聊城阿尔卡迪亚大酒店项目调研报告

聊城阿尔卡迪亚大酒店聊城阿尔卡迪亚大酒店 可行性调研报告可行性调研报告 调研地点：山东聊城调研地点：山东聊城 调研时间：调研时间：2009 22009 2 月月 1717 日—日—2323 日日 调研单位：荣盛酒店管理公司调研单位：荣盛酒店管理公司 调研组长：安树贤调研组长：安树贤 调研成员：孙闻天调研成员：孙闻天张东玲张东玲李洪振李洪振宋玲宋玲陈太杰陈太杰（辅助） （辅助） 编辑单位：荣盛酒店管理公司编辑单位：荣盛酒店管理公司 撰稿人撰稿人：：安树贤安树贤 编撰时间：二编撰时间：二 0000 九年二月二十三日九年二月二十三日 目录目录 第一章第一章总论总论 一、项目概况 二、项目提出的背景及建设必要性 三、可行性研究的依据和范围 四、项目规划原则 五、主要技术经济指标 第二章第二章地方经济及发展趋势地方经济及发展趋势 一、目前地方经济状态 二、市场经济发展趋向 第三章第三章同行竞争力调研分析报告同行竞争力调研分析报告 一、市场旅游概况 二、旅游发展规划 三、聊城酒店业发展状态 第四章第四章项目定位项目定位 一、主题定位 1、休闲商务酒店的概念 2、休闲商务酒店的发展趋势 二、功能定位 1、项目整体定位策略 2、各营业功能定位 3、项目开发目的的定位 第五章第五章投资与回报投资与回报 一、资金投入 二、营收预估 1、餐饮预估 2、客房预估 3、贵宾楼预估 4、会议预估 5、康乐预估 三、投入回报期 第六章第六章营销策略营销策略 1、营销渠道 2、销售理念－全员销售 3、外引内推－设立销售点 4、产品组合 5、营销思路 第七章第七章结论结论 第一章第一章总论总论 一、项目概况一、项目概况 1 1、项目名称、项目名称 聊城阿尔卡迪亚大酒店（五星） 2 2、项目地址、项目地址 中国•山东省聊城湖南路北、东昌湖西南 3 3、项目占地及周边环境、项目占地及周边环境 “聊城阿尔卡迪亚大酒店”项目总占地200 亩。项目位于湖南路北、东昌湖西南。酒 店东侧有区公安局,聊城大学,经济技术开发区,区环保局,中国联通,检察院等,酒店西侧有 公路局总公司,建材技校,东昌府区中医院,湖西中学,酒店北侧聊城海关,火车站,长途汽车 站,东昌府区委,区政府,市粮食局,图书馆,水城明珠剧场,东昌湖浴场,区水务局等,酒店南 侧有聊城农科科技园,凤凰苑,谢园,姜堤乐园等. 项目距离火车站及长途汽车站仅２公里,距离南站２公里,西有京九铁路,北有济邯铁 路及济馆高速,湖南路贯穿聊城东西,三路围合的一独立地块,地理位置优越,交通十分便利. 4 4、项目所在区域概况、项目所在区域概况 聊城古称东昌府，位于山东省西部，黄河下游。总面积8590 平方公里，人口 558 万。 聊城处于京九铁路与济邯铁路， 济聊馆高速公路的交汇点上， 是呼南应北，承东接西的重要 交通枢纽，交通十分便利。从聊城一个小时可以到达济南国际机场，四小时到达青岛港，实 现了 一个小时上天，四个小时下海的战略目标。 聊城市内镶嵌着江北最大的城市内湖――东昌湖。 它始建于宋熙宁三年， 就是 1070 年， 共有八大湖区，水面面积 5 平方公里，略小于杭州西湖，是济南大明湖的五倍，是我国江北 地区最大的城市内湖。千顷湖水，晴如许，明如镜，景色秀丽，民间有“南有杭州西子秀， 北有聊城胭脂美”的说法。湖水环绕着 1 平方公里的古城，古城中央耸立着巍峨的光岳楼， 京杭大运河像一条玉带侧城，湖而过，形成了 “城中有湖，湖中有城，城、湖、河三位一体 ” 的独特格局。聊城市位于北纬 35º 47’~37 º02’ 和东经 115º 16’~116 º32 ‘之间，南北直距 138 公里，东西直距114 公里。总面积8715 平方公里，总人口557.52 万人，人口密度每平方公 里 640 人。