东莞中原策略中心项目

精品文档---下载后可任意编辑 东莞中原策略中心项目,,可行性分析报告 一、虎门市场分析 （一）虎门房地产总体情况 （二）虎门市场对本项目的启示 二、项目背景分析 （一）地块四至 （二）地块周边配套 （三）地块 SWOT 分析 三、本项目客户定位 四、物业属性定位 五、项目进展建议 （一）项目进展总体建议 （二）总体设计目标建议 （三）总体平面布局建议 （四）住宅建筑设计建议 （五）商业建筑设计建议 （六）环境设施及其他建议 六、地块经济分析 （一）土地价格的确定 （二）地块经济测算结果 七、结论 一、虎门市场分析 （一）虎门房地产总体情况 1 1 、可供开发的土地资源较多，由分散转向集中 据国土交易中心的统计数据显示，03-07 年间共计成交 38 宗土地分布在虎门的各个区域，而 07-09 年出让土地主要集中在城市中心区及其周边地带。 年份 地块编号 土 地 位 置 土地面积（㎡） 土地 用途 楼面地价 2024 20244043 虎门镇金洲社区 工业 / 2024 20244046 虎门镇金洲社区 工业 / 2024 2024G007 虎门白坑水库旁 134760 商住 1050 2024 20244063 虎门镇博涌社区 住宅 / 2024 20244011 虎门镇金洲村 商住 714 2024 20244012 虎门镇金洲村 39377 商住 2024 2024T044 虎门港沙田港区西大坦作业区 484618 仓储 478 2024 2024T046 虎门港西大坦物流基地 133333 仓储 240 2024 20244052 虎门镇金洲社区郭武 946 工业 / 2024 20244056 虎门镇博涌社区人民北路 商住 / 2024 20244057 虎门镇博涌社区人民北路 商住 / 2024 20244058 虎门镇博涌社区人民北路 商住 2213 2024 20244059 虎门镇博涌社区人民北路 商住 2626 2024 20244070 虎门渔港社区 2024 工业 / 2024 2024G010 虎门镇金洲村 74836 商住 1284 2024 2024G014 虎门镇金洲村 15659 商住 2 2 、 土地成交价格稳中有升 2024年，虎门1号项目楼面地价3513元/㎡，成为当时的东莞地王。受市场影响，2024年商住用地成交楼面地价低至714元/㎡，目前地价稳中有升，人民路优质地段土地成交价已突破2000元/㎡ 3 3 、未来市场供应量不容忽视 项 目 占 地 ( ( ㎡) ) 总建面 ( ( ㎡) ) 容积率 总套数 ( ( 套) ) 主力户型 均 价 ( ( 元/ / ㎡) ) 剩余货量 ( ( 套) ) 虎门 1 号 万 13 万 660 公寓 35 ㎡ 四房 140－190 ㎡ 8500 120 虎门地标 万 21 万 1400 公寓 50－70 ㎡ 两房 84－91 ㎡ 三房 124－158 ㎡ 四房 158－203 ㎡ 5500 700 滨江花园 万 万 二期 350 120－160 ㎡三四房 5300 250 东海山庄 万 26 万 洋房 400 联排 200－300 ㎡ 洋房 80－140 ㎡两、三、四房 9 月份入市 400 海岸国际 万 13 万 440 170－180 ㎡ 5200 110 国际公馆 13 万 50 万 一期 350 120－160 ㎡三四房 9 月份入市 350 9 09 年洋房供应量合计：0 1930 套，总建面约 5 25 万㎡ 小结： 09 年虎门洋房存量约 25 万㎡，尚未包括龙泉地块和别墅供应量，而虎门 08 年全年需求量约 16 万㎡，存在供大于求局面，未来市场供应不容忽视。 4 4 、 市场需求稳定，未来有逐步走强的趋势 丰泰东海山庄 海岸国际 滨江花园 半岛城邦 虎门地标 虎门1号 国际公馆 山水名都 数 据 8 2024 年 9 2024 年 总 计 一季度 二季度 三季度 四季度 合 计 一季度 成交面积 27825 41248 30625 47327 成交套数 300 444 343 549 1636 427 2063 成交金额 181152335 262683809 194895123 342420291 981151558 270261632 1251413190 成交价格 6510 6368 6364 5883 6213 5711 6097 ·08年虎门全镇共消化16万㎡左右的货量，消化套数1600多套 ·09年第一季度成交427套，同比08年上涨40%，成交量开始放大 5 5 、需求户型出现结构性供不应求，目前 120- - 150 ㎡三房出现供应断层 ·目前市场上120-150㎡左右的三房仅虎门地标、滨江花园有少量单位，且已基本销售完毕，东海山庄距离镇中心较远，而国际公馆9月份入市将弥补该面积段在中心区的供应空白 ·龙泉项目户型配比尚未确定，其户型定位和国际公馆的户型定位将成为本 项目重要的参考因素 6 6 、个体工商户、泛公务员、企业主成为市场购房主体（虎门1 1 号案例参考） ①、客户区域构成 虎门本地客户和潮汕客户是该项目的主要客户 ②、客户年龄构成 成交客户来源区域分析38%20%10%8%4%9%11%虎门潮汕福建港澳台及外籍人士东莞市内其它镇区广东省内其它城市广东省外其它城市 该项目的客户年龄集中在 30 －0 40 岁，而 0 30 岁以下的年轻人也占了一定的比例 ③、客户职业构成 服装行业和机电行业占的比例最大，泛公务员群体也占了一定的比例 ④、成交客户家庭结构分析 成交客户年龄分析29岁以下20%30－35岁39%36－40岁21%41－45岁12%46岁以上8%29岁以下30－35岁36－40岁41－45岁46岁以上成交客户职业分析43%16%11%12%7%7%4%服装行业老板机电工厂老板公务员医生、老师等事业单位职员酒店、超市等服务业老板本地土著居民其它 四口之家和三代同堂占的比例最大 ⑤、客户置业分析 本地客户 外来经商者/ / 管理层 本地港台客户 深圳客户 虎门/周边镇区客户，祖籍本地，东莞文化观念深重 职业:经营产业\公务员\出租土地\其它 置业目的:换房、投资 家庭人口:4-8 人，部分与老人同住 需求户型:舒适型三房\四房\别墅 关注点:景观\社区园林\配套\物管 代表楼盘:虎门 1 号、海岸国际 广东省及外省经营者 职业:经商为主， 商贸\餐饮\娱乐\物流\工厂等 置业目的:自住 家庭人口:2-6 人，有小孩，较少老人 需求户型:舒适三房\少数四房 关注点:区位\教育\配套 代表楼盘:虎门地标、锦绣半山 在此经营或经商的港台商人 职业:物流\工业\娱乐服务等 置业目的:在本地的自住，第二居所 家庭人口:1-4 人，部分有小孩 需求户型:二房\三房；部分别墅 关注点:区位、景观、园林、物管 代表楼盘:丰泰东海山庄 福田、宝安、南山等地 职业:金融\商贸\物流\工业 置业目的:投资为主、第二居所 家庭人口:2-4 人，大部分有小孩 需求户型:二房\三房；部分