学校物业管理模式

学校物业管理模式学校物业管理模式 就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。那里没有业主 “论坛“、那里没有业主委员会的“硝烟“。开拓学校物业管理市场，是物业管理公 司发展的又一新契机。 1、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。 随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战 略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在刚刚闭幕的中共十六大上，又提出要 形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面发展②。这其中预示着 需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模 式已成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多 数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、 不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置 一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而全，小而全”的发展模式 把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电 班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给 自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公 司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服 务是社会发展的必然趋势。 2、学校物业与商住物业的不同之处。 介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户“教师、学生”，他们需 要我们提供什么服务？我们能为他们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎 样管理？这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念；个性化、科学 创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；规范化的操作来实现。从而赢得 师生的认同。学校物业与常规的商住物业在管理上有以下几个方面不同： “业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、无人化管理、智能 化管理等管理模式④，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理 面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——从属性，更强调根据需求 提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式——有深厚学校特 点的“共管式”模式。 ⑤，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场 的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会、 业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准后方可使用，合理、顺利、及时 的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。而 学校物业中管理服务费来源较为单一，即学校的经营管理者。物业公司可以采 用菜单式来制定服务项目，分项测算费用，经双方协商确定服务内容，以合同 契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。为 物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。 3、学校物业管理模式特点 通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，确定物业管理 服务模式，发挥物业管理在学校的后勤保障作用。 4、学校后勤社会化的管理优势 “国家管方针，校长管办学，支部管监督，社会办后勤”，新型社会分工，物 业公司在进驻以后，深入、详细的可行性研究，详尽分析了学校物业与住宅物 业的不同，并针对学校管理的特点、难点和学校的实际情况制定与之相适应的 管理方案，以确保专业化物业管理优势能在学校得到充分发挥，为全校师生营 造一个优质的生活、学习环境。在实际操作中，注重保持双方思想一致性。实 行后勤社会化，使学校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服务上，学校无 须设立专门分管后勤工作的校级干部，行政环节少，学校完全可以根据工作需 要随时向物业公司提出服务要求，其它学校需要通过召开专门会议或需三令五 催才能解决的问题，只需要一个电话就可以得到妥善的办理。实行后勤社会化， 校领导干部不需要在后勤工作花费什么精力，后勤人员与一线教师争待遇或一 线教师对后勤人员抱怨不满等问题得到彻底解决，教师们都把精力集中在本职 工作上。校领导重点放在狠抓教学质量上，获得了学校、物业公司双赢结果。 5、学校物业管理创新——突显“个性化”。 在学校物业中充分挖掘、 掌握顾客的个性化的需求基础上， 着身为客户“定做” 服务模式及服务项目，在专业化、规范化的基础上更突出个性化服务。 学校环境管理方面：根据校园须适合学生学习、交流的特点，重点放在营造校 园内浓厚的学习环境，比如针对外国语学校特点，建议积极策划建成适合外语 学校特点的“英语角”，营造学习氛围；绿化养护中，品种选用需适合学校特 点（木棉树、刺海棠等容易对运动中学生造成伤害，就不适宜在学校道路两旁 种植） ，将植物的深度修剪养护安排在寒暑假期间进行；清扫时间避开上下班和 课间时间，卫生间的清洁频率和时间参照课时安排制定；在每个细节充分考虑 学校特点，满足客户对环境的要求。 学校安全管理：作为顾客较为关注的学校安全管理，不仅要制定针对性的车辆、 人员、物资进出管理及教室管理制度，还要根据学校特点，积极与校方、政府 机关联络配合，维护学校和周边的治安环境。制止了学校周边不良人员勒索学 生财物、乱摆卖等严重影响学生人身财产安全事件，维护了学校声誉。形成了 针对学校特点的安全管理模式。 房屋及附属设施设备维修养护服务：它是维护学校正常的教学工作的基础服务 项目，物业充分发挥在设备维护上专业优势，针对学校特点制定设备设施保养 计划，使学校设备设施的运行状况得到根本性的改变，确保了学校正常的教学 工作的开展，另外为客户着想，在养护的同时注重降低设备的运行成本，对学 校的水电气实施监控，定期上报《水电气用量分析报告》 ，提出节能的合理化建 议，实施后为学校节约多项设备运行开销。获得了合作双方“双赢”效果。 6、物业管理公司在学校后勤管理的更高目标——为学校提供一体化的后勤服 务。 物业管理在全国发展是不均衡的，这几年来物业管理已有突飞猛进的发展，竞 争也日趋激烈。特别是深圳，物业管理市场在不断完善，物业管理已由当初的 简单式服务，走向全方位、多元化的服务。在物业管理竞争日趋激烈的形势下， 如何适应市场的需求，科学准确地确定，并切实有效地提高物业管理企业的效 益，已经成为广大物业管理企业普遍关心的问题。学校物业作为物业企业发展 的又一新契机，必将受到关注，然而，在物业管理业所面临的现状与行业环境， 还承受着诸多的“瓶颈“制约。 从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主就只能得到什么服务；发展成 为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务，这一定是一个新兴的 服务行业向市场化转变的必然过程。 促步追求的一体化学校后勤管理——承办学校所有的后勤保障、服务，实现地 域性的多所学校统一管理，实现规模化，进一步为学校降低管理成本。提供专 业服务，扩大管理规模。作为政府及公共事业项目提供优质物业管理服务的发 展方向。学校的物业管理正为物业公司的业务发展增添了活力，也将为学校后 勤社会化改革道路的探索提供重要的借鉴意义。