新华腾源物业公司各项管理规程

新华腾源物业公司各项管理规程 首问责任制工作规程 一、有关说明 1 、服务对象来征询业务、办事、反映情况第一位接待或被问到者即为首问负责人，首问负责人必须负责接待、导办、服务、受理。 2 、对前来征询业务、办事、反映情况的来访者、来访电话、等要做到热情周到、耐心细致并了解其目的，不能使用“不知道”、“ 不清楚”、“不归我管”等语言予以回绝。 3 、首问负责人职责范围内的工作要给予服务对象简洁、准确、符合政策规定的解释；由于客观因素不能立即答复或办理的，必须说明因素，明确需要办理或答复的时间，并在承诺时间内予以答复、办理。 如征询、办理的事项不属于本部门的职责范围，要做到负责地将其介绍到相关部门，交由相关人员接待，做好交接工作。如征询、办理的事项属于本部门的职责范围但已超过首问负责人的岗位权限，必须及时征询主任，按主任意见接待、解决。 4 、首问负责人如遇重大事项必须立刻上报主任，由主任报上级领导研究后给予答复。主任指定有关人员解决或首问负责人委托其别人员办理，首问负责人必须负责督办贯彻情况，直至工作完毕。 5 、对重要来访事项必须做好来访的有关记录备案，必要时请来访者署名。 绿化养护作业规程 一、育苗培植 1.选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）、无性繁殖（扦插、分株、压条等）。 2.备苗床和土壤：精细翻耕、除草、施肥、将土敲细、耙平待用。 3.播种：播种时间按不同的品名科目，以及绿化整体情况而定，最佳在春天和秋天。播种方法按苗床而定，采用撒播、条播和点播。 4.复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。 二、浇水 1.干旱季节，天天浇一次水。根据天气，对虎刺梅及蒲葵等植物可适当延长浇水间隔，对桂花、含笑、丝兰等植物开花期则可酌情减少浇水次数，以免加快谢花期。 2.浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。 3.新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故保证一次浇透。草地浇水要按顺序浇，不要漏掉。 三、施肥 1.情况以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷钾、复合肥）。 2.施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施：无机肥（化肥）多用撒肥、喷施根施和作追肥。 3.施肥时间一般在阴天或傍晚为宜。春、秋季节对各种植物施肥一遍。其他季节视情况而定。肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥。 四、乔木、灌木的整形修剪 1 工作程序 1.1起色带作用的花灌木、绿篱以及造型，每月修剪一次，发现与总体造型不协调时必须修剪。 1.2修剪前要知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范规定。 1.3应仔细观测或拉线，剪法做到心中有数。 1.4剪下的枝条要及时集中解决，以免影响环境卫生和发生病虫害。 1.5对于散尾葵、棕竹等及时将枯黄的叶边修剪，天天巡查中及时修剪因折断等而枯黄的枝叶。 1.6观花灌木在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。 2 标准 2.1造型美观，形态逼真。 2.2绿篱每年至少修剪4次。造型每年6次，乔木每年1—2次。 2.3九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过10厘米，簕杜鹃新长枝不超过15厘米。 五、中耕除草 1 工作程序 1.1每季度定期进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸取。 1.2对板结土壤每月进行一次松土，提高土壤透气性。 1.3草地以人工拔草为主，拔草时要连根拔掉，拔除的杂草应及时清运解决。 2 标准 2.1中耕深度为5厘米左右，以不损伤树木根为准。 2.2没有明显的杂草，草地的纯度为90%。 六、防风防涝 1.进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠幅大的乔、灌木进行支撑保护。 2.平时应注意对灌木和乔木进行培土。 3.对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。 4.检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。 5.风雨过后对绿地进行全面检查，发现受害的树木在6小时内根据情况，可采用扶正、培土、支架或拉绳等方法解决。 七、补种移植 1 工作程序 1.1拟定须补种的植物品名及地点。  1.2对补种地翻土或打洞，加施基肥。 1.3挖苗或购苗，剪去包装物及部分枝和叶。 1.4新种乔木用支撑保护。 2 标准 2.1新种植物要成行。 2.2保证成活率达95%以上。 2.3补种无季节规定的植物，可随缺随补。 2.4植地最大黄土裸露块在0.4平方米以下，缺株在5%以下。 2.5苗木出现拥挤现象时，可进行移植，对不适应环境树木给予更换品种。 八、草坪 1 工作程序 ; 1.1剪草：能使草坪经常保持平整美观，并能促进生长茂盛。割剪大面积草坪可用剪草机，小面积草坪、路牙、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边沿的线条保持清楚、整齐。 1.2除杂草：杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，假如不及时清除，会吸取土壤营养，克制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拔除杂草每半月全面进行一次。 QIR:5C 1.3浇水：要使草坪生长良好，浇水工作也不可缺少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面， 浇水时间草坪规定生长季节天天浇水一次，秋冬季根据天气情况每周浇2—3次。夏天浇水以早晚为宜，冬天以中午为宜，无雨季节每周浇水1—3次。 2 标准（一级） 2.1绿期340天以上，草坪平整，留茬高4厘米以下。 2.2草坪内没有明显的杂草，黄土裸露面积不能大于100平方厘米。 九、病虫害的防治 1.坚持防止为主综合防治的原则。 2.植物病虫害发生时及时给予有效治疗，尽也许防止扩散与蔓延。 3.常见虫害：蚜虫、红蜘蛛、白粉虱、甲壳虫等。常见病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。 4.病虫害的防治方法：减少病虫来源，严禁带有病菌和害虫的植物进入社区。选用抵抗病虫害能力较强的植物进行栽培。选择化学药剂或农药每月喷杀二次广谱性杀虫及杀菌药，平时发现虫害即时喷杀。 十、时花摆放 1.春节、元旦、五一、十一和大型活动花卉布置，由管理处根据具体的情况策划、制定用花方案，报管理处和公司领导审批。 2.需要购买花卉的，按照《采购申购程序》执行。 维修值班工作规程 1.0目的 规范值班管理，保证值班质量。 2.0合用范围 合用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。 3.0职责 3.1 机电维修部主管负责对值班工作的监控。 3.2 机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。 3.3 机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。 4.0程序要点 4.1 交接班操作 4.1.1 交接班人员提前20分钟做好交