浅谈遏制房价过快上涨的对策

浅谈遏制房价过快上涨的对策 邓青 （江西财经大学法学院，江西南昌330013） 摘要：因房价疯涨、房地产开发的暴利，而引起的暴力拆迁、土地违法、投机炒房等问题，所 带来的社会矛盾逐步增多。它严重阻碍了中国经济社会的和谐发展，使贫富差距和各阶层间差 距拉大，引发社会不满情绪，影响了社会安全稳定、加大了金融风险。为此，必须深入分析导 致房价涨幅过快产生的原因及危害，采取开征物业税、抑制不合理的需求，增加供给总量，改 善供给结构，建立和完善公平、合理、透明、有序的房地产市场、秩序等方面措施遏制房价上 涨过快的势头- 关键词：高房价保障房土地财政物业税 我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面 积从6. 7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业已成为国民经济 发展的支柱性产业。然而，近年来因房地产开发的暴利而引起暴力拆迁、土地违法 诸多问题，所引发的群体事件、社会矛盾逐步显现。房地产大跃进式的发展，错配 了经济资源，阻碍了中国经济的战略转型，拉大了贫富差距，成为中国权贵勾结的 象征和社会矛盾的焦点。房价过高问题已经成为中国经济发展、社会安全、政治稳 定的三大“障碍“。 一房价不合理上涨的原因及危害 住房这种产品是国民生活的基本需求，没有替代性。要改善居住条件，只能走 “购买商品房”这一条路，既然是商品房，就要遵守价值规律、商业规则，即：价格= 成本+费用+利润及供求关系。但是组成商品价格的某些构成是不合理的；某些中 间费用和利润是不合理的；某些土地低效使用是不合理的；这些供、求和中间环节 的不合理，共同造就了商品价格中虚高的部分。探究其主要原因： 1投机购房是形成高房价的“牵引”性力量。投机购房是指，所购房既不住也 不租，只等升值出手以获取差价。炒房人、炒房团大举进入，也就是大量投机者的 进入，改变了需求结构和预期，误导民众对“房价长期上涨”的预期，而这种预期 正是推高房价的最重要因素。投机购房分短期和长期两种，后一种也可称为“囤积 购房”。大量的空置房造成资源的浪费和错配，是最不合理的需求。进而导致空置率 偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。一方面推高房价，另一方 1【作者简介】：邓青江西财经大学09经济法研究牛主要从事政府管制方简研究 面助长中国的房地产业经济泡沫化。房地产业牵涉行业众多，房价过高必然带动上 下游一系列产品的价格上涨，造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”，导致国民经济 发展严重失衡。高房价带动的房地产繁荣，似乎推动经济高速增长，地方政府、房 地产开发商、购买了住房的人们，都从中获利巨大。但是，这种畸形的房地产制度 所导致的房价畸高，不仅正在制造巨大的经济泡沫，也在摧毁社会的活力。 2腐败是高房价的主要“推手”。房地产是官员个人腐败洗钱的两个最好途径 之一。山西一股级干部就在北京购房30多套绝不是个案。同时，房地产也是官场集 体腐败的重要方面，腐败者他们通过闲置和错配公共资源不当获利；政府官员作为 公共资源的监管守护者，不但不能制定实施明确的公共资源使用与获益的规则，反 而监守自盗，严重失职。房地产开发管理领域涉嫌渎职犯罪的国家机关工作人员与 开发商的权钱交易，最终必然增加房地产开发的成本，成为房价居高不下的原因之 一，严重影响社会稳定。河南省纪委、省监察厅会同省发改委、建设厅等部门前不 久开展的工程建设廉政状况立法调研中发现，一些企业、个人用金钱换取工程承包 权，用工程发包权捞取金钱。其中一个十分有效的手段的就是权钱交易。用众所周 知的方法，可以在相当程度上直接降低土地交易价格的绝对值;用一般民众所不太知 晓的方式，可以极大地降低土地交易价格的相对值，事实上，这才是腐败滋生的最大 空间。比如说，更改规划，提高容积率，就可以带来无以估量的纯收益。还有就是 缓交土地出让金等。房地产项目开发中，腐败所花费开发商的成本是远远低于他们 获取的黑色利益的。比如，对一个容积率是3,总面积是100亩、土地交易价格是200 万元/亩的项目来说，即便他花费了 1000万的寻租成本，但只要把容积率提高到3. 2, 把土地交易价格压到180万/亩，或者土地出让金缓交一年，则这1000万的支出就如 同是一瓶酱油的钱而已。 3 “土地财政”是房价上涨的主要动力。中国房地产市场根本不是真正的市场 经济。房地产问题的实质是土地的产权问题。既然政府确立了土地国有或公有的基 本国策，那么围绕土地的一切交易与经营，都应该在这样的产权规则下进行。土地 供给和交易的限制，稀缺的住房土地供给则受到更大限制，政府确立一种公共资源, 同时又允许权力和依附于权力的资本利用其获取暴利，这是房地产以及经济领域几 乎所有不公正的根本来源。政府允许交易和经营的这部分，是带有时间限制的土地 的使用权，本质上是土地的租金。这个使用权和租金在城市化过程中会自然增值， 增值由土地的稀缺和集约化使用形成。虽然目前商品房的建设用地，绝大部分是以 拍卖方式获得的，拍卖的过程就是一个竞价过程，你举牌N个亿，他举牌N+1个亿， 价码不断攀升，最终的获胜者，拍到的地价几乎就是天文数字，但是这可都得由买 房子的人来买单。开发商控制开盘信息，捂盘惜售，哄抬房价等等，都对房价的过 高起着推波助澜的作用。政府通过转手交易，获取了这个增值，其实质等同于通过 囤积土地而拥有土地期货，再通过期货交易套利而获得利润。在很多城市，土地出 让金是地方财政的重要来源。我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，而 且长期依靠外延型投资拉动经济增长。这种经济结构和工业发展模式需要大量土地 供给来支撑。用地优惠在内的政策扶持，工业用地价格低廉甚至地方政府为招商引 资，竞相对工业给予包括是无偿的。这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入 来补贴工业发展，即所谓房地产业反哺工业。如果说早期阶段是房价拉高地价，那 么，现阶段已是地价推高房价了。政府的政策实际上意味着，政府通过“特许”方 式，将一部分交易和经营权赋予开发商。在土地的交易和经营上，不存在一般意义 的市场，而是一个特殊“市场”，可以称为“特许市场”。 4宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国住房消费信贷政策非常宽松, 银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人 住房抵押贷款。同时，我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖, 而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物 而对房地产开发给予高杠杆支持。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是 促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要支撑。而且，房价不倒、地价不垮的 预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策 来消化“不利”的调控政策。通过全国信贷登记系统监测，一些地方性融资平台的 负债率达到94%,有的地方甚至高达400%,而国际上平均为80%〜120%。去年全年9. 59 万的新增贷款有40%流入地方政府的融资平台。地方政府的举债规模，从2008年年初 的1.7万亿膨胀到去年底的6万亿左右。地方政府债务有很大一部分投入房地产，房 价将是影响这类贷款质量最大的因素。楼市价格泡沫的破裂，无疑会