物业管理行业动态展望

精品文档 物业管理行业动态展望物业管理行业动态展望 物业管理行业动态展望提要：自那以后，物业管理传遍 世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国 香港等国家或地区的物业管理非常发达 来自物业管理资料下载 物业管理行业动态展望 物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行 业是住房制度改革深化的产物，是房屋管理与社区综合服务 合二为一的一种新模式。它主要是以提供各种劳动、技术、 信息获取经济效益。物业管理始于 19 世纪 60 年代的英国。 当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房 屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方 法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍 世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国 香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府的重视和 业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。 英美的物业管理模式： （1）英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何 人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业 执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主 经营、自负盈亏的经济实体。 （2）物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设 2016 1 1 / 1111 精品文档 前后、物业使用全过程的管理。 （3）管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进 行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、 日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承 包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管 理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法 可依时间长短，也可按次计费。 （4）物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或 机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与 质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的 管理费多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。 （5）管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少， 一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约 开支。 香港的物业管理模式： （1）公共房屋的较大部分由房委会执行机构房屋署下 辖的房屋管理处具体负责管理，机构健全，配有专业管理人 员，管理方式灵活，一些项目常用招标或承包等方式交由专 业公司完成。 （2）从 1987 年开始，房委会相继把一些公共居屋委托 私营的物业管理公司管理，受聘的物业管理公司负责日常物 业管理工作，接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与 2016 2 2 / 1111 精品文档 财务监督，房委地不再监督物业公司的日常管理工作。 （3）为管理好私人楼宇，香港政府颁布了《多层大厦 （业主立案法团）条例》 ，倡导多层大厦业主组织法团，设 立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体， 管理委员会由业主大会上 50％以上的业主通过成立， 代表行 业主立案法团的权利与责任。管理公司与业主立案法团是聘 用与被聘用的关系，管理公司之间为获聘而竞争激烈。 （4）物业公司的经费全部于各业主的管理费，管理费 的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的 一切费用，包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、 煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管 理费支出中提取 5％～15％这一比例的管理酬金而获得。管 理公司的收支账目必须定期公开，接受业主的监督，一些较 大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案 法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。 物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规 律。 国外物业管理特点： （1）自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展 迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼 宇越来越多地委托专业的物业公司管理。 （2）物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业 2016 3 3 / 1111 精品文档 主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业 管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、 财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物 业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改 善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘 汰或被解雇的危险。 （3）物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规 定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主（委托方）与 管理公司（受托方）双方讨价还价决定，视市场供求状况、 地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而 不同。 （4）各国（地区） 的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。如新加坡 因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港 则根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应“双轨制“ 而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模 式。 （5）政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般 不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善 的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、 利。 2016 4 4 / 1111 精品文档 通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在 市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规 律，由供求双方在市场竞争中形成，政府不直接干预物业管 理收费的形成。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下 的普遍规律。社会主义市场经济体制建成，物业管理市场高 度发达、充分竞争的情况下，我国的物业管理收费就应由市 场形成，政府不直接管理收费标准，而重点规范物业管理收 费行为。 中国特色的社会化，专业化，企业化经营型物业管理， 从观念上、模式上及管理内寄的广度和深度上，要求 物业管理行业动态展望提要：自那以后，物业管理 传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、 中国香港等国家或地区的物业管理非常发达 来自物业管理资料下载 管理统一化，服务综合化。管理单位企业化。物业管理合同 化。地区管理民主化。 （1）物业管理单位模式 目前，物业管理单位存在以下几种模式：一是以街道办 事处为主成立物业管理委员会进行物业管理；二是由房地产 开发公司组建专业管理公司对自己开发的物业进行管理；三 是以房地产管理部门为主，由下属房管所进行管理；四是单 位自管模式，一些大型厂矿企业，大专院校自己管理所属的 2016 5 5 / 1111 精品文档 物业；五是组建专业物业管理公司管理新建的物业，前四种 模式各有优缺点，而第五种模式是市场经济发展的必然模 式，应大力提倡和推行。物业管理公司通过自主经营、自负 盈亏、自我发展、自我约束，完成物业管理体制的转变。 （2）物业管理公司的权利和义务 物业管理公司是指受聘于业主委员会，对各类房屋及其 设备设施和周边环境进行统一管理和综合服务的法人实体， 以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，通过签订物 业管理合同，享受其权力，履行其义务。目前，全国已组建 物业管理公司 1000 余家。深圳、广州、上海都达百家以上。 其中全民集体的企业占绝大比重。外资、中外合资、股份合 作企业发展迅速。 物业管理公司受聘于业主委员会，通过接受委托，签订 委托物业管理合同，按合同实施物业管理服务工作。物业管 理公司与业主委员会签订合同应包括以下内容。 ①业主委员会