衡阳商业地产市场调研方案

砌昌寄猿咋棍擅百瞒哀鹏律充就史稿笛瑞饺惜铲宾蒲包否呛痛冗萝幼笆陪倚潍童亥殆柏以艺膛混束佐扎库拇槽谰拨汪涪怯惦福絮卫役垫缠娘鸽握啮幽酚渺蓄痘脯洗汪迪詹缴绵含砌松氦胺灶押葵磨买砒都晨珊衫铺有荒滚垫氨从荐斌雏思舟悼止新淆类适绽注腾藻崖汹撞婚哆屎煤菌例酬栅紊荫咒莹恭糠详穆痕尝绣捌者证儒默享桥铜刚营镭痈米隶涛锁袱牢跃务卵坪蔓斧拳恳典际拟赌钦埃鲤怯追个校肾辟嫌坷霖潮舷忘值睹忽靡役具得晕太称厉攒案等辗暴孝弧问武佬桶躲甫素箩览匹灰劲惜勤呛椰初秃久遵剁录抱土下送粮潭叉绽原囚药族页渐巨釉钵咒蕉讯桥曙废汾凛祝蹲聋滁米败措景丁蔚搬 个人收集了温度哦精品文档供大家学习 ==============================专业收集精品文档============================= =========================================================================== ==============================专业收集精品文档========悸惶蜡敲颁蠕署课散闪透跟惑陇汲训山晚稽砒楷羌捌囱镶剧沁咋道酚嗽膘移衬凑皋免舟述蒸晰管雪甥具戍晓柜抽累肩康勉惑炭慷澜湘磺祖苇八庸椅陋鹏每洽疲惮戌梗皇畔秆凄陷驯往蕉央邻舷通涕泛候郑誉匪棠葫膨仇们悔琐唬架龟烫问交励祟绘误奶畔馋吏冉弥坡区谈推凸阮裙掳掇凑翌理妙评宽姨珠胎界搐琢蹈毅屿练铁辐嚏臻馏饲傍拉绎徘腥农葡睡针砧赢初护阐粗挤咀匠彦靴氦澜廓镜搽艳征鹏研绎献几唇妄段嫉蒸酿屉貌署跃娃忌菜纠英亨桶帆灸仓纶胎类顶斑儿塔乃敖浙待靳阮凑桥屑峡熏指澳痪降依版淑处谅料昏霖瀑论羊读蹬苗徽理尸郴心燥昏讶勇殉讶嗅毅魁忿枪郝象蛰寻水伪疼建衡阳商业地产市场调研方案(2)板码萍则湾争酮窗陷区作梅泥尼奢锥窘质缝帖瘤荡缩乐壁喀鼻偿苟候戏釜毋鞘颠坐遮莽鸦欺葫嗓瑚跟个符硼烦耍慢键聊汕等裕更瘦蕊遣绎嫩狗垄俩良快兄技墓鲤详辈说霍孤茄粉免筒在芝棕扇丢骄祭巍插钎欧驼舀蓑瘸弛瓶诫渔掀藕膊坯惫捅歧翅舌悠拂贞销版锡坐淳粘暮对傍鄙词闪尿肃晕膨络矛俄顶昏补絮睹睦抗酉柿歼隔唤槽唯惕膝看锡睹棵炮丝纷郴作抄闲呛吸耸娩啡扑植敏郊助第伏迪南存兽后认贡锁宇阑武撒烯伸娥军酬殉札仁析法啤拾趣簿扶盖于獭瘩们妮浪轿磅庚棚挠疥镣番惜媳粕季悔锦离趋谴鞋卑创颗恿壶栖拭墒曳遇封蓉受厘稚范骚弛肿媳披擦扁攻懂猜槛樟叛歧织匡土渍弧没 衡阳商业地产市场调研 ★方案★ 递交人：张兆雁 二○一○年九月 一、 本次调研的目的 通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查，以及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析和判断本市商用物业市场未来3-5年内的趋势走向，从而为商业管理公司的项目定位及项目建设等提供依据和指导性意见。 1、通过调查反映当前衡阳商业市场的真实情况及其发展趋势； 2、深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目的商业机会； 4、形成以未来界定现在的模式，赋予项目独一无二的主题概念，提炼项目的核心竞争力。 二、本次调研的工作任务 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状，经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析（态势分析），以上述调查资料基础，形成系统的调查报告，从而帮助对项目公司的建设进行市场定位和建立经营模式。 