房地产调价的基本技巧

----------------------------精品 word 文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------- 房地产调价的基本技巧房地产调价的基本技巧 房地产商用上面所讲的定价方法、策略制定出来的物业价格只是一个小区或一幢楼的基准平均价格， 一般简称均价。而一般地，除了集团购买之外，个人购房或公司租写字楼都是以单元为单位的。由于房地产商 品的异质性，实际上找不到两个完全相同的房地产单元。不同的单元由于位置、楼层或朝向的不同，对购买者 来说，有不同的效用，虽然对房地产商来讲并不意味着成本上的差异。因此，在制定出一个小区或一幢楼的基 准价格之后，房地产商还需要对各个出售单元进行价格调整，主要包括位置调整、楼层调整和朝向调整。 1 1、价格调整的经济学解释、价格调整的经济学解释 ----效用调节因素效用调节因素 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼的各个单元的价格又各不相同。经济学的角度来讲，这是因为各 个单元的效用不同。效用是指能够满足消费者欲望的程度。效用高，消费者就愿意支付较多的费用；效用低， 消费者支付较低的费用。 2 2、价格调整因素、价格调整因素 （（1 1）楼宇位置系数）楼宇位置系数 楼宇位置系数是指在一个小区中，该楼宇的位置，坐向，临街状况，与其它楼宇的间距，与小区花 园、公共建筑等配套服务设施的距离，该建筑物的外观，该楼房每个梯间的户数等等的综合系数。一般地，南 北坐向、临街、较大的楼间距、临近配套设施、外观气派、每个梯间户数少等，要比东西坐向、不临街、较小 的楼间距、离配套设施远、外观不美、每个梯间户数多等的物业价格高。 楼宇位置系数表楼宇位置系数表表价表价-1-1 位置类别 楼宇位置系数 一 +5 二 +2 三 -2 四 -5 注：1、表价-1、表价-2、表价-3 的系数均为假设，仅供参考； 2、如果位置差异较大（如临街），可取得更大的系数，但一般不超过 15% （（2 2）单元楼层系数）单元楼层系数 单元楼层系数是指该单元所处的层数，楼房间距、光照时间、视野、景观、电梯配置情况、居民生活 情况等等的综合影响系数。在我国，如果是六层的多层住宅，一般是一、六楼较便宜，二、五层楼居中，三、 四楼最贵；如果是高层公寓，一般是越高越贵。 单元楼层系数表（单元楼层系数表（% %））表价表价-2-2 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 二层楼二层楼 -1-1 0 0 三层楼三层楼 -2-2 +2+2 0 0 四层楼四层楼 -2-2 +2+2 +3+3 -3-3 五层楼五层楼 -3-3 +1+1 +4+4 +2+2 -4-4 六层楼六层楼 -3-3 +1+1 +3+3 +4+4 0 0 -5-5 七层楼七层楼 -2-2 +1+1 +3+3 +4+4 +1+1 -2-2 -5-5 高层楼高层楼 -(N/2)M -(N/2-1)M -(N/2-2)M -(N/2-3)M -(N/2-4)M -(N/2-5)M -(N/2-6)M ----------------------------精品 word 文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------- N/2-1 层 N/2 层 -M 0 +M +(N/2-2)M +(N/2-1)M +(N/2)M N/2+1 层 N-2 层 N-1 层 N 层 注：1、m=K/N，其中 K 为不同楼层的楼层系数之最大值，一般取 10%-15%； 2、如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下、本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。 （（3 3）单元朝向系数）单元朝向系数 单元朝向系数是指该单元的朝向、通风、采光、视野、景观、平面布局、消费习惯等等的综合影响系 数。一般地，正面朝向、视野宽广、景观美丽等的价格较高。 单元朝向系数表表价-3 双向单元 朝向 单元朝向系数 单向单元 朝向 单元朝向系数 复杂朝向单元 朝向 单元朝向系数 朝向南 +4 东南 +4 南北向 +3 朝向北 -4 西南 +2 朝向东 +2 东北 -2 东西向 -3 朝向西 -2 西北 -4 注：仅适用于由阳光照射引起的朝向效用差异。如果有较大的景观差异，可取更大的系数，但一般不 超过 15%-20%。 3 3、价格调整公式、价格调整公式 单元价格调整，即将小区内若干幢同类物业的基准价格乘以各调整系数，从而得出各单元的调整后价格。 计算公式为： 单元价格=基准价格 X 单元调整系数（1+楼宇位置系数）X（1+单元朝向系数） 由上可见，用某种定价法定出了基准平均价格后，单元价格调整的关键便是合理确定各调整系数。具体的 调整系数必须根据具体情况具体确定。 广 碧桂园 苑调价（所列价格为参考价）示范： 广 碧桂园，是由成功开发了顺德碧桂园的顺德碧桂园物业发展有限公司独立投资 20 亿元开发的，一个常 住式五星级大型屋苑，位于广 城南的南浦岛上，东邻丽江花园，北接南浦大道，南傍大石大道，整个项目占 地超过 1000 亩（717，6 万多平方英尺），首期建筑面积达 50 万平方米（538，2 万多平方英尺），177 幢 多层洋房和 82 栋别墅同时动工兴建。既显示了发展商的超风实力，也创造了广 房地产产业的建设奇迹。 差别定价策略差别定价策略 ----------------------------精品 word 文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------- 差别定价的策略差别定价的策略 公司经常根据顾客、产品、时间、地点等差异来制定不同的价格。差别定价指房地产商按两种或两种以 上的价格来销售物业，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异。 1 1、顾客差别定价、顾客差别定价 即房地产商按不同的价格把同一物业租售给不同的顾客。 例如，虽然房地产商在物业报价单上制定了对每位顾客统一的价格，但实际上的成交价格却并非该价格， 而是根据不同购买者的地位及其与房地产商进行谈判、讨价还价技巧的不同而有较大不同。这种情况在房地产 业界较为常见。 2 2