房地产全成本管理

资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 房地产投资全成本管理房地产投资全成本管理 一、一、 可行性研究分析可行性研究分析 1、 含义和目的 房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前, 对与项目有关的社会、 经济和技术等方面情况进行深入细致的研究; 对拟定的各种可能建设方案或 技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证; 对项目的经济、社会、环 境效益进行科学的预测和评价。 可行性研究的根本目的 , 是减少或避免投资决策的失误 , 提高项目开发 建设的经济、 社会和环境效益。 2、 成本管理中的意义 a．作为申请项目核准的依据 b．项目申请投资的依据 c．是筹集建设资金的依据 d．是开发商与有关部门签订协议、 合同的依据 e．是编制下阶段规划设计的依据 3、 可行性研究分析构成 一般来说, 一份正式的可行性研究报告应包括封面、 摘要、 目录、 正 文、 附表和附图 6 个部分。 ①.封面 ②.摘要 ③.目录 ④.正文: 一般包括的具体内容有: 项目总说明、 项目概况、 投资 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 环境研究、 市场研究、 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、 规划方 案及建设条件、 建设方式与进度安排、 投资估算及资金筹措、 项目评估基 础数据的预测和选定、 项目经济效益评价、 风险分析、 结论与建议等 12 个方面。 项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续, 还应包括环境分析、 能源消耗及节能措施、 项目公司组织机构等方面的内 容。 ⑤.附表 ⑥.附图 4、 可行性研究投资分析案例 二、二、 项目总投资组成项目总投资组成 1、 项目总投资 包括项目全部投资成本费用, 不含房地产各种所得税费用。 开发建开发产品成本( 占开发建设成本 98.4%) 设成本固定资产投资( 占开发建设成本 1.6%) 项项 目目 经营资金 总总 经 运营费用 投投 营修理费用 资资 成经营税金及附加 本 其它经营成本费用 土地增值税 2、 开发建设成本 包括土地费用、 工程成本、 销售成本、 管理费用、 财务利息等, 体组成见下表: 开发建设成本费用 工程开 一、 土地费用 发成本 二、 前期工程费用 三、 基础设施建设费 具 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 四、 建筑安装工程费 五、 公共配套设施建设费 六、 开发间接费 管理费用七、 管理费用 销售成本八、 销售费用 九、 开发期税费 财务费用十、 其它费用及不可预见费 十一、 利息 3、 经营成本 经 营 成 本 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税 三、三、 开发建设成本控制开发建设成本控制 1、 工程开发成本 1.1、 成本控制相关名词解释 ①、 目标成本: 指对将要发生的项目预先确定的在一定时期内和经过努 力所要实现的成本和利润目标, 是项目成本的控制线。 ②、 责任成本: 将目标成本进行责任分解, 结合各专业岗位的职责, 明 确在成本管理中”谁来做”, ”做什么”的关系, 将目标成 本落实到实处。 ③、 进度成本预警( 动态成本) : 动态成本=合同性成本＋非合同性成本 ＋待发生成本。指项目实施过程中的预期成本, 经过适时反 应目标成本和动态成本的差异 , 帮助相关部门及时发现问 题并解决问题 , 实现对成本的控制 , 并在项目整个生命周 期任一时间点, 都能适时分析。 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 ④、 实际成本: 指项目结束后, 对成本进行结算分析出来的实际投入成 本金额计算出来的经济指标数值。 ⑤、 年度成本资金: 指根据公司当年整体经营计划, 针对在该年所有投 入的项目进行资金预算以达到年度投资资金控制的目的。 ⑥、 目标成本考核: 经过对目标成本进行进度成本预警分析 , 以目标成 本为参照对象, 区别成本在执行过程中目标成本外的数据 , 借助经济指标反馈进行考核、 评价, 对考核结果扣、 加分 措施。 ⑦、 责任成本考核: 根据各专业职能部门的成本管理职责 , 并借助经济 指标反馈考核评价其职责的履行情况 , 根据考核结果 , 对 其进行相应的奖惩措施。 ⑧、 数据库: 在完成项目成本业绩评估考核同时对项目生命周期中的成 本控制得失进行总结 , 并将之与项目”目标成本数 据”、 ”动态成本数据”进行归档 , 在此基础上提炼关键 成本指标。 1.2、 成本控制的四步骤 ①、 目标成本 a、 目标成本设定原则 目标成本设定与企业定位----什么样的企业决定什么样的产品 目标成本设定与项目定位----不同项目的档次要求决定什么造价的成 本 目标成本设定与企业盈利----企业做的是产品非作品, 目标盈利值决 资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 定花掉多少成本 目标成本设定的市场原则----适时的市场决定什么样的成本 性价比与专业管理 -----严格的工程管理得出高要求的性价比 b、 目标成本的形成 估( 投资估算书) : 投资决策《项目投资可行性报告》 。 概( 成本测算) : 概念性方案设计概算( 项目策划项目定位) 、 方案 设计概算( 确定产品标准) 、 初步设计概算( 确定产品各分部、 各专业 标准) 。 预( 确定目标成本) : 施工图预算、 工程量清单。 c、 目标成本的实现 我们需要经过对房地产各个业务过程进行成本控制 , 根据预先确定 的标准、 档次、 方案对每笔成本每个科目的数据实行限额控制, 实现降 低成本的目的, 建立形成分工负责、 有机协调的责任成本体系。 ②、 责任成本体系 a、 责任成本的分解 方式一: 根据成本科目, 将目标成本分解成 《目标成本控制责任书》 , 对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明 , 包括控制内容、 控制要 点和手段, 形成成本控制的指引。 方式二: 根据合同分类, 将目标成本分解成《合同控制清单》, 将合 同签订、 履行的责任落实到合同责任部门 , 以各部门成本责任的完成来 保证目标成本的完成。 b、 责任成本分解原则