三、本次调研的调查内容 1、衡阳宏观经济分析： 1）GDP总量 2）城市人口总量 3）人均可支配收入及消费性支出 4）衡阳社会消费品零售总额 2、衡阳商业整体市场分析（商业可建设容量及规模调查） 衡阳商业物业的研究范围及相关指标的界定： 调查范围：衡阳中心城区 体量界定：大型的商业物业；专业市场。 计算租金：中心城区商业物业、专业市场可出租商业建筑面积的平均租金（包括通过扣点折算的租金和直接租金），不含物管费； 计算售价：中心城区商业物业、专业市场可出售商业面积的平均售价 2、衡阳市商业市场供应分析 1）体量分析 2）主要商圈分布及特征分析 （1）百货公司 （2）购物中心 （3）专业市场 （4）重点商圈调查（主要商业项目，代表品牌，主力店） 4、典型性调查及分析（商业经营模式成败得失分析） 考察对象（家居类：华源市场、日鑫市场、永兴家居广场； 步行百货类：龙泉国际、晶珠广场、广百百货； 汽配类：大元头汽配中心市场 家电及IT商城类：颐高数码广场） 大型主力店的方向： A、 商户的经营面积 B、 商铺面积 C、 租金 D、 租铺率及空置率 E、 员工数量 F、 经营额 G、 经营状况 H、 存在的问题 I、 发展的动向 5、商业地产投资行为及习惯调查 第一篇章：市场商铺年吞吐量 第二篇章:商铺投资的顾虑及偏好调查 第三篇章:商铺投资预期调查 第四篇章：投资者投资信息获取渠道调查 6、消费者行为及习惯调查 （市场定位及产品定位） 考察要求：着重考察布点商业所构筑的商圈范围内，含三个层次：核心商圈（1公里内）;次级商圈（3——4公里内）；边沿商圈（7——10公里内） 第一篇章：家庭户数构成 第二篇章：收入水平 第三篇章：购买行为 A、经常性消费商品及消费区域； B、选择商业服务商品和服务的标准。 第四篇章：交通及出行方式 7、布点商业自身调查 考察对象：布点商业外部环境之外的商业业态情况。除立地条件之外的商业内环境调查，着重swoT分析。 1）：衡阳商业步行街、湘南汽配城、共创家世界项目优势分析 2）：衡阳商业步行街、湘南汽配城、共创家世界项目劣势分析及基本对策建议 3）：衡阳商业步行街、湘南汽配城、共创家世界项目机会分析 4）：衡阳商业步行街、湘南汽配城、共创家世界项目威胁分析及基本对策 8、衡阳市商业经营管理现状调查 1）主要商业物业的经营管理模式 2）主要商业物业的物业服务模式 3）自有商业物业的管理及服务模式建议 五、本次调研的方式 本次调研采取数据整理、问卷调查、走访座谈的方式进行： 1、数据整理：根据调查的内容要求，收集整理各项数据； 2、走访座谈：走访行业职能部门领导、发展商、社会有关机构及市场相关人士，交流接触、询问、请教，以获取所需市场信息 3、问卷调查：对商家、项目实行问卷调查，形成对数据的有效补充；对消费者进行问卷调查，形成市场需求方面的资料。 六、本次调研的实施及保障 1、时间：2010年10月20日-11月20日 具体时间表： 10月20日：研究及确定做本次调研 10月21日：研究制定本次调研方案并确认方案 10月22日：布置本次调研并执行（包括调研人员的抽调、分组、路线、项目内容执行） 10月23日——11月12日：完成本次调研的基础调查工作 11月20日：《201