资料整理华夏幸福产业新城模式与产业园案例

华夏幸福产业园 目录目录 华夏幸福产业园 . 1 一、华夏模式 . 2 1、华夏幸福基业模式简析 . 2 2、华夏幸福 475 平方米公里全国版图大跃进 . 19 4、布局“特色小镇” 华夏幸福扩容新产业模式 . 22 6、对华夏幸福产业新城模式的思考 . 26 7 7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略. 29 8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 . 34 9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 . 37 10、华夏幸福“托管”的产业新城模式 可复制多区域 . 44 二、案例 . 48 1、华夏幸福中心 . 48 2、嘉善高铁新城 . 50 3、嘉善高铁新城青年电商产业园 . 51 4、惠州高新工业园 . 52 5、清华中试孵化产业园 . 53 6、大厂影视创意产业园 . 54 7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 . 55 8、大厂专用车产业园 . 58 9、大厂专用车零部件产业园 . 59 10、上海人才创业园 . 60 11、大厂检验认证产业园 . 61 12、大厂数字出版产业园 . 62 13、光大 We 谷 . 63 精选 14、固安产业新城 . 64 15、固安环保产业园 . 66 16、固安科研产业园 . 68 17、固安移动通信设备产业园 . 69 18、固安肽谷生物医药产业园 . 70 19、固安卫星导航产业园 . 72 20、固安航天产业园 . 73 21、固安电子商务产业园 . 74 22、文安经济开发区 . 75 23、香河经济技术开发区 . 77 一、华夏模式 1 1、华夏幸福基业模式简析、华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福基业“），成立 于 1998 年，于 2011 年 9 月在 A 股借壳上市。早期致力于河北省内的 城市住宅开发，2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区 域运营开发商转型，一直坚持“以产促城、以城带产、产城融合、城 乡一体、共同发展“的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延 伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、 城市增值 服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商， 全力打造产 业新城三条产品线，目前已形成 “园区+地产“的独特运营模式。在环 精选 渤海地区成功运营固安工业园区、 大厂潮白河工业区、怀来京北生态 新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014 年度销售目标为 500 亿，截止 2014 年上半年，实现销售额 共计 242.13 亿元，同比增长52.20%，截止 2014 年 6 月 30 日确认营 业收入实现营业收入 113.82 亿元，比上年同期增长29.58%；实现营 业利润 36.48 亿元，同比增长 56.21%；实现归属于母公司所有者的 净利润 23.01 亿元，同比增长 30.06%。 表 1：华夏幸福基业各年度主要财务指标: 营业收入 截 至日 期 营 同 净 同比 净利润 每每 资产收 售毛 股净资股收收 净销 益率利率 业收入利润 产 （元） 益 （元） 比（%）（%） （%）（%） （亿）（亿） 20 21742 7.1521 1 7.8434 1225 74 31. 89 4. 28 52. 03 4. 02 3. 5. 05 2. 2. 44 .30 51 .42 66 .49 3 3.81 3 9.65 4 1.93 13 年0.60.38 20 1255 12 年0.77.03 20 7776 .2211 年.903.58.46 精选 20 4437 .75 -3 4 .17 0 -70 .33 119 .23 -20 82 88 89 1. 02 1. 05 1. 0. 37 .55 2 2.58 1 8.11 10 年.21 20 09 年83 20 08 年02 20 07 年06 20 06 年32 20 05 年61 20 04 年80 20 03 年75 20 02 年62 20 01 年32 201. 1. 1. 1. 1. 1. 2. 3. 3. 1. 0. 78 -0 .27 2. 9.29.07 -1 .40 31 .83 44 .47 -1 --11 0.39.62 --55 3.656.15 -11 2. 09 2. 33 3. 50 3. 93 3. 9935 1. 7237 1. 3600 1. 11 05 -0 .23 0. 10 -0 .22 0. 86 0. 0.325.88 0 .07 - 131 .71 -29 0.008.99 2.2 4.81 -5 .99 2. 2 1.81 3 0.26 17 .74 3 3.84 3 8.15 4 1.49 4 0.400.227.82 2. 68 7. 62 23 .26 31 .98 - 0 .11 0 .22 0 .22 0 .22 0 64 6 49. 34 1.5 -47 .95 -1. 0. 23 .68 0. 30 .48 -0.26 精选 00 年00.147300.160.87 注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。 二、华夏幸福基业模式 （一）业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借 壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平 台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御 地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业 区、 大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的 业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市 政公用设施建设与管理、 土地整理、 产业发展服务 （招商引资服务） 、 物业管理、厂房建设租赁等。 精选 图 1：华夏幸福基业业务架构 2、业务发展模式 （1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北 沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上， 聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的 “洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50 公里范围 内。 （2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引， 通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作， 深入研究区域的产业发展 规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略， 获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区 核心区建设、 产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的 信任， 在建设中获得政府的高度支持和配合。 精选 （3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议， 该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更， 且委托 期限一般长达 50 年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证 其在园区开发业务上的正当收益和权力。 （4）分块开发：华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的 模式， 每年平均仅开发一平方公里， 每平方公里须投资 4-5 亿元左右， 其中征地和拆迁占 60％，基础设施建设占 40％。 （5）同时利用低价土地进