房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究

网上农大www.cau- 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究 71 编号 中国农业大学现代远程教育 毕业论文（设计） 学 生 指导教师 专 业 次 批 次 学 号 学习中 工作单位 2011年 1月 中国农业大学网络教育学院制 li 近几年来，我国的房地产业高速发展，成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。 2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加， 商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米 2226元，增长5.8,增幅比上年提高了 3. 3个百分点，空置面积也出现负增长。什 么是房地产泡沫，它是如何形成的，我国应该怎样完善政府的各项制度及各种市场机 制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康稳定的发展呢本文拟就公众 关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。 关键词房地产市场泡沫成因对策 1房地产泡沫的含义及成因1 1.1房地产泡沫产生的主要原因1 1.1.1房地产商品的特殊性1 1. 1.2 土地的稀缺性1 1. 1.3地价具有虚构性2 1. 1.4房地产市场是不充分市场2 1.1.5银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性2 2房地产泡沫的危害2 2.1造成经济结构和社会结构的失衡3 2. 2导致金融危机3 2. 3造成生产和消费危机3 2. 4引发政治和社会危机4 3房地产泡沫的防范措施4 3.1大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。4 3.2强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价 格的不合理上涨。4 3. 3建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观 监测体系5 3. 4整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险 5 3. 5全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设 和消费5 3. 6加强舆论宣传的引导5 结论6 参考文献6 致谢6 1房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值） 不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房 地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金 来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价 泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。 无论是从现象，还是从木质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别从现 象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般 不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛您，从而 使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。 从木质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡， 既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市 场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人 们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格 进一步上涨。1991-1993年,我国海南房地产价格正是这样飙升的991年每平方米价格还是1000 多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用 权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由I-几万元一亩涨到60。多万元一亩。投 机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70是投机 者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当 一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减， 只有转移的功能。 1.1房地产泡诔产生的主要原因 1.1.1房地产商品的特殊性 在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成木低，这是泡沫载体所具有 的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。 1.1.2 土地的稀缺性 土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程 中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随肴经济的发展，人口 的增加，人们对稀缺的十地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土 地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资 木的一种，它可以反夏转手。马克思曾指出“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里， 价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资木使地价运动可脱离土地利用实绩而产生 泡沫。 1.1.3 价具有虚构性 地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期 的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用 收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场 地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越 大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨 胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成 为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。 近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们 认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。 许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。 1.1.4房地产市场是不充分市场 由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入； 交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场 （Sub-market） o由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种 成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 1.1. 5银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性 由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一 片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产 开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短 期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。 2房地产泡沫的危害 房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者 和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，乂会形成新的