物业管理前期介入合理化建议-20151224

---------------------------- 物业管理前期介入合理化建议 一、对物业设计几点建议：一、对物业设计几点建议： (1)要考虑物管用房的预留(管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动 室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。 (2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水 管。 (3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利 清洁。 (4)应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口洗手池。 (5)信报箱的设置亦要考虑放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可 以同时考虑送奶的存放。 (6)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 (7)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻， 女儿墙亦要设计成防攀越的。 (8)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 (9)绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。充分考虑到错落有致，四季 有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物；注意保护原有 树木、保存原有表土 。 精选资料 ---------------------------- (10)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 (11)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高 低杠杆等设施和器械，以免给后期的物业管理造成不必要的安全隐患。 (12)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 (13)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁， 楼道开关总闸更应 内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。 (14)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管 (以减少高空作业)。 (15)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以， 路灯尽量采用大路货灯座 要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少 开支)。 (16)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处， 且垃圾房门朝外便于垃圾清运车 在外面作业不影响小区安宁。 (17)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关 (以方便手提东西的业主上下楼梯， 且减少楼道公共照明用电量)。 (18)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电， 故电表配制要选用最小 容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。 (19)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 (20)由于商业用水和居民用水的收费标准不同， 建议居民用水和商铺用水的管路 分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都 把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。 精选资料 ---------------------------- (21)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通 时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 （22)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水， 又美化了环 境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。 (23)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑纱窗(以减少高空抛物 现象)。 (24)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路 电视监控。 (25)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。 (26)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视， 设计中应考虑进去。 (27)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。 (28)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、 劳民伤财)。 (29)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂 (PV 管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。 (30)小区配套公共设施规划设计要一步到位： (a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 (b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排 烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 (c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主 带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。 二、在工程施工阶段介入过程中应注意那些： 精选资料 ---------------------------- 物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成. (1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、 调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选 择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 (2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料 和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件， 尽量采用国家和本市指 定厂家所生产的牌子、型号与规格。 (3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐 久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和 验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 (4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政 工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就 设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费 用(维修保证金)、 违约处理等达成书面协议， 并提供有效的合法经营及资质证明、 产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位 联系电话。 (5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、 消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书， 并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 (6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水 表须经过水电部门校验合格才允许使用， 闭路电视监控系统须经过公安部门的安 精选资料 ---------------------------- 全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、 停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 (7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电 表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央 空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能 统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应 作好识别标记，合理分配。 (8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其 是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸 阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 (9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且 要有物管人员参加。 (10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加， 对不符合物