龙海大厦营销策划方案

龙海大厦 营销策划方案 一月六日 目 录 一、项目背景分析3 ㈠银川市的地理位置及经济发展状况3 ㈡银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析3 ㈢银川市民的文化心理和消费行为特点4 二、龙海大厦的优劣势分析5 ㈠龙海大厦的基本情况5 ㈡龙海大厦的优势分析6 ⒈区位优势：6 ⒉楼盘形象优势：6 ⒊综合功能优势：6 ⒋服务设施便利优势7 ⒌物业管理优势7 ⒍业态设立优势7 ⒎体量优势7 ⒏社区优势7 ⒐可见的市场预期优势7 ㈢龙海大厦的劣势分析8 ⒈地段劣势8 ⒉区位劣势8 ⒊楼盘形象及档次超前8 ⒋商场体量过大，业种业态定位困难8 ⒌同业竞争剧烈8 ⒍市场预期远水近渴8 ⒎公司资金较为缺少9 三、龙海大厦的总体定位9 ㈠龙海大厦的形象定位和市场定位9 ⒈银川市标志性的综合大厦9 ⒉现代化的综合性写字楼9 ⒊崇高社区、高贵住宅9 ⒋老百姓的购物天堂9 ⒌大众化消费场合10 ㈡龙海大厦的营销价格定位10 ⒈龙海大厦的定价策略10 ⒉定价方法10 ⒊定价方式和价格标准11 四、业种、业态选择12 方案一：12 方案二：12 五、商场部分楼层功能划分及租售分割设计13 ㈠功能划分13 ⒈室内商业街13 ⒉餐饮娱乐中心13 ⒊大型平价直销超市14 ㈡租售分割设计14 ⒈室内商业街14 ⒉餐饮厅14 ⒊娱乐中心14 ⒋专业商场14 六、营销实行方案14 ㈠机会点与困难点14 ㈡目的市场定位15 ㈢营销目的15 ⒈最高目的15 ⒉中极目的16 ㈣价格策略16 ⒈定价策略16 ⒉付款方式设计17 ㈤销售策略18 ⒈销售策略18 ⒉优惠办法18 ㈥营销准备工作19 ㈦广告宣传及新闻炒作计划20 ⒈广告宣传媒体选择20 ⒉首选营销锁定区域20 ⒊广告宣传对象20 ⒋广告版位标准20 ⒌广告宣传要点20 ⒍主打广告词20 ⒎广告策略20 ㈧营销机会选择及营销方式和措施21 ⒈时机选择21 ⒉营销方式及措施21 ⒊也许出现的问题及应对措施23 一、 项目背景分析 ㈠银川市的地理位置及经济发展状况 银川地处中国大陆版图中心地区的银川平原中部，西临贺兰山脉，东拒内蒙鄂尔多斯高原，平均海拔1000米左右，年均降水量480毫米左右，年无霜期6个月，属于典型的温带大陆性半干旱地区气候。在它的西侧，贺兰山如同忠诚的卫士，用它高大的身躯挡住了腾格里沙漠的东进步伐，九曲黄河绵亘银川平原300多公里，“天下黄河富宁夏”，使银川平原独享“塞上江南”的美誉。 银川作为宁夏回族自治区的政治、经济、文化中心，具有较高的经济发展水平。1998年，全市国内生产总值达成85亿元，郊区农民收入人均2800元、城市居民可支配收入为人均4821元、社会商品零售总额达34.5亿元、全市城市人口60万，常年流动人口17万，消费性流动人口平均每日在1.5万人以上。 宁夏地理位置特殊，6.6万平方公里的土地镶嵌在两大高原（内蒙古高原、黄土高原）和腾格里沙漠之间。占地1.6万平方公里的银川平原占尽了上述三大地理版块的地利，成为毗临地区属目的地理和经济中心地区。银川自古以来就是陕、甘、宁、蒙相临地区的经济和文化与社会发展，也对内蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和乌海市，陕西西北部的定边及附近地区和甘肃东部平凉地区有相称大的辐射和影响力。 