.预售房屋（住宅）个案市场调查跟进表 11.楼盘个案调查市场调查详表 12.楼盘个案调查须知 第四章 项目定位 一、市场细分 1. 市场细分流程图 2. 房地产市场细分工作内容 3. 房地产市场细分操作程序 4. 房地产市场细分基本概念 5. 房地产市场细分作用表 6. 房地产市场细分基本类型表 7. 市场细分一般原则表 8. 市场细分措施表 9. 消费者市场细分原则表 10.对房屋敏感程度细分市场表 11.置业者购房形态一览表 12.区域细分表 13.消费心理特性细分表 14.消费行为细分调查表 15.住宅市场细分参数一览表 16.生产营业用房市场细分环节表 17.目市场评估选择表 二、市场定位措施 1. 项目市场定位决策流程图 2. 项目各要素市场定位方略设计表 3. 项目“规模－地段”组合定位象限图 4. 项目“购房者类型－地段”组合定位象限图 5. 项目“生活方式－地段”组合定位象限图 6. 项目“档次－地段”组合定位象限图 7. 项目“质量－价格”组合定位象限图 8. 项目“档次－环境”组合定位象限图 9. 项目“档次－环境－地段”组合定位象限图 10.项目“生态－智能－规模”组合定位象限图 三、目客户群定位 1. 客户定位作用表 2. 商业圈分片示意图 3. 客户置业行为模式 4. 客户定位细分变量表 5. 客户区域定位表 6. 区域情感定位表 7. 客户置业文化定位表 8. 客户置业亚文化定位表 9. 客户社会阶层定位表 10.参照群体对客户影响对照表 11.家庭生命周期和购置行为对照表 12.社会角色与地位定位表 13.客户职业定位表 14.客户价格敏感度定位 15.家庭置业决策类型图 16.住宅与生活方式联络图表 17.价值观念和生活方式群体对照表 18.客户各年龄层定位购房取向一览表 19.交通关注度定位 20.客户个性定位 21.客户置业动机定位 22.客户环境品味定位 23.客户组合定位图表 24.客户品牌关注度定位图表 25.小区居民家庭特性分析表 26.小区居民收入状况及支付能力状况表 27.各类家庭房间需求状况表 28.项目要素对购房者重要性测评 29.项目各属性对购房者重要性测评 30.地理位置构成对购房者重要性测评 31.楼盘质素构成对购房者重要性测评 32.品牌形象成分对购房者重要性测评 33.销售服务成分对购房者重要性测评 34.物业管理各成分对购房者重要性测评 四、产品定位 （一）定位参照 1. 楼盘项目地产原因对照表 2. 各类型楼盘市场定位一览表 3. 各类楼盘建筑风格对照表 4. 各类楼盘环境艺术规