精选签订商铺租赁合同注意事项

1 签订商铺租赁合同注意事项 签订商铺租赁合同的注意事项： 解约退租分为以下三种情况： 第一，商铺出租方违反约定，使承租方的合法利益受到损害。 第二，由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。 第三，由于自己的经营情况发生变化，如业务经营不善，承租方需要终止协 议的处理事宜。 明确条款 1、 必须订立正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁 合同.你可以到当地工商部门购买。 2、必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。 如系共有产权的需共有人一起签字方可生效。 3、 在订立合同时除租金外还必须明确其他各项费用的承担方如房屋租赁税金 物业管理费修缮费用等。 4、如所租商铺需经装修后方可使用的需明确装修的范围。 5、 如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的须在合同中明确应保证承租 人继续租赁的权利否则出租方需赔偿损失。 6、应在合同中明确是否允许承租人转租他人。 7、订立合同时所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替。 2 诉讼时效 关于租金延付或拒付的时效。我国《民法通则》第 136 条第三项规定：延付 或拒付租金的，诉讼时效期间为 1 年。例如，原告应在约定的每次支付租金的截 止日期届满后一年内向被告主张权利。 如第一次交纳时间为 20 xx 年 10 月 20 日前 10 日内，原告则应在 20 xx 年 10 月 20 日前向被告索要 20 xx 年 8 月 11 日-10 月 10 日两个月的租金，依次类推。但原告在一年的.诉讼时效期限内并没有向被告 催要过 20 xx 年 8 月 10 日-20 xx 年 7 月 10 日前的租金， 应视为放弃索要该期间租 金权利。 另据《合同法》第 227 条规定：承租方逾期不交房租，出租方有权解除合同， 收回房屋，追求承租方的违约责任。原告在起诉前长达 1 年多的时间内，从未行 使过上述权利，即使被告因种种原因未及时交纳房租。 1、调查商铺的产权 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下 几个重大信息： 1)、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用 途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非 法使用房屋的风险。 2)、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3)、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新 租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也 会影响新承租人顺利办出营业执照。 如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查。 2、免租装修期 3 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房 后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取 承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签 订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般 情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。 3、租赁保证金 俗称“押金” ，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应 的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以 免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断 地拖付相关费用， 押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足 “押金” 的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补 足支付“押金” ，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解 约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人 “老赖”行为。 4、税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人 或转租人应当承担以下税费： 1)、出租： 营业税及附加租金*5.55% 房产税租金*12% 个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用， 维修费用每次不超 过 800 元) 印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳， 按租期内所有总租金计 4 算。) 土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。 2)、转租： 营业税及附加转租收入*5.55% 印花税印花税转租租金(总额)0.1% 在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不 同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工 作人员。 虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税 金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比 较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被 某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。 签定合同时要注意的重要内容 5、营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须 合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执 照的办理来设置，主要涉及以下几个方面： 1)、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记， 从而导致无法及时办理营业执照; 2)、 商铺上原本已经注册了营业执照， 而该营业登记信息没有注销或者迁移， 从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照; 5 3)、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册 营业执照; 4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、 环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执 照; 5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。 对于上述第 1、2、3、5 条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租 人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述 第 4 条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时 可以无责任解除合同。 6、装修的处置 商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利 进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题： 1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案 是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对 于广告、店招位置也可约定清楚。 2)、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定 等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形 下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。 3)、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。 7、水、电、电话线等 因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源 的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需 6 求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并 在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免 责解除合同的权利。 签定合同之后的疑虑 8、租赁登记 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主