经营型物业管理模式

经营型物业管理模式 ──21 世纪中国物业管理行业发展主流 深圳市中航物业管理有限公司汪海菁 中国物业管理作为一个新兴的服务行业， 经过二十年的发展，已经在深圳、上海、 北京 等地逐步形成企业化经营、 专业化管理和社会化服务的运行机制。 在二十年的探索与实践中， 一批优秀的物业管理企业脱颖而出， 为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章， 形成了富有 中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。 本文立足于中国物业管理行业的发展趋势， 从行业发展现状分析入手， 通过对经营型物 业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述 经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为21 世纪物业 管理行业发展的主流。 一、物业管理行业发展现状分析 （一）行业发展面临的问题 现阶段， 中国物业管理行业尚未真正形成规范化、 产业化、 市场化的发展格局， 除深圳、 上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外， 全国大部份地区物业管理处于起步阶段， 市 场化程度偏低。 从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看， 目前仍存在着以下 问题： 1．以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、 发展后劲不足等问题， 以 2000 年末的统计资料为例， 全市拥有 1100 家大小规模不一的物业 管理企业，正式注册的仅500 家，按2000 年全市物业开发量约 800 万平方米计算，1100 家 物业管理企业平均分配不足1 万平方米。 2．企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而 形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多， 企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。 3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势 必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、 财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和， 复杂的现 代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司； 同时，库存备用材料、低耗物料又 占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势， 政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业， 运用 “五脏俱全” 的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经 济体制下后勤管理方式， 未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端， 这种模 式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看， 观念落后、 法制不健全已成为严重制约全行业整体规 范发展的关键因素， 而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则 严重阻碍了企业的市场化发展进程。 新时期的物业管理企业必须审时度势， 正确对待现阶段行业发展面临的问题， 转变、更 新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。 （二）竞争分析 进入 21 世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争： 一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。 国内企业若不积极汲 取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争 实力，将使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。 另一方面， 随着行业市场发展的日趋成熟， 政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将 顺应市场变化而逐渐改变， 政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐 步淡化。新一轮的行业竞争将不再仅仅局限于 “项目”之争，而是业内企业围绕着资金、 技术、人才、品牌等综合竞争实力开展的市场价格、市场份额的竞争。 纵观国内物业管理行业的低水平重复建设和发展不平衡的现状， 不觉使人联想起八十年 代国内家电业的盲目发展形成的繁荣假象直接造成了自九十年代中期以来在全国范围内持 续至今的价格之战， 大量中小规模的家电企业在这场旷日持久的市场竞争中销声匿迹。 国内 物业管理行业是否也会重蹈家电行业覆辙？从物业管理的行业特征和目前中国经济发展不 均衡的国情来看， 物业管理行业不会直接出现家电行业恶性竞争的局面， 但目前深圳市场上 出现的开发商为促销楼盘而降低物业管理费标准， 武汉市出现的物业管理收费由业主委员会 与物业管理企业实行市场议价的现象却不容忽视。 随着物业管理行业规范化、 市场化进程的 加快，市场对物业管理费价格标准寻求价值理性回归将成为必然趋势。 二、经营型物业管理模式的基本内涵、特征 （一）经营型物业管理模式的基本内涵 经营型物业管理模式就是以市场变化、 客户需求为导向，运用科学的管理方式、 市场化 的经营机制，创新的经营理念， 通过最优化的资源组合，提高物业的增值潜力，发挥物业的 整体增值效力， 产生高品质、 高水准的产品--服务， 从而实现物业管理企业的良性循环发展。 经营型物业管理模式随着国内物业管理行业的产生而产生，随着行业的不断发展而发 展，随着社会的不断变化而变化， 它将逐渐成为中国物业管理行业发展的主流。 从现阶段中 国物业管理企业实施经营型物业管理模式的内容上看，它有三个层次的涵义： 1．融物业经营、物业管理服务为一体，在做好物业管理服务工作的同时，通过为开发 商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、 实施物业经营方案，发挥物业的整体增值效力， 提高物业的增值潜力， 扩大物业管理企业的 赢利空间。 2．将现有职能部门专业化、社会化，借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高 服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司， 并使其充分市场化，参与 市场竞争，形成技术对外扩张的格局。 3．以资本运营为主导方面，通过兼并，联合、改组、改造、出售等方式，将资源的优 化组合与专业化管理、规模化经营相集合，实现企业的资本扩张。 （二）经营型物业管理模式的基本特征 经营型物业管理模式的基本特征是物业管理企业在物业管理服务、 创新经营、 品牌发展、 资本运作方面的高度结合，其核心是使物业管理企业充分市场化。 经营型物业管理模式不仅仅局限于物业管理企业对收益性物业及配套项目的经营管理， 后者是以经营性物业作为主体对象， 而经营型物业管理模式是以围绕物业管理所涉及的整个 领域为主体对象， 它不局限于某一种固定形式， 它是物业管理企业在吸引资源和转化技术方 面实现的最优化动态的组合。 由于经营型物业管理模式是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现最优化的动 态组合，因此，它有效突破了物业管理行业是房地产行业的附属行业这一从属性定位， 是对 现有物业管理行业的“保本微利行业”这一传统说法的挑战，改变了物业管理企业的存续对 房地产开发企业过度依赖的传统格局， 促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业 结构的过渡， 加快了物业管理行业的市场化进程， 使物业管理在社会经济发展中的重要作用 日益加强，大大提高了物业管理企业的社会地位。 目前物业管理发展到已经成为城市管理的重要组成部份， 随着物业管理的市场化进程的 加快，以及市场竞争的日益加剧，要使物业管理行业真正进入健