到底由谁来负责房屋质量问题
到底由谁来负责房屋质量问题 到底由谁来负责房屋质量问题 问:到底由谁来负责房屋质量问题?是物业公司还是开发商?答:一旦房屋质量出了 问题,找谁来负责?许多业主的第一反应是找小区物业。但事实上,许多房屋质量问题, 物业公司是无法直接解决的,他们往往只是站在第工方的立场上予以管理。 根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定,“在正常使用条件下,基础设 施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用 年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;电气管 线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方 约定。”因此,居住房屋出现了质量问题,根据房屋年龄的不同,物业公司的处理方式也 不尽相同,因此在大多数情况下,5年是一个分界点。问:房修以几年为界? 答:一般以5年为界。5年内:有问题找开发商;5年后:具体问题具体解决。 目前大多数新房由于施工要求的提高,严重的质量问题已经不会出现。根据上述条例, 如果电气管线、给排水管道在交房后2年内,渗漏水等问题5年内出现,物业公司在接到 业主的报修后,应联系开发商或施工单位来解决。而房屋地基和主题基础结构,开发商是 终身保修的。如果房屋在交房满5年后,出现了渗水等质量问题,则要根据出现问题的 具体部位,来找直接负责方。如果是自用部分损坏,如卫生间马1桶漏水、水管破裂等, 业主需要自己掏钱维修,物业公司可帮助联系有关维修人员。如果非人为造成的问题出现 在共用部分,如大楼东、西墙渗水、上下落水管道脱离损坏、下水道淤积等,则物业公司 联系维修后,维修资金需要整栋楼的居民分摊。如果出现在公用部分,如小区内道路损 坏、栏杆磨损等,则由物业公司提取小区物业维修资金维修(如未交纳维修资金,则由小 区全体业主分摊)。 问:如何防止住宅渗漏? 答(:防止住宅渗漏有4大难点:地下渗漏、屋面渗漏、墙体渗漏、卫浴间渗漏。其 中,卫浴间防水是居民最为关心的。《河南省住宅室内装饰装修管理办法(草案)》中更进 一步提出了“在正常使用条件下,住宅装修工程的保修期至少为2年,有防水要求的厨 房、卫生间地面防渗漏至少为5年”。 卫浴间由于异型部位多、管道多、漏点既多又复杂,给装修时的防水施工提出了更高的 要求。据悉,在目前由民用住宅渗漏水而引发纠纷的案例中,有相当一部分是由于住户本 身装修不当引起的。其中,比较常见的两种情况是随意挪动卫生间、厨房等功能区域和随 意侵占公用管道井。 案例一:侵占管道井后患无穷 王先生家的卫生间里最近发生了严重的渗水现象,渗水的原因却始终没有找到。经小区 物业勘察后发现,渗水处是大楼公共设施管道井的所在。由于王先生在当初装修时,觉得 卫生间面积太小,因而挪动了管道井所在的墙壁,由于施工所限,墙壁厚度没有做到位, 也没有做好墙2面的防水处理,导致现在该部位渗水问题不断。解决该问题的办法就是重 新塑墙装修,其实这类麻烦是可以在装修时完全避免的。 管道井是整栋大楼公共排水所在,有规定要求管道井内要有足够的空间可容日后工人维 修,并且其周边墙面都严格根据建筑施工要求有一定的厚度和防水作用,住户在装修时应 该注意切莫因为贪图一点面积而侵占了公共设施,导致日后使用不便。 案例二:厨、卫切忌“乾坤大挪移” 自从几年前李小姐家楼上人家重新装修后,她的卧室就开始麻烦不断。先是早上睡觉时 一直被楼上抽水马桶的抽水声吵醒,原来以为是房屋地板隔音效果太差,后来才发现原来 楼上的住户重新装修时在卧室内搭出了一个小型卫生间。最近,李小姐卧室顶部的墙面居 然出现了霉点,原来是该处墙面发生渗水。 专家介绍说,如今新建的商品房由于住宅质量把关较为严格,卫生间等功能区的地板、 墙面等都采用了防水材料,有了较强的防水功能,而一般的客厅、卧室等区域则不防水。 但由于一些住户本身居住需要,在装修房屋时,会随意挪动厨、卫的墙体,甚至把整个卫 生间来个“乾坤大挪移”。由于装修施工所限,防水功能往往做得不到位,在使用了一定 时间后,很容易发生地板渗水现象。虽然从自身使用看来,并没有很大的影响,但对于楼 下的住户而言,却产生了许多麻烦。 因此,住户在装修房屋时,切莫因为一时的便利而随意挪动卫生间排水出口或是自己搭 建卫生间。 3 问:如何理解房屋质量问题《司法解释》的底线? 答:2003年6月1日开始实施的《司法解释》,在第十二条和第十三条明确规定,因房 屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确 属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持;因房屋质量问题严重影响正 常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。《司法解释》同时规定 了,若交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒 绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修 复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《司法解释》中的两条底线很明确,就是房屋主体结构质量经核验确属不合格,以及因 房屋质量问题严重影响正常居住使用。 新建商品住宅交付使用后,质量保修和年限是有规定的,根据国务院《建设工程质量管 理条例》和本市的有关规定,新建商品住宅自签约交付使用之日起,在正常使用下,其保 修期限为: 1、住宅的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限; 2、屋面防水工程、卫生间的外墙渗漏,保修5年; 3、门、窗安装密闭,不出现翘裂,保修2年; 4、墙面、顶棚抹灰层不脱落,保修2年; 5、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,保修2年。 4 问:哪些属于房屋质量问题 答:商品房交付使用后常见的质量问题一般包括:裂缝、渗漏、门窗变形密闭性差、墙 皮脱落等几个方面。 裂缝主要因为材料强度不够,结构、墙体受力不均,楼体不均匀沉降,建筑材料质 次,砌筑后干燥不充分等原因造成。 渗漏防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因会导致屋面渗漏。在雨季及厨房、 卫生间用水量大时,渗漏严重影响住家的正常生活,破坏地面装修,影响邻里关系。 门窗变形有的门窗在使用一段时间后即出现漏风等状况,如果材质不高窗框等还会引 起变形,有的无法开启和关闭。 墙皮脱落由于墙体内部各砌块、层面之间连接不好,在压力、温差等作用下形成中 空,致使墙体整体抗压能力降低,表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下, 由于墙面的粉刷材料质次,粉刷工艺不合要求,也会造成大面积脱落。 问:业主如何维权? 答:作为购房者,要顺利打赢房屋质量官司,就要搞清楚准备诉讼的房屋是否在交付时 就存在质量问题,这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。这些确切的证据业主 必须掌握。 确定房屋确有质量问题并且要得到响应赔偿的前提条件是,其质量问题自房屋交付时起 就存在。购房者在购房前已经知道房子本身是有明显的质量问题,即在购房合同订立时就 知道,售楼方则不再负有责任。而在购房者订立合同不知道房屋本身存在质量问题的,在 交房时不论购5房者是否知道质量问题的存在,售楼方应该为此负责。 新房有质量问题,业主一定要在保修期内,就