其中，少数民族 38 个，约有 6.73 万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、 东北低。耕地面积553183 公顷，人均耕地面积1.49 亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大 陆性气候。 气候适宜， 光照充足， 全年光照时数在 2463~2741 小时之间， 无霜期 200 天左右。 聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市 临清市，下辖 126 个乡、镇、办事处，6516 个村委会。 东昌府区，是中共聊城市委、市政府驻地。位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接 阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。地处东经 115°14″—116°06″、北纬 36°16—36°42″之 间。全区辖 10 镇 4 乡和 4 个办事处，总面积 1245 平方公里，人口 97 万。 5 5、、 项目提出的背景及建设性项目提出的背景及建设性 在目前的创新型城市建设中， 聊城通过实施高新技术、 自主知识产权和自主品牌发展 三大战略，加快促进产业结构调整和经济增长方式转变，进一步增强自主创新能力，提高 城市综合竞争力。 高新技术带动战略。实施 “聊城市高新技术创新示范工程 ”，围绕全市若干百亿产业、 “5513”工程，重点培育20 家创新型高新技术示范企业，80 家创新型企业；研发、引进一批 高新技术项目，孵化一批高新技术企业，嫁接改造提升一批传统产业，发展民营科技型中 小企业，引导壮大一批优质产业，推动一批走出去的产业，力争使高新技术产业产值占规 模以上工业总产值的比重年增2 个百分点以上。 知识产权战略。将获取自主知识产权作为科技计划、科技奖励以及企业工程技术中心、 高新技术企业认定和评审的重要条件。建立知识产权创造机制，落实知识产权的奖酬政策， 在科技人员的考核、收入分配、奖励和技术职务晋升等方面，将知识产权工作业绩作为重 要指标。设立知识产权专项扶持资金。不断完善专利执法手段，规范并维护市场经济秩序。 引导、扶持企业积极参与行业标准、国家标准和国际标准制定，形成有自主知识产权的技 术和标准。 名牌战略。以自主品牌创新为着眼点，完善有利于企业品牌和农业知名品牌培育发展的 政策环境和市场环境，形成“共担投入、共享利益、协调运作”的品牌培育市场化机制。采取 各种措施，引导、鼓励、支持企业积极开展自主品牌经营，打造更多具有自主知识产权和 国际竞争力的名牌。 在目前开展的“项目突破年”活动中，聊城把技改项目作为重要内容，力争全年完成技 改投入 300 亿元以上，增长 20％以上。 技术改造不仅是当前投资拉动经济增长的有力措施，而且是调整产业产品结构、提高 企业竞争力的有效途径。我市把技改项目与争取项目、l00 个重点项目等一同对待，做好优 势产业、优势产品的技术改造，把传统产业和停产半停产企业作为技术改造的重点，加大 工作力度，改造提升传统产业，淘汰落后生产能力，增强企业竞争力。相关企业加快进行 设备的更新改造，提升技术水平和产品竞争力，在经济危机过后可迅速开足马力进行生产。 落实好政策。加强技术改造已经上升为国家战略决策，我市将抓住这个重大机遇，用足用 好增值税转型、进口设备免税、贴息等优惠政策。同时加强具体指导。经贸等有关部门搞 好技改业务指导，建立技改项目帮包制度，为企业搞好服务。发挥好主管部门的优势，帮 助企业研究制定技改方案，联系专家、设备，办理相关手续，妥善安置好因企业