目前，外地驻银川的机构有350多家，以银川为中心，辐射着四省区近700万人口，近10万平方公里的广大地区，转战甘肃东部和陕西北部的长庆油田指挥部已经决定在银川市东部区建立生活基地并已经开工建设，一个10余万人的石油城将在2—3年内拔地而起，届时银川将成为中国西部地区又一个商业中心。 ㈡银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析 有2023数年灌溉历史的银川平原是中国大陆重要的商品粮基地，其农产品、畜产品和土副产品久负盛名，广播天下。 宁夏是中国大陆仅次于山西的第二大煤炭大省，其媒质优良，广布于辖区90%的县区；宁夏也是西北地区最大的炼焦煤、动力煤的生产基地，建成了全国无烟煤出口基地，其优质无烟煤远销日本、东南亚和西欧各国。由于黄河过镜300余公里，充足的水利资源又为宁夏带来了充足的电力能源，青铜峡水电站的建立，又在粮食大省、煤炭大省的名头上增长了电力能源大省的美誉，以此为基础，一批耗能大的产业如矿产品生产加工业、机械加工业（如上市公司西北轴承厂、西北煤矿机械厂等）都成为地区经济发展的骨干行业。 就银川市的产业发展水平来看，根据政府部门的记录资料，1997年所有7113个各类公司的总产值为82.95亿元。其中市区公司71.17亿元，占所有产值85.8%，批发零售贸易商品销售总额为57.76亿元，社会商品零售总额为31.59亿元。与西北地区的其他城市(如兰州、西宁等），银川的商业服务业还处在起步阶段，正面临着一个新的发展时期。 从银川市产业发展的走势来看，未来的5至2023，银川地区的社会经济将有一个重大的发展，根据政府规划，到2023年，银川市的城市人口将达成80万，市区面积将有较大范围拓展。随着国家整体经济形势的好转，以长庆油田生活基地建设为标志宁夏各大矿区和厂矿公司的生活福利区的建设也将逐步展开，银川这片肥美的土地上将会有一个长足的发展，作为一个中心城市，其社会商品零售业、旅游、饮食服务业和其他各种类型的产业将会作为地区经济发展的新的龙头产业，促进银川的经济发展走向新的繁荣。 由于国内经济记录分类指标的局限和时间的限制，我们很难在银川市现有的经济发展整体结构中分析出宾馆饭店、旅游服务、餐饮服务、文化娱乐、商业批发、商品零售等产业所占的份额比例。但就97年至98年度仅有的各种记录资料中，我们也可以粗略地估计出商业服务业所占的大体比例，这个比例大体上为97年41.92%，98年占41.96%，随着总体经济形势的好转和相关政策指标制定的协调一致和标准化，上述产业的总体份额突破50%是并不遥远的。 ㈢银川市民的文化心理和消费行为特点 银川是一个典型的移民城市、自古以来，银川平原就是军垦戍边、罪臣流放的重要地区，1949年以后，为了开发运用西北地区丰富的水利、矿产资源，实现政府的战略规划，又从东北老工业基地和中原、沿海等地迁入了大量的公司和人才，加之包兰铁路的建成通车和四省通衢的地理便利，使得银川地区的人口构成显示出如下几大特点： ⒈土生土长的本地人局限性20%，新老移民人口占到总人数的80%以上； ⒉在中国社会全面进入老龄化的时期，银川还属于比较年轻而又充满活力的地区； ⒊知识结构比例较高，由于大型公司和外来人口的迁移，银川市的整体文化限度高于国内同类地区。由于上述生的特点，银川市民在思想意识观念和文化心理上表现出许多特点： l 兼收并蓄的移民成熟文化特点: 就整体的城市文化类型而言,银川市既有西北都市的风范，又有中心城市的气派；就市场文化考察，相较于