房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究
网上农大www.cau- 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究 71 编号: 中国农业大学现代远程教育 毕业论文(设计) 学 生 指导教师 专 业 次 批 次 学 号 学习中 工作单位 2011年 1月 中国农业大学网络教育学院制 l=i 近几年来,我国的房地产业高速发展,成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。 2001年,我国房地产市场持续火热,房地产开发投资增势强劲,土地供应量增加, 商品房全面热销,销售价格呈现较大幅度增长,全国商品房平均销售价格为每平方米 2226元,增长5.8%,增幅比上年提高了 3. 3个百分点,空置面积也出现负增长。什 么是房地产泡沫,它是如何形成的,我国应该怎样完善政府的各项制度及各种市场机 制,从而达到控制泡沫的目的,使房地产行业保持健康稳定的发展呢?本文拟就公众 关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。 关键词:房地产市场泡沫成因对策 1房地产泡沫的含义及成因1 1.1房地产泡沫产生的主要原因1 1.1.1房地产商品的特殊性1 1. 1.2 土地的稀缺性1 1. 1.3地价具有虚构性2 1. 1.4房地产市场是不充分市场2 1.1.5银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性2 2房地产泡沫的危害2 2.1造成经济结构和社会结构的失衡3 2. 2导致金融危机3 2. 3造成生产和消费危机3 2. 4引发政治和社会危机4 3房地产泡沫的防范措施4 3.1大规模推出经济适用房,抑制商品房价格。4 3.2强化土地资源管理,通过土地资源供应量的调整,控制商品房价 格的不合理上涨。4 3. 3建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度,加强和完善宏观 监测体系5 3. 4整顿住房金融市场秩序,规范住房金融业务,防范住房贷款风险 5 3. 5全国研究住房税、费政策,通过税收杠杆促进低价位住房的建设 和消费5 3. 6加强舆论宣传的引导5 结论6 参考文献6 致谢6 1房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值) 不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。由于房 地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金 来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价 泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。 无论是从现象,还是从木质看,泡沫与一般价格波动都有区别,主要有以下几点区别:从现 象上看,一般商品的价格波动包括上涨、下降,而且在时间上是相连的、循环的,变化幅度一般 不会很大,而泡沫是价格持续上涨,高到令人发狂的地步,直到产生恐慌,人们匆匆抛您,从而 使价格暴跌,波动幅度很大,它不具有周期性,而是突然地上涨与下跌。 从木质上看,一般商品的价值是价格的货币表现,一般商品的价格波动反映市场供需平衡, 既是市场机制作用的起点,又是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。在正常的市 场条件下,价格上涨、供给增大,投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人 们的行为买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格 进一步上涨。1991-1993年,我国海南房地产价格正是这样飙升的“991年每平方米价格还是1000 多元的公寓楼,到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用 权的出让价格也大幅度提高,有的地方仅过一年价格竟由I-几万元一亩涨到60。多万元一亩。投 机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机 者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相当 一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减, 只有转移的功能。 1.1房地产泡诔产生的主要原因 1.1.1房地产商品的特殊性 在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成木低,这是泡沫载体所具有 的一个条件。所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。 1.1.2 土地的稀缺性 土地的自然供给是固定不变的,它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程 中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随肴经济的发展,人口 的增加,人们对稀缺的十•地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土 地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资 木的一种,它可以反夏转手。马克思曾指出:“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里, 价值表现是虚幻的。”因此,土地的稀缺性及其虚拟资木使地价运动可脱离土地利用实绩而产生 泡沫。 1.1.3 价具有虚构性 地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说,由于人们预期 的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用 收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场 地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越 大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。综观房地产泡沫的膨 胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成 为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。 近几年来泰国的房地产市场发展过热,供过于求,但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们 认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产,可见这个行业仍有大的赚头。 许多开发商还想从继续建房中摆脱困境,在这种非理性的支持下,造成泰国房地产市场熊市弥漫。 1.1.4房地产市场是不充分市场 由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入; 交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远,所以房地产市场是一个准市场 (Sub-market) o由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种 成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 1.1. 5银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性 由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款,在宏观经济一 片看好的情况下,政府也鼓励投资,银行利率就比较低。据统计,在1992-1993年,海南房地产 开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业,信贷的盲目扩张及大量吸引短 期外资,给泡沫的产生埋下了隐患。 2房地产泡沫的危害 房地产过热,一旦泡沫形成,房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息,影响开发者 和消费者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,乂会形成新的