商业物业管理方案
商业物业管理前期方案 按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是目前开发商普遍 推行的一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响C 对于开发商来说,开发、销售商铺是前发,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业管 理公司对商铺进行管理,才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况卜,开发商对商 铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到 开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 让买者“一站式”购物;让卖者享受“一站式”管家服务,这将带动专业化巾场向更高档次迈进。 “一站式”的管理和采购模式,既是专业市场吸引客户的重要手段,也是未来建才专业市场的发展趋 势。建材城打破传统的经营模式,根据产业集群的特点,推出「集批发、期货、展示贸易、交易、零传、 物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统 一管理,分散经营”。 。专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核 心特点。 0“统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统 一管理的商铺是滩以经受激烈的零售业市场竞争。 0 “分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营, 只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统 一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律 上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 0 “品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标和记证、产品合格 委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 0“完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管 理,比如: I承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的 认可(业主委员会成立之前,经开发商认可); I营业时间的确定; I承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理; I为整个商铺促销承担的义务; I承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制; I投保范围事宜; 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 0由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该 为商铺策划好1年12个月的营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 0商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营 活动,保证商铺的高效运转。常见的方式有: I指导项目:店铺布置指导、促销活动安排; I协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作; I服务项目:行政事务管理; I监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 0商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保 安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高,统一管理 有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增加使用的安全性和耐久性。 2.0商铺物业的管理特点 2.1顾客流景大 商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃 易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 2.2服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增 值;同时为使用人和顾客营造…个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的 根本原则。 出入口多,管理区域分散,需要的保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业物 业管理的特点。 2.4营业时间性强 顾客到商铺购物的时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时和白天顾客相对少一些。 统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌 乱感,无序经营的印象,对顾客产生不良的心理影响。 2.5车辆管理难度大 来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场 管理增加了压力。车辆管理好坏宜接影响着商场物业管理水平的整体体现。 3.0商铺物业管理组织架构及人员配备 管理处经理 维修服务部业户服务部 保安服务部保洁绿化服务 部 3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人, 业户交纳的管理费都用在刀刃上。 设主管一人,可由物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名, 分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时 间和工作量,通常每班保持两人便可。 3.1.1.2维保服务部 设主管一人,全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不 间断地安全运行,使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少 和技木难易程度进行合理配置。 3.1.1.3保安服务部 设主管一人,全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与 消防管理。 3.1.1.4保洁绿化部 设主管一人,全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护匚作。该部门的主要职责是保洁服务 管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化 面积进行安排。 4.0商铺的物业服务管理 商铺物业管理包含以下几个方面,我们现对此进行分项描述: 4.1 商铺业户服务管理 4.2 商铺装修服务管理 4.3 商铺设备、设施维保服务管理 4.4 商铺建筑物的养护及维修管理 k21 bookmark22 bookmark23 book 商铺保安服务管理 k21 bookmark22 bookmark23 book 商铺保洁服务管理 k21 bookmark22 bookmark23 book 项目绿化服务管理 k21 bookmark22 bookmark23 book 商铺经营服务管理 k21 bookmark22 boo