住房抵押贷款相关知识

住房抵押贷款相关知识 一、房屋要求 (一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进 入房地产市场流通，未做任何其他抵押; (二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过 40 年; (三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、 土地管理部门核发的房产证和土地证; 二、贷款人要求 在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具 有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人 综合消费贷款。 1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能 力; 2、没有违法行为和不良信用记录; 3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房 产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证; 4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的 个人结算账户扣收贷款本息; 5、银行规定的其他条件。 流程 1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金 额; 2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认; 3、银行对贷款申请进行调查、审批; 4、购房人与银行签订借款及担保合同; 5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付 款; 6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购 房人提供阶段性担保); 7、银行向售房人账户发放贷款; 8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款; 9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补 办房产抵押登记) 一、抵押房产用于企业经营 需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原 件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖 公章、公司章程、近 1-3 年公司财务报表、企业银行流水、企业经 营或融资用途证明资料。 额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成 利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20% 以上 年限：一般为五年以内 二、抵押房产用于个人消费 需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原 件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。 利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上 浮 10%。 年限：一般为十年以内 三、抵押房产用于购买商用房 需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原 件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。 四、房屋抵押银行贷款程序： 1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户; 2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与 规定的材料; 3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所 提供的资料的真实性、合法性和完整性; 4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同; 5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续; 6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中; 7、请您按借款合同的规定还本付息。 五、农村住房抵押贷款程序： 农村住房抵押借款申请，由拥有农村住房所有权的借款人向金融 机构提出，并提交下列材料： (一)借款人(抵押人)的有效身份证明; (二)所抵押房屋所有权证及相应土地使用权证(包括集体建设用 地使用权证，下同)，且权利主体一致; (三)抵押人(共有人)对抵押房屋的权属状况、抵押状况、同意处 置抵押物的书面承诺; (四)抵押人(共有人)对抵押房屋处置后本人及其所抚养、扶养、 赡养的家属有安居之处的书面承诺〔该承诺需抵押人所在村(社区) 签署证明意见〕; (五)金融机构认为需要提供的其他材料。 不得以第三人的农村住房办理抵押贷款。 房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵 押的) 权利人及配偶的身份证 权利人及配偶的户口本 权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) 收入证明(这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及， 最高的额度有比较大的影响。) 如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证 如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对 帐单 为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证 明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等) 申请条件： 1.中国(不含港澳台)公民，年龄在 18-65 周岁，且在现单位连续 工作满六个月以上的授薪人群(如不满六个月，但本单位工作内容与 上一单位相同，可累加上一单位的工作期限)及经营满一年以上的经 营人群。 2.抵押房产权利人中无未满 18 周岁的未成年人及无大于 70 岁 (含 70 岁)的成年人。 3.房产若是二次抵押，房屋的抵押第一权利人必须是银行 4.借款人需要有一套或一套以上名下所有权住房(至少一套是本 市所有权房)。 个人房产 1、房屋产权证、购房合同及发票原件; 2、身份证原件、户口簿原件 3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件 4、婚姻证明(结婚或未婚证明、离婚离婚证或法院判决书、丧偶 的死亡证明及财产公证书) 公司房产 1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件 2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件 3、企业营业执照复印件(加盖公章)、企业组织机构代码证(加盖 公章) 4、公司章程、股东会决议/董事会决议 在建工程 1、土地使用证 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证 4、建筑工程施工许可证 5、营业执照 6、商品房预售许可证 1.1 违约风险 违约风险包括被迫违约 和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认 为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿， 但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在 完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押 贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时， 借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房 地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力， 他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险 流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保 证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面， 一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳 的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属 于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带 来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动 性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机 会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险 经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产 生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感 性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大， 房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行 发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升， 居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银 行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的 不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的 信用危机甚至破产。 1.4 利率风险 利率风险是指利率水平