物业管理常规工作程序

物业管理常规工作程序物业管理常规工作程序 物业管理服务初步展示 万事开头难 良好的第一印象 物业管理的基本环节 策划阶段、前期准备阶段 （前期准备） 启动阶段（物业交付使用初期） 日常运作阶段（正常运作期） 策划阶段 1、早期介入 1.1 检讨设计方案 （对日后管理不利因素作出改善建议） 1.2 参与有关承建商会议，检讨进度； 1.3 协助列出遗漏工程供发展商跟进； 2、制定物业管理服务方案： 1.1 确定管理档次 1.2 确定服务标准 1.3 财务收支预算 3、选聘/组建物业管理机构： 前期准备阶段 1、机构的设置/人员编制 2、人员选聘/培训 3、编制公共公约/守则； 4、草拟工作细则； 5、设立财务制度； 6、物业租售的代理 启动阶段 1、物业的接管验收 2、用户入住 2.1 宣传物业管理 2.2 协助用户入住（卫生、协助搬迁、协调交通） 2.3 搬迁期间的安全 2.4 装修管理 3、产权备案/档案资料的建立 4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 日常运作阶段 日常管理/维护（房屋管理、设施管理等） 综合服务（安全、环境、便民服务等） 配套设施的完善 系统的协调（内/外） 房地产开发的一般过程 前期阶段之重点管理 ——从使用者可持续发展参与规划 外部 配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、 能源：水、电、气、备用、发展 保安、消防： 车场、住宅、设备 人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等 建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换 科技运用：智能化、网络等 室内 物业规格：电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖 等 用户单元：单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例 内部空间：使用功能分区明显（社交与起居、休闲与家务） 、细节空间 （阳台、吊柜） 环保材料：涂料、门窗、管线 物业管理介入的步骤 循序渐进 架构设立——人员准备 工程技术——环境维护——安全管理 ——物业服务——超量布置——正常运作 入住的前提条件 物业管理接管验收完成 已同发展商签订《物业管理 服务合同》 物业达到入住条件： 1、正式水电供应已通 2、设施设备验收合格 3、管理处有固定办公场所 什么是物业的接管验收？ 是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程， 移交应办理 书面移交手续 是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或 原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验 在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业管理企业 物业的接管验收的内容包括： 主体建筑 附属设备 配套设施 道路 场地 环境绿化 接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 为日后管理创造条件 物业接管验收的法规条款 全国条例 第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设 施设备进行查验。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企 业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 接管验收的依据 1、建设部 1991 年颁布的《房屋接管验收标准》 ； 2、 《工程竣工验收报告》 ； 3、现行的施工、安装技术规范，验收规范； 4、设备使用说明书、设计资料和技术参数； 5、消费者对质量的一般要求。 接管验收工作程序 一、查验应提交的相关资料 新建房屋接管验收应验交的资料 产权资料（4 项）+技术资料（14 项） 原有房屋接管验收应验交的资料 产权资料（5 项）+技术资料（3 项） 掌握接管验收的标准 新建房屋的接管验收标准 质量与使用功能的检验 原有房屋的接管验收标准 质量与使用功能的检验 危险与损坏问题的处理 接管验收注意事项 准备、约定——验收（复检）—— 交付——保修——争议的解决 接管验收中常见 非结构性工程质量问题 1、屋面渗漏水。 2、有防水要求的地面渗水。 3、外墙面渗水。 4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。 5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。 6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。 7、厕所、厨房、盥洗室、阳台积水、倒泛水。 8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。 9、电器、电线漏电，灯具安装不牢。 10、排水管道堵塞，小区道路沉陷。 11、木地板、饰面砖不平整，发霉变色变形。 12、缺少信报箱、挂物钩、晾衣架、门牌。 交接双方的责任 为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提 交的资料提前好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管 验收，接管单位一般应在 15 天内签发验收通知并约定时间验收。经检 验符合要求的，接管单位在7 日内签署验收合格凭证，并应及时签发接 管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用 接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协 议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同 建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、 施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原 因，是应由接管单位负责处理。 新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设 单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于 代修。保修期满，按实结算，也可在验收接管时，双方达成协议。建设 单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。 在接管验收中如有争议而又不能解决时，可申请当地县级人民政府房地 产管理机关进行协调或裁决。 坚持（继续）接管验收 原则性与灵活性结合 细致入微与整体把握相结合 入住程序 入住的概念 入住是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。 在我国香港和南方沿海城市，人们把“入住”又称之为“入伙” 。 业主入住前应准备的资料 （１）房屋买卖合同或建设单位开具的入住通知书 （２）用水（电）申请书 （３）业主（用户）或法人代表身份证及复印件 （４）业主及家属或法人代表一寸照片各二张 （５）代理人入住委托证明及代理人身份证 （６）法人购买者需提供法人资质证明及其复印件 （７）法人购买者需提供营业执照、税务登记证明及其复印件 （８）建设单位注明应提供的其它文件资料 业主守则主要内容 入住准备 1、入住工作计划 2、入住仪式策划 根据物业管理的特点及小区实际情况， 为了提高小区整体形象， 有效加 强与业主、用户的沟通，通常由管理处组织举行入住仪式。 3、环境准备 入住工作程序注意事项 合理办理入住手续，避免集中办理产生混乱； “一站式”和“专案小组”服务相结合，方便业主； 工作现场公开工作流程，提高效率和透明度； 设立专人引导车辆，维系有序现场； 明确修补队伍的安排,重点属单元室内遗留问题的修补； 充分运用机会宣传物业管理知识。 因故未能按时办理入住手续的，按照《入伙通知书》中规定的办法另行 办理 入住时限的法律意义 入住时限是指 《入住通知书》 规定业