物业管理行业深度报告

目录目录 一、物业管理行业处快速成长期，潜在市场空间破万亿一、物业管理行业处快速成长期，潜在市场空间破万亿 3 3 1.1、房地产后端市场仍处价值洼地. 3 1.2、行业空间测算—未来 5 年市场规模超 1.2 万亿 7 二、行业发展现状与趋势二、行业发展现状与趋势 1 12 2 2.1、 规模持续扩大，行业整合效应初显 . 12 2.2、集中度加速提升，企业分化加剧. 12 2.3、资本市场的活跃与企业对外延并购诉求共同推动行业整合14 2.4、 从全国化布局转为重点城市深耕，由一二线为主开始转向 三四线下沉 . 16 2.5、多业态均衡发展及增值服务盈利能力凸显，未来想象空间大 . 18 三、行业商业模式探讨三、行业商业模式探讨. .2 20 0 3.1、 物业管理公司的收入分两种模式：包干制与酬金制 20 3.2、 物业管理作为服务性行业，服务品质是公司的护城河 21 3.3、物业管理行业展望：潮平两岸阔，风正一帆悬 23 四、部分四、部分 AHAH 上市物业公司比较上市物业公司比较 2 24 4 4.1、借助资本市场实现规模扩张成为主流发展方向 24 1 4.2、物业管理费单价因产品定位与结构而异 . 27 4.3、业绩高速增长，增值服务利润空间更高 . 29 4.4、 行业整体高回报高派息，强现金流低负债 . 32 五、标的建议五、标的建议. .3 34 4 六、投资建议六、投资建议. .4 44 4 七、七、 风险提示：风险提示： . . 4 44 4 2 一、物业管理行业处快速成长期，潜在市场空间破万亿一、物业管理行业处快速成长期，潜在市场空间破万亿 1.1、房地产后端市场仍处价值洼地 与前端市场整体已经接近饱和相反，我们认为行业正逐渐进入 存量持有环节，后端的物业服务将具有广阔前景，理由有以下四点： 1. 物业在管面积持续扩张：房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的 提升。商品房销售面积是竣工面积的领先指标，房屋竣工滞后销售 1.5-3 年左右。 2016 至 2018 年， 我国商品房销售面积分别为 15.73 亿方、16.94 亿方、17.17 亿方，年均复合增长率达 4.45% ；而房 屋竣工面积则由 10.61 亿方降至仅 9.36 亿方， 商品房销售与竣工面 积剪刀差不断扩大。竣工面积作为滞后指标，在未来将与 2016 年 来的火爆销售相呼应。短期来看，未来 3-5 年的竣工体量依然能够 维持甚至高于 10 亿方规模。 长期看：虽然城镇化率有所放缓，但国内城镇化率依然有近 20%的 空间，加上改善及房屋更新的需求； 同时参考欧美及日本等发达国家 经验，经济水平提高后，居民独居率普遍上升，据国家统计局数据， 国内独居户（一人户）比例从 1998 年的 5.89%提升至 2017 年的 3 15.58%，发达国家的独居率普遍在三四成之间甚至更高，这部分需 求也将对冲人口红利流失。 2. 单位面积物业管理费处上升通道：收 入增长及人口结构变化带来的消费升级。 我国人均 GDP 与居民可 支配收入保持了长期高增长， 1999 年至 2018 年可支配收入 CAGR 为 11.15%。随着收入不断提升，生活必需品开销占比逐渐下降，转 而追求品质与服务型消费， 进入消费升级时代的住房需求倾向提升可 拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。 据统计局数据，住房竣 工套数从 2000 年的 214 万套增至 2017 年的 677 万套， 套均面积 由 93 平增至 106 平； 商品房住宅销售均价从 2006 年的 3119 元 /平上升到 2018 年的 8546 元/平。 住宅销售的量价齐升与套均面积 增大，反映了居民对住房消费能力的提升，有了更高层次需求。 此外， 关于人口结构变化在上部分已提到， 据联合国观测预计， 2021 年后，国内35-49 岁人口增多，20-34 岁人口减少，在2030 年左 右分别到达顶峰和谷底， 随后开始收窄， 至 2040 年前后两者数值趋 同。换句话说，自 2018 年起改善型需求逐渐占据市场主导地位， 那么对增量置业的物业水平将会有更高标准期待。 我们预计未来物 业管理费有较大的提升空间， 但当前看来近几年物业管理费水平依然 4