义乌二期商业部分整合营销推广报告

精品文档---下载后可任意编辑 陆洲高科技集团 [07年8月] 义乌二期商业局部整合营销推广报告 深圳世方商业地产参谋 目录 第一局部 招商方案及策略5 一、招商可行性5 1、外地商户对我市场有比拟浓的进驻意向5 2、本地商户对我市场看好5 3、一期很多商户反映强烈5 二、招商可行性综合分析6 1、本工程招商优势和时机分析〔SO分析〕6 2、本工程招商的劣势和威胁分析〔WT分析〕7 三、工程招商方案7 1、市场招商涉及品类7 2、招商平面图分割8 四、市场招商目标客户定位8 1、外地市场成为招商的主力方向。9 2、本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者9 3、意向从事小商品批发业的个人9 五、市场租金水平及租金策略确定9 1、租金制定原那么9 2、租金策略11 六、市场管理费、空调费及其他费用收费标准及收取方法13 七、租赁协议书〔另行提交〕14 八、租赁合同文本〔另行提交〕14 九、租金明细表〔待确定铺位分割及面积后提供〕14 第二局部 招商整合推广策略15 一、招商对象的差异性推广策略15 1、外地小商品批发商招商的策略15 2、本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者17 3、意向从事小商品批发业的个人19 三、媒体推广20 四、筹划设计招商单页21 五、定点推广22 1、惠州区域内的商户22 2、义乌、南昌等外省以及广州深圳等区域内的商户22 六、活动推广23 第三局部 工程阶段性招商策略及推广手段24 一、接受租赁登记阶段：〔10月中旬～11月底〕24 1、起始时间：24 2、具备条件：24 3、招商群体：24 4、阶段性推广手段：25 二、一期需搬迁商户租赁阶段〔07年12月初～08年2月初〕25 1、起始时间25 2、具备条件：26 3、招商群体：26 4、阶段性推广手段：26 三、正式招商阶段：〔08年2月底——4月底〕26 1、起始时间：26 2、招商群体：26 3、阶段性推广手段：26 四、招商收尾阶段：〔08年4月底——5月底〕28 1、起始时间：28 2、招商群体：28 3、阶段性推广手段：28 五、招商整合推广方式29 1、筹划设计招商资料29 2、现场包装29 3、定点推广30 4、电视推广30 5、报纸广告30 6、活动推广30 六、市场招商整合推广策略31 1、工程招商推广主要诉求点31 2、招商资源整合31 第四局部 销售方案及策略33 一、整体营销策略定位33 1、销售模式33 2、返租销售模式对商铺销售的重要作用33 3、一次性返租三年营销策略的具体操作方法34 二、销售目标客户定位35 三、工程销售市场分析及突破口37 1、工程销售市场分析37 2、工程销售优势与时机分析〔SO〕37 3、工程销售劣势与威胁点分析〔WT〕38 4、本工程突破口38 四、商场销售平面图分割39 1、商场销售平面图分割原那么39 2、商场铺位平面分割与销售的相关联系39 五、商铺销售价格制定40 1、销售价格制定原那么40 2、价格参照体系40 3、商铺销售均价确实定42 4、分区售价制定原那么43 5、工程具体销售价格表〔暂不提供，我司将另行提交〕43 6、本工程总销售收益预测43 六、价格走势及阶段性价格策略44 1、阶段性价风格整44 2、价格走势原那么44 3、价格走势分析45 4、定金标准、银行按揭、付款方式及折扣建议45 七、销售时机46 1、选择最正确的入市时间46 2、工程开盘前期所有的准备工作要到位，打有准备的仗46 八、销售控制47 1、销售速度47 2、销售控制的过程及监管47 3、销售控制需要注意以下几点47 第五局部 销售推广策略49 一、销售整合推广策略49 1、推广主题49 2、推广策略50 二、工程阶段性推广策略53 1、内部认购登记阶段〔现在——10月中旬〕53 2、公开出售阶段〔2024年10月中旬——2024年11月底〕53 3、工程攻坚阶段〔2024年12月初——2024年12月底〕54 4、工程收尾阶段〔2024年1月初——2024年1月底〕54 5、营销安排54 第一局部 招商方案及策略 一、招商可行性 1、外地商户对我市场有比拟浓的进驻意向 本次引进了不少新品种，仅茶叶和副食品类外地商户反映就较强烈，目前在惠州市场还是个空白，外地很多商户对我市场有较强的进驻意向，调查中发现广州的芳村茶叶市场、深圳的国际茶都、三岛茶叶批发市场、中国茶宫等都有不少商户看好惠州市场，有意向进驻惠州市场；副食品类也一样，走访的南昌洪城大市场、浙江义乌小商品批发市场也有不少商户对我市场感兴趣，同时其他各类小商品的招商还得前往义乌，未来外地招商这些区域将成为本工程的主要考虑对象。 2、本地商户对我市场看好 本地不少商户看好我市场，本地经营茶叶的商户比拟多，分布在惠州的各个大街小巷，走访后发现不少商户希望惠州能有一个比拟集中且专业的茶叶市场，且工程周边已经具备茶叶批发的气氛，很多商户同意进驻市场，副食品也一样，走访的本地不少商户对我市场感兴趣，加上其他经营品种如日化用品、窗帘及床上用品、针织、茶具陶瓷、文体用品、玩具、鞋、箱包等，本地很多分散在各处的经销商和代理商等，未来本地商户也是招商的主要群体之一。 3、一期很多商户反映强烈 在通过对一期的商户逐一走访后发现，大局部商户都非常关怀二期的情况，主要是二期的定位，很多商户都看好二期，非常希望在二期租赁铺位，这局部商户将成为二期的主要租赁对象之一，同时二期的定位牵涉到一期的调整，未来一期将有不少商户要进驻二期。 二、招商可行性综合分析 1、本工程招商优势和时机分析〔SO分析〕 Ø 存在强大的市场消费根底 惠州，乃至整个粤东地区是乡镇和农业人口占据主要局部的区域，在这个区域的人民的收入和消费水平都低于珠三角的其他城市，人们一般喜爱去集贸市场、批发市场消费，整个大区域中给市场提供了宽阔的市场空间，工程的建立与一期共同一起真正翻开粤东小商品批发市场。 Ø 工程的规模优势 本工程连通义乌一期将共创10万平米粤东地区规模最大、产品最齐的一站式小商品批发采购基地，未来建成之后将对整个惠州乃至整个粤东将造成又一次非常大的影响，在粤东地区树立小商品标榜，在这个有着巨大消费群体的区域内，呼唤小商品大市场的诞生，本市场的成立主要是延续一期小商品经营路线，完善经营品类、健全商品结构，共同打造粤东地区最大的小商品批发采购市场。 Ø 工程周围的批发气氛浓厚 以工程的一期市场为中心，周围已经形成了比拟成熟的批发商业气氛，目前周边有惠州国际电子城、惠州纺织布料城、惠州义乌小