土地估价技术报告模板
土地估价技术报告 项目名称:**有限公司办理**手续国有划拨土地使用权价格评估 (黄冈市黄州区) 受托估价单位:湖北恒信房地产估价咨询有限公司 土地估价告编号:恒信地[2010](估)黄字第001号 土地估价技术报告编号:恒信地[2010](技)黄字第001号 提交估价报告日期:二O — O年六月三日 关键词:黄冈市黄州区 产权登记 湖北恒信房地产估价咨询有限公司 二O—O年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ***有限公司办理***手续国有土地使用权价格评估。 二、委托估价方 委托单位:***有限责任公司 单位地址:黄冈市黄州新港二路 联系人:*** 电 话: 邮 编:438300 三、受托估价方 受托单位:湖北恒信房地产估价咨询有限公司 联系地址:黄冈市***77号 执业范围:可在全省范围内从事土地评估业务 注册号:*** 法人代表:*** 联系人:*** 联系电话:0713—*** 传 真:0713—*** 四、估价目的 本次评估目的为***有限公司办理***手续提供国有土地使用权价格参考依 据。 五、估价依据 (一)国家有关法律、法规及技术规程 1、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号); 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号); 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院 [90]55 号令); 4、《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第50号); 5、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号); 6、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508 - 2001 ); 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001 )。 (二)湖北省及黄冈市有关法规及收费文件 1、《湖北省土地管理实施办法》( 1999年9月27日湖北省人民代表大会常 务委员会第十二次会议修订); 2、《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(省政府1993年第 45号令); 3、湖北省人民政府第182号令《水利建设基金征收管理办法》; 4、《省人民政府关于印发〈湖北省耕地占用税实施办法〉的通知》(鄂政发 (1987 ) 73 号); 5、《省物价局省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知》(鄂价房 地字[1996]403 号); 6、《湖北省土地复垦实施办法》(湖北省人民政府令第84号); 7、《湖北省物价局、财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的 通知》(鄂价房服[2002]47号); 8、湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土厅关于黄冈市基准 地价的批复》(鄂价房服[2008] 12号)。 (三)其他评估资料 1、《黄冈市城区基准地价更新成果报告》; 2、《国有土地使用证》(黄冈国用[***]字第******号); 3、***有限公司提供的其它相关资料; 4、评估人员搜集的黄冈市有关市场资料、土地征用情况资料、现场踏勘所 获得的信息资料。 六、估价基准日 二00八年八月三十一日 七、估价日期 二o 0八年八月三十一日至二o 0八年九月十日 八、地价定义 本次评估的价格是指估价对象在估价基准日2008年8月31日,土地现状 用途为工业用地,评估设定用途为工业用地,实际土地开发程度为红线内 外“五通”(即给水、排水、通电、通路、通讯)、红线内“场地平整”,评 估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即给水、排水、通电、通路、 通讯)及红线内“场地平整”,现状利用条件下的剩余48年的国有出让土 地使用权价格。 九、估价结果 ***有限公司委托评估的一宗工业用地,本次评估土地面积295187.7平方 米,在估价基准日2008年8月31日,满足地价定义条件下的国有划拨土地 使用权价格为: 土地 单价:254.50元/平方米 土地总价:7512.53万元 大 写:柴仟伍佰壹拾贰万伍仟参佰(人民币) 十、需要特殊说明的事项 (一)有关资料来源 估价报告中的产权资料、相关证明及其他相关资料均来源于***有限公司以 及评估人员实地勘察收集整理的有关资料。 (二)对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格,若待 估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土 地面积、建筑面积、地价指数、用途等影响地价的因素发生变化,该评估 价格应作相应调整。 (三)待估宗地的特殊性、估价中考虑的因素及一些特殊处理 委托方应对其提供资料的真实性、合法性、准确性负责,如有不实则委托 方应承担全部责任。 十一、土地估价师签名 姓名资格证书号签名 十二、土地估价机构 估价机构负责人签字: (机构盖章) 二O—。年六月三日 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 (一)土地登记状况 待估宗地位于黄冈市黄州区明珠大道东,宗地四至:东临空地、南临 空地、西临明珠大道、北临空地。土地使用者为***有限公司,黄冈市国土 资源局于2005年11月18日核发了《国有土地使用证》(黄冈国用[2005] 字第000902920号),地号:000902920号,土地登记用途为工业用地,土 地面积295187.7平方米,土地使用权性质为国有出让,出让终止日期至 2055年8月29日。根据《黄冈市城区基准地价更新成果报告》2001年11 月31日最新的更新,待估宗地处于黄冈市城区IV级工业地段。 (二)土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有,土地使用权由***有限公司于 2005年11月18日以出让方式取得,终止日期为2055年8月29日,至估 价基准日止,土地剩余使用年限为48年,该宗地及地上建筑物、均未发现 抵押等他项权利。 (三)土地利用状况 待估宗地现状利用为工业用地,形状较规则,地势较平坦,该宗地与 周边约有3米的落差,宗地红线内外“五通“(给水、排水、通电、通路、 通讯),及红线内“场地平整”,绿化较好。 二、地价影响因素分析 (一)一般因素 1、城市资源状况 黄州区地处东经114°46, ~115°14,,北纬30。25‘ ~30。54,,是黄冈市 政府所在地,是鄂东政治、经济、文化中心,位于黄冈市西南部,南与鄂 州市隔江相望。黄州区版图面积为353.03平方公里,人口 37.51万,现辖 一乡、三镇、三个街道办事处和一个国营农场,另设两个开发区。黄州区 已形成纺织、机械、建材、食品饮料、化工、医药等系列支柱产业和集团, 新办了 20家合资企业,有20多种产品远销拉美、西欧、东南亚等国家和 地区。境内旅游资源较丰富,工业基础较雄厚,因此轻工业型旅游城市是 黄州发展的主要方向。 2、房地产制度与房地产市场状况 黄冈市土地总面积为1951.3平方公里。主要用地类型包括农用地(耕 地、菜地、园地等)、建设用地(