公司类贷款案例

3.3.申请人经营模式及内部治理：申请人经营模式及内部治理： 申请人主要经营模式为向商户出租其经营物业，该经营 物业位于哈尔滨市南岗区文明街 66 号，建筑面积 37000 平 方米，总投资 1.5 亿元。商场由地下一层，地上五层（五层 为办公及设备区域，非向外出租部分）共六层组成，总体经 营面积为 32000 平方米，总出租面积 20396 平方米（经支行 调查，建筑面积与出租面积相差约 10000 平方米为每层的通 道、走廊、及卫生间等，每层平均面积约 6000 平方米） 。 申请人目前共有商铺 391 家，出租率达到了 100%。 申请人所经营物业设有客服中心、经营管理部、营销策 划部、 综合管理部、 物业工程部、 装潢设计部、 物流配送部、 监控指挥中心、网络商务中心等十大服务部门，为消费者及 广场业户提供多方位的经营保障。 租户由众多知名品牌及“3.15 消费者协会”免检产品组 成。其中负一层为品牌地板专营展馆，有双象地板、生活家 地板、大自然地板等品牌；一层为木门油漆吊顶展馆，有阿 尔法家居、立邦漆、欧派吊顶等品牌；二层为家装材料综合 展馆，其中有德国玛堡墙纸、飞利浦照明、史密斯热水器、 巴洛克实木生活馆等；三层为精品洁具卫浴展馆，有箭牌洁 具、TOTO 智能卫浴、美标卫浴、科勒洁具等；四层为瓷砖展 馆，有诺贝尔磁砖、箭牌瓷砖、格莱美音乐瓷砖等；五层为 办公及设备间区域。 1 申请人的经营物业理念打破原装饰建材经营零、散、乱 的模式，提前导入科学的管理的和营销模式，通过规范管理 与行业洗牌，吸收了资源好、信誉佳、口碑好、品牌强的厂 商进场经营，实行统一规划管理、统一培训管理、统一合同 管理、统一服务管理等全新运营模式。 4.4.申请人市场竞争情况：申请人市场竞争情况： 申请人所经营物业地处哈市海城建材市场商业圈，经营 位置优越。附近有海城灯饰广场、哈尔滨卓邦木门城。申请 人市场定位为“大型中高端品牌聚集地”，其主要竞争对手 有：海城灯饰广场、禧龙陶瓷大市场等。因申请人的经营物 业所销售产品具有较高的知名度及品牌效应，并且地理位置 交通便利，增加了一定的市场竞争力。 三、申请用途：三、申请用途： 申请人拟向我行申请经营性物业贷款金额为 8000 万元， 期限 10 年，用于申请人置换兴业银行经营性物业贷款及用 于支付外墙地改造、消防设施、和楼内基础设施翻新等装修 款项，其中用于置换兴业银行贷款金额 6800 万元，支付装 修工程款 1200 万元。 1.1.置换兴业银行经营性物业贷款：置换兴业银行经营性物业贷款： 申请人于 2011 年 08 月 30 日获得兴业银行哈尔滨分行 经营性物业贷款 8000 万元，年利率 9.17%（基准利率上浮 40%） ， 分期还款， 每年 2 次偿还本金， 每次不低于 400 万元， 2 期限十年，担保方式：申请人所经营物业房产及坐落土地使 用权抵押，贷款用途：偿还股东借款 7200 万元及 800 万元 装修款。 申请人提供了与法定代表人吕维敏、股东李德文的《借 款协议》 ， 其中因筹建海城市场期间资金紧张， 按董事会 2005 年 10 月 15 日决议，截止 2008 年向吕维敏借款 3630 万元、 向李德文借款 3570 万元，共计 7200 万元。借款用途只用于 海城市场建设及经营活动。期限三年，如借款期间能向银行 贷款，此借款全部还本付息。兴业银行贷款已经偿还吕维敏 及李德文个人借款部分，并且目前贷款余额为 6800 万元。 因我行贷款政策（年利率 7.86%）能为申请人减少每年利息 支出约 100 万元以上，申请人特向我行申请贷款，以置换兴 业银行贷款。 2.2.支付外墙地改造、消防设施、和楼内基础设施翻新等支付外墙地改造、消防设施、和楼内基础设施翻新等 装修款项：装修款项： 申请人与其关联企业哈尔滨海城饰家建筑装饰工程有 限公司签订《装修该找工程施工合同》，其施工内容为楼体 装饰、电气、排水、消防排水、喷淋、空调综合布线。工程 造价 2450 万元，由施工方包工包料，主要材料价格待申请 人认定后实施，其余材料按当月造价执行。施工开始时间 2012 年 12 月，工期 180 天。工程款支付方式为 50%按审核 进度拨付，验收达标后支付 85%，工程结算经监理或审计审 3 核后，再支付剩余 10%，余下 5%作为质量保证金。申请人自 筹资金 1250 万元，由于资金不足，特向我行申请贷款 1200 万元（申请人自有资金比例 51%） ，用于支付装修工程款。 3.3.我行营销情况：我行营销情况： 总行小企业金融部已于 2012 年 06 月 27 日审议同意哈 尔滨分行小企业金融服务中心对申请人经营物业内商户进 行总额为 6000 万元的批量授信。 支行说明：金桥支行已经为申请人办理商全通业务贷款， 争取做到该市场内部商户的全面营销工作，以最大化的保持 资金回行。 四、还款来源：四、还款来源：以申请人租金收入作为还款来源。 第一还款来源：由申请人所经营物业的年租金收入合计 2529 万元。 支行出具了贷款期间的预测收支平衡表： 单位：单位：万元万元 年限年限 租金收入 物业收入 运营（广告 收入） 收入合计收入合计 营业费用 管理费用 财务费用 2,073 382 424 2,8782,878 370 360 250 20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年20212021 年年20222022 年年 1,794 382 424 2,6002,600 350 318 200 1,881 382 424 2,6872,687 350 320 210 1,881 382 424 2,6872,687 360 330 230 1,975 382 424 2,7802,780 360 330 230 1,975 382 424 2,7802,780 360 340 240 2,073 382 424 2,8782,878 360 340 240 2,073 382 424 2,8782,878 360 350 240 2,073 382 424 2,8782,878 360 360 250 2,073 382 424 2,8782,878 370 360 250 4 折旧 支出合计支出合计 营业收入营业收入 净额净额 所得税 净利润净利润 319.58319.58319.58319.58319.58319.58319.58319.58319.58319.58 1,1881,188 1,4121,412 353 1,0591,059 1,2001,200 1,4871,487 372 1,1161,116 1,2401,240 1,4471,447 362 1,0861,086 1,2401,240 1,5401,540 385 1,1551,155 1,2601,260 1,5201,520 380 1,1401,140 1,2601,260 1,6181,618 405 1,2141,214 1,27