西安市房地产与市场调研报告

西安市市场调研报告西安市市场调研报告 目录 第一部分：西安城市环境总体调研 一、西安概述 二、西安的政治环境 三、西安的经济环境 四、西安的社会环境 五、城市规划及发展趋势研究 第二部分：西安市房地产市场调研 一、西安房地产市场宏观环境分析 1.西安市总体房地产市场发展概况 2．西安市房地产板块的划分 3．板块基本特征 4．供应量现状分析 5．西安房地产总体价格分析 二、西安房地产消费市场调研分析 1．房地产主力消费层群体构成分析 2．主力消费层的区域构成分析 3．消费意向调研 4．市场消费力的特征总结 5．市场消费力的发展趋势 五、地块 SWOT 分析 1．项目地块的优势 2．劣势分析 3．威胁点分析 4．机会点分析 第三部分：产品定位及可行性分析 第一部分：西安城市环境总体调研 一、西安概述 西安位于关中平原北临渭河，地处我国中、西两大经济地域结合部， 是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。 西安辖九区四 县，市区面积 1066 平方公里，市区人口 400 万，是我国西北地区最 大的城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、 东联西进的重要战 略地位。 作为六大古都之首， 西安悠久的历史积淀和丰富的人文资源使其成为 我国著名的旅游中心城市。同时，西安自建国以来就是我国重要的国 防工业基地、科技研究基地和高等教育基地， 其综合科技实力在全国 排名第三位。高新技术与旅游是其城市的两大支柱性产业。 二、西安的政治环境 1．政府的办事效率和作风对城市建设和发展的影响 城市的发展速度和水平在内在因素很大程度上取决于政府领导班子 管理水平和作风， 这关系到普通市民对于政府的信赖程度以及投资者 对城市未来发展的信心——曲江面临的最大问题就是高速高质的招 商。 西安市近几年的发展情况充分表明了政府对于西安城市建设和改造 的决心以及为提升城市竞争力所做的努力。同时通过这几年的建设， 积累了一定经验，对今后城市的发展极为有利。 2．政策法规 在西部大开发战略实施过程中， 国家将继续重点扶持房地产业， 采用 优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。 西安市政府根据国家相关的政策及文件精神， 加强了对房地产市场秩 序的治理、整顿和引导，表现为： 1加大国土资源和房屋管理立法力度； 2加强土地储备管理； 3物业管理立法； 4加大住房公积金管理透明度； 5购房契税减半激活楼市； 6加强规划管理。 三、西安的经济环境 1．西安在全国经济网络中的经济地位 西安市是中国区域经济发展网络模式 “三纵三横”主体骨架中的二级 经济增长级，陇海兰新经济带上最大的经济增长点、 关中经济区的中 心。因此西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、 综合实力最强的 城市具有承东启西、连接南北的战略地位，是中国政府实施西部大开 发战略的桥头堡和西部地区最具发展带动作用的城市之一。 2.西安近年经济状况 市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与 上年持平， 高于全国 4.2个百分点， 与全省持平。 分产业看， 第一产业增加值140.06 亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值 1691.90亿元，增长12.5%。 （（1 1）农业生产平稳增长，粮食产量再创新高）农业生产平稳增长，粮食产量再创新高 全年粮食总产量 221.65万吨，单产356.5公斤/亩，粮食总产、单产双双创历 史最好水平， 粮食总产量连续七年稳定在 180万吨以上。 蔬菜产量再创历史新高。 全年蔬菜产量 253.10万吨，同比增长4.4%；水果产量129万吨，同比增长7.8%。畜 牧业保持平稳增长。全年生猪、牛、羊和家禽出栏数分别为 135.96万头、7.63万 头、22.91万只和 1088.02万只，同比分别增长6.4%、6.0%、4.0%和5.9%。肉类总产量 13.65万吨，增长8.2%；奶类产量63.37万吨，增长2.5%；蛋类产量12.38万吨，增 长 6.1%。 （（2 2）工业生产快中趋稳，企业效益稳步好转）工业生产快中趋稳，企业效益稳步好转 全年规模以上工业实现增加值 865.09亿元，同比增长19.7%。2010年以来，工 业生产呈现高位起步，增幅逐月回落，幅度收窄趋稳的运行态势。1-2月规模以 上工业增加值同比增长 32.1%， 上半年同比增长24.6%， 增幅回落7.5个百分点，1-11 月同比增长 19.8%，增幅较上半年回落4.8个百分点，累计增速回落幅度连续四个 月维持在 1个百分点以内，增幅快中趋稳。 重工业增速快于轻工业。全年规模以上重工业完成增加值 659.65亿元，同比 增长 21.9%， 轻工业完成增加值205.44亿元， 增长13.2%， 重工业增速快于轻工业8.7 个百分点。 在工业 36个大类行业中，增加值实现增长的行业为35个，其中增长较快的 有：电力、热力的生产和供应业同比增长 36.4%，黑色金属冶炼及压延加工业增 长 32.6%，通用设备制造业增长28.8%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业 增长 26.8%。 企业效益稳步好转。 2010年1-11月， 规模以上工业经济效益综合指数为228.1， 同比提高 25.9个百分点。工业企业利润、主营业务收入分别增长37.7%和26.9%。 亏损企业明显减少、亏损总额显著下降。全市规模以上工业企业亏损面比 2009 年同期下降了 4.3个百分点，亏损企业的亏损总额同比下降46.3%，降幅同比提高 43个百分点。 （（3 3）固定资产投资高位运行，房地产市场理性回调）固定资产投资高位运行，房地产市场理性回调 投资在 2009年高增长的基础上，呈现高位运行、逐月稳增的走势。全年全社 会固定资产投资 3250.56亿元，同比增长30.0%，较上年回落1.2个百分点，扣除物 价因素，实际增长 25.2%。其中，城镇固定资产投资3101.06亿元，增长31.0%，回 落 1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长26.2%。 分所有制看，城镇固定资产投资中，国有经济投资 1329.86亿元，同比增长 42.5%；集体经济投资233.54亿元，增长14.6%；非公有制经济投资1537.66亿元，增 长 24.9%。 分产业看，城镇固定资产投资中，第一产业投资39.82亿元，同比增长62.8%； 第二产业投资 559.53亿元，增长16.0%，其中，工业投资501.78亿元，增长13.6%； 第三产业投资 2501.71亿元，增长34.4%。 房地产市场理性回调。为抑制房价的过快上涨，国家连续出台“国十条”、 “国五条”等房地产市场调控新政，全市房地产市场出现理性回调，全年房地产 开发投资 842.34亿元，同比增长21.0%，较上年回落7.9个百分点。商品房销售面 积 1587.81万平方米，同比增长26.4%，回落36.6个百分点。 （（4 4）消费市场持续旺盛，汽车类商品销售活跃）消费市场持续旺盛，汽车类商品销售活跃 “家电下乡”、“汽车下乡”及“以旧换新”等扩大内需、刺激消费政策的 深入推进，有效带动商品销售，保持了消费平稳增长。2010年社会消费品零售总 额 1611.