物业住宅项目设施设备管理标准概要

批准： 住宅项目设施设备管理标准 审核： 编制： 编号:生效日期： 物业住宅项目设施设备管理标准物业住宅项目设施设备管理标准 1 1．目的．目的 规范物业服务中心维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。 2.2.适用范围适用范围 适用于物业服务中心所管辖范围内的公共部位的设施设备管理。 3.3. 管理标准管理标准 3.13.1 设施设备环境管理通用标准设施设备环境管理通用标准 序号项目内容管理标准 1） 设备房地面整洁，无尘、无水、无油渍、无杂物； 2） 墙面刷白乳胶漆，无破损、无污渍、无杂乱悬挂物； 3） 顶面及吊顶，无蜘蛛网、无破损、无危险悬挂物； 4） 示牌，安全标识规范张贴，资料拍照存档； 5） 多台同型号设备应进行编号管理，并在设备上挂编号标识； 6） 灭火器应按照每 15 平方米配置 1 个 2 公斤灭火器的数量配置，灭火 器应设置稳固，放置便于取用和检查的位置； 7） 高压开关室、低压变配电房、二次供水泵房、消防水泵房、消控室、 视频监控机房、电梯机房、独立的园区景观水循环设备房、独立地 下车库集中排水井应设置停电应急照明； 8） 门、窗空洞加网，防小动物进入措施，做好必要安全防护； 9） 门窗安全牢固，锁具、插销扣件完整有效； 10）无人值守的设备间必须加锁，重要机房的房门钥匙，备用钥匙必须 标识清楚留存消控室； 11）相关作业指导书应上墙，放置相应的记录表格； 12）消控室、配电房、电梯机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应 配置干湿温度计； 1 设 施 设 设备房管理 备 房 环 境 第1页 共 9 页 住宅项目设施设备管理标准 2配电室 1)配电室严禁各类水管穿过高低压控制柜、变压器顶部； 2)设置在地上或半地上的高压配电室要有通风散热、送、排风设施， 并采用防火门； 3)配电室地面低于相邻地面或设于地下室的应有自动排水设备，避免 水淹配电室； 4)设有配电室值班的，值班室应与设备区分开，并配置相应的值班设 施； 5)无人值守的配电间必须加锁，消控室必须留存配电室的钥匙； 6)配电室内的开关要有明显的状态标志； 7)操作有危险的开关、部件要有“危险！勿靠近！” 、 “危险！勿操作！ ” 等警示标识。 8)配电室内所有控制柜应有显示其名称、作用及责任人的标识； 9)配电室内应配置高低压配电系统模拟屏或配电系统图； 10) 配有气体自动灭火器的应定期对系统检查； 11) 机房应张贴《供配电设备保养维修作业指导书》、《停水、停电管 理程序》、《气体灭火器系统保养保养维修作业指导书》。 1） 机房（如果有）内部、井道土建（钢架）结构及布置必须符合电梯 土建布置图的要求； 2） 电梯主开关位置应从机房入口处方便地接近，并有足够空间进行开 关操作； 3） 对无机房电梯开关应设置在井道外工作人员方便接近和操作的地 方，且应具有必要的安全防护； 4） 机房内应设有固定的电气照明，地表面上的照度不应小于200lx； 5） 机房应采用经久耐用，且不易产生灰尘的材料建造，机房内的地面 应采用防滑材料； 6） 在一个机房内，当有两个以上不同平面的工作平台，且相邻平台高 度差大于0.5m时，应设置楼梯或台阶，并应设置高度不小于 0.9m的 安全防护栏杆； 7） 机房应有良好的防渗、防漏水保护措施； 8） 机房内应有电源插座，电源零线和接地线分开；机房内接地装置的 接地电阻值不应大于4Ω，每个电梯机房应有独立的能源计量表； 9） 电梯机房地面低于室外地面，应增设200mm 挡水地坎； 10）电梯机房如有通风窗应有防止雨水进入的措施， 门下 50cm 应设置防 鼠挡； 11）电梯机房放置紧急救援盘车工具，《电梯应急处理作业指导书》张 贴上墙； 3电梯机房 4 1） 水泵房满足设计规范的前提下，宜设置在远离住户位置，有噪音的 水泵水泵基座、连接管理应有减震措施，避免噪音扰民； 2） 生活水泵房地面易低于外部地面标高100mm，应考虑防水淹措施，两 台排水泵一主一备，保证排水要求； 生活水泵房 3） 水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的 流量）； 4） 生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，并连接至控制中 心； 第2页 共9页 住宅项目设施设备管理标准 5） 水箱内的排水管应设置在最低处，益流管离排水沟或集水井必须大 于400㎜； 6） 电气控制柜上端如有管道通过时，应在该控制柜上端加设挡板等设 施，以保证电气设备的使用； 7） 泵房与控制柜之间需设置200mm以上的挡水门槛； 8） 生活水箱应分为两部分，两个水箱的出水管用环管相连； 9） 机房应张贴《给排水系统异常情况处理作业指导书》、《停水、停 电管理程序》。 1)消防泵房选址在满足设计规范的前提下，宜设置在地下车库内，远 离住户，避免噪音扰民。 2)消防水池四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）。 排水泵（一主一备），排水管的流量需要大于水箱补水管的流量。 3)消防水泵控制柜柜底应高出地面200㎜以上， 必须满足能够在视线内 观察到操作的消防水泵要求； 4)控制柜上方不能有水管与喷淋； 5)消防稳压水泵基础要安装减震垫， 补水给水管线上必须安装软连接， 出水管线的吊件应安装减震环； 6)消防水泵房应预留维修维护空间； 7)机房张贴 《水消防设备维修保养作业指导书》 《火灾扑救应急预案》 。 1)满足消防规范设计要求，符合现场使用要求； 2)警示标识“机房重地、闲人莫入”张贴门外侧； 3)消控室内照明光线充足，有应急照明，配置移动照明强光灯不少于 一个； 4)有防鼠措施，放置粘鼠板等； 5)有控制环境温度措施，放置干湿温度计，温度控制在40度，湿度在 80%； 6)配置火灾扑救专用工具，配置自救呼吸器、防火服、消防斧、高空 救援绳等器材； 7)放置相关视频监控、电梯五方呼救等记录表； 8)机房张贴《电消防设备维修保养作业指导书》、《安防系统保养维 修作业指导书》、《义务消防队组织架构图》、《消防火警应急预 案》、《灭火作战示意图》、《园区消防报警平面图》； 5消防水泵房 6消控室 3.23.2 机电设备管理标准机电设备管理标准 序号序号项目项目内容内容工作要求工作要求 1 智 能 化 系 统 1） 门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及消控室正常（电源、 按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与 中心和住户对讲效果良好； 2） 门禁数据库定期进行备份，防止数据库资料丢失情况的发生； 可视对讲 3）每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门； 门禁系统 4）刷卡器上的“请在此刷卡” “注意陌生人尾随”标识清晰，在刷卡器 失灵情况下可以控制门正常开启； 5）单元门运行稳定，没有异常噪音，延迟关门AB 段停留时间合理； 6）每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除。 第3页 共9页 住宅项目设施设备管理标准 1)每班对红外线报警进行抽查，测试灵敏度，有相应记录表格； 红外线防越 2)定期清理围栏绿植，防止绿化等植物阻挡红外对射； 3)中控值班室放置红外线报警记录、检测记录表 1) 不能安装在潮湿、过高或过低温度环境中； 2) 脉冲主机必须有良好的接地，