房地产法律常识：建筑物区分所有

房地产法律常识：建筑物区分所有权房地产法律常识：建筑物区分所有权 在现代社会中，人口在不断增长，高层建筑也越来越多， 要理清建筑物中各个业主之间的专有和共有关系， 首先就应该了 解法律关于建筑物区分所有权的有关规定， 下面了解物权法中关 于建筑物区分所有权的相关规定。 1、什么是建筑物区分所有权？ 《物权法》第七十条规定 业主对建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利。 一般认为建筑物区分所有权人享有三个方面的权利： ①对专 有部分享有的专有所有权；②对共有部分的共有权；③因共同关 系所产生的成员权。成员权又称社员权，是指建筑物区分所有权 人基于在一栋建筑物的构造、 权利归属及使用上的不可分离的共 同关系而产生的， 作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权 利与承担的义务。 共有所有权是建筑物所有人对建筑物指共用部 分所享有的占用、使用及收益的权利；其中，全体所有人的公用 部分主要由电梯、楼梯、走廊、庭院、管道、屋顶、地下室等等； 部分所有人的共用部分主要有：各单元内的楼梯，各楼层之间的 楼板，两套住宅之间的隔墙等。各共有人在分享权利时应当以共 用部分的本来用途使用共用部分；并分担共同的费用和负担；不 得擅自对共用部分进行修缮或拆除等。 案例： 甲有一套三室的住房， 和乙是邻居， 甲在装修房屋时， 请工人在和乙共用的墙壁上掏了一个高 2 米，宽 1.5 米的壁橱， 乙不知情，后来乙在挪动家具时不小心碰到了这面共用的墙壁， 没想到，墙壁竟然塌了，并砸伤了乙，经过仔细察看，是甲装修 时把墙壁掏的过深了，只剩下很薄的一层，所以乙轻微碰撞就使 墙塌了，于是，乙要求甲将墙壁恢复原状，并赔偿损失，而甲认 为墙壁是他房子的一部分， 他已经出钱买了房子， 就有权掏墙壁， 而且甲还说是因乙自己的碰撞导致墙壁塌的，后诉至法院。 本案争议的焦点是二者房屋共有的墙壁到底归谁所有和谁 有权使用。根据《物权法》的规定，甲和乙的房屋毗连，共用一 墙壁，此墙壁应该属于部分区分所有人的共有部分，双方对墙壁 都享有一定的权利，但同时必须履行一定的义务，即在行使自己 权利的同时，不得损害他人的合法权益。所以本案中，甲应当承 担修复墙壁和赔偿乙的损害的责任。 第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便 生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 1、专有所有权是建筑物所有权人对专有部分享有的自由使 用、收益和处分的权利。 《物权法》第七十一条 业主对其建筑物 专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不 得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 2、 共有所有权《物权法》第 73、74、79 条明确规定以下 部分属于全体业主共有： ①建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外； ②建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除 外； ③建筑区划内的物业服务用房； ④占用业主公用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； ⑤建筑物及其附属设施的维修基金； 3、因共同关系所产生的成员权。成员权又称社员权，是指 建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、 权利归属及使用 上的不可分离的共同关系而产生的， 作为建筑物的一个团体组织 的成员而享有的权利与承担的义务。 依照《物权法》78～83 条的规定：①全体业主组成业主大 会，业主大会选举业主委员会，两个组织的权利是：业主大会、 业主委员会的决定对业主具有约束力；业主大会、业主委员会对 建筑物内的侵害他人合法权益的行为可以行事物上请求权及损 害赔偿请求权。 管理方式:可以由业主自住管理，也可以委托（物业服务机 构）管理，受托管理人受业主的监督。③管理规则：重要事项应 由业主共同决定，改建、重建建筑物及其附属设施的，筹集、使 用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主 且占总人数 2/3 以上的业主同意；其他重要事项，应当经专有部 分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ④改变建筑物用途的， 《物权法》第七十七条 规定，业主不得违 反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将 住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外， 应当经有利害关系的业主同意。⑤ 《物权法》第七十八条 业主 大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或 者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的， 受侵害的业主可 以请求人民法院予以撤销。 2、住宅小区的地下车库归谁所有？ 《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于 停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位，属于业主共有。 《物业管理条例》第二十七条 业主依法享有的物业共用部 位、 共用设施设备的所有权或者使用权， 建设单位不得擅自处分。 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用 设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的， 应当在依法 办理有关手续后告知物业管理企业； 物业管理企业确需改变公共 建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由 业主依法办理有关手续。 ①如果开发商未将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中； 也未承诺无偿提供地下车库； 同时也未将建造地下车库的成本核 算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。但是即便如 此，开发商也不能把车库出售给任何非业主。如果按建设规划要 求，开发商必须为小区业主提供车库，则开发商只能将车位在出 售住宅时一同出售给小区内的业主所有，此时，出售所得价款应 归开发商所有。 ②如果开发商已经将地下车库的建筑面积计算到共摊面积 中或为吸引购房者购房，承诺无偿提供地下车库；或将建设地下 车库的成本核算进住宅开发成本之内， 则所有权应属于全体业主 所有。当然，经全体业主大会同意，可以确定该车库的专有使用 权，即部分业主可以通过专有使用权取得对停车场的使用权，使 用费归全体业主所有，用于物业管理之需。