案例土地增值税清算报告

案例土地增值税清算报告 Newly compiled on November 23, 2020 ****市房地产开发项目市房地产开发项目 土地增值税清算土地增值税清算 鉴鉴 证证 报报 告告 单位签章：单位签章：****************房屋开发有限公司房屋开发有限公司 20142014 年年* *月月****日日 土地增值税鉴证报告土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证 的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及 相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭 证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要 的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现 场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整 性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“********区 1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项 目： 土地增值税相关数据 取得转让房地产收入 1、货币收入 其 2、实物收入 中 3、其他收入 扣除项目总金额 1、取得土地使用权所支付的金额 2、土地征用及拆迁补偿费 3、开发土地和新建房及配套设施的四项 成本其 中4、公共配套设施费的成本 5、开发土地和新建房及配套设施的费用 6、与转让房地产有关的税金 7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额 应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 金额(单位:元,列至角 分) 37,893, 25,041, 12,852, 31,638, 4,373, 18,256, 172, 2,280, 1,995, 4,560, 1,060, 608, 452, 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》 中介机构负责人：中国注册税务师： 中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址： 电话：传真： 2014 年月日 土地增值税纳税鉴证说明土地增值税纳税鉴证说明 我们接受委托，对贵单位转让“********小区 1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明 如下： 一、整体基本情况：一、整体基本情况： 项目简介： (1)项目座落地：**市**县****** (2)本次清算项目总建筑面积：12,平方米，包括普通标准住宅项 目 10,平方米，公建、车库等非住宅项目 2,平方米。 (3)本次清算项目批准总销售面积:12,平方米，测绘可售建筑面积 12,平方米，实际可售建筑面积 12,平方米。包括普通标准住宅项目 10,平方米，公建、车库等非住宅项目 2,平方米。 （4）本次清算项目已售建筑面积：12,平方米,其中包括普通标准 住宅项目已售 10,平方米，公建、车库等非住宅项目已售2,平方米。 未售建筑面积为平方米，其中普通标准住宅项目未售平方米。 (5)项目装饰装修情况：无 (6）竣工验收情况：1#楼、2#楼项目于 2009 年 11 月 30 日通过长 海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2010-07 号、2010-08 号的 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。3#楼、4#楼、6# 楼、7#楼项目于 2011 年 1 月 31 日通过长海县建筑工程竣工验收，分 别取得编号为 2011-07 号、2011-08 号、2011-09 号、2011-10 号的房 屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 （7）立项批复文件：**发改备［2009］3 号、**发改备［2010］10 号 （8）项目开工日期：2009 年 3 月 （9）项目竣工日期：1#、2#楼 2009 年 11 月竣工，3#、4#、6#、 7#楼 2011 年 1 月竣工。 (10)第一笔销售日期：2009 年 5 月 1 日 （11）五证情况: 1、 2、《建设工程规划许可证》 3、《建筑工程施工许可证》 4、《国有土地使用证》证件号：** 5、《销售许可证》证件号：**房预许第 2009002 号（1#2#）、 长房预许第 2010004 号（3#4#）、**房预许第 2010011 号（6#7#） 二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收 入）：入）： （1）普通住宅：截至 2013 年 12 月 31 日普通住宅的可售面积 10, 平方米，已售 10,平方米，实现销售收入 28,613,元。包括货币收入 19,327,，实物收入及其他收入 9,285,； （2）公建、车库、写字间等为住宅项目：截至2013 年 12 月 31 日可售面积 2,平方米，已售 2,平方米，实现销售收入 9,280,元。包 括货币收入 5,713,，实物收入及其他收入 3,566,元。 三、扣除项目有关情况说明：三、扣除项目有关情况说明： ********小区 1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计 31,638,元，其中：取得土地使用权所支付的金额4,373,元；房地产 开发成本 18,428,元；房地产开发费用 2,280,元；与房地产转让有关 的税金 1,995,元；财政部规定的其他扣除项目 4,560,元，具体如 下： ㈠普通标准住宅 1、取得土地使用权所支付的金额 3,590,元； 2、房地产开发成本 15,055,元； 3、房地产开发费用 1,864,元； 4、与房地产转让有关的税金 1,505,元； 5、财政部规定的其他扣除项目 3,729,元。 ㈡公建、车库、写字间等其他项目 1、取得土地使用权所支付的金额 783,元； 2、房地产开发成本 3,372,元； 3、房地产开发费用 415,元； 4、与房地产转让有关的税金 490,元； 5、财政部规定的其他扣除项目 831,元。 四、纳税情况详细计算过程四、纳税情况详细计算过程 ㈠普通标准住宅 ⑴转让房地产收入总额 28,613,元； ⑵扣除项目金额合计 25,745,元； ⑶增值额＝⑴－⑵＝2,867,元。 ⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝%； 根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出 售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。故此次清 算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。 ㈡公建、车库、写字间等其他项目 ⑴转让房地产收入总额 9,280,元； ⑵扣除项目金额合计