房产经纪人房地产专业基础考试重点归纳总结

第一章 房地产和住宅 1.房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权 益、和区位的复合物。 2.建筑物有广义和狭义两种含义：广义的建筑物也成为建筑， 包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体；狭义的 建筑物主要指房屋，不包括构筑物。 3.构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动 的 工程实体或附属建筑设施，如烟筒、水塔、室外泳池等。 4.房地产权益是指房地产中无形的，摸不着的部分， 是依附在 房地产实物上的权利义务。 5.房地产实物是指房地产中看得见摸得着的部分。 6.房地产区位是指房地产的空间位置。 7.在一个国家的 总财富中，房地产通常占比最大，一般占 50%-70%，中国约占 62%。 8.房地产的主要特征：不可移动；各不相同（独特性、异质性、 非同质性、 个别性） ； 寿命长久 （住宅不少于 50 年） ； 供给有限 （独 占性、垄断性） ；价值较大；用途多样；相互影响；易受限制；难 以变现；保值增值。 9.住宅的类型可以从不同角度对其进行分类：存量住宅和增量 住宅；现房和期房；毛坯房、简装房和精装房、平房和楼房、低 层住宅、多层住宅和高层住宅。 10. 住宅的地上建筑高度不大于 27 米的，为低层或多层住宅；大 于 27 米，不大于 100 米的，为高层住宅；大于 100 米的为超高层 住宅。 11. 建筑高度也称为建筑总高度，通常是指建筑物室外地面至建 筑物屋面，檐口或女儿墙顶点建筑物最高点的高度。 12. 按层数划分，1~3 层为低层住宅；4~9 层为多层住宅；10 层及 以上为高层住宅。 13. 反应密度的通常指标是指建筑容积率，简称容积率。 14. 容积率是一定用地范围内总建筑面积与该用地面积的比值。 容积率越大意味着密度越高，住宅小区的容积率通常为 2.0~2.5， 容积率在 1.5 下，特别是 1.0 以下的住宅可认为是低密度住宅。 15. 建筑面积是指房屋各层水平平面面积的总和。 16. 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。 17. 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +套内阳台建筑 面积。 18. 得房率=使用面积/建筑面积*100% 19. 得房率又称使用率使用面积系数，通常认为得房率越大，面 积利用率越高也就越实惠。 20. 影响得房率大小的因素：建筑形式；建筑结构；外墙厚度（南 方 180mm 或 240mm，北京地区370mm，黑龙江 490mm） ；房间 数量。 21. 地图是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。 22. 地形图的主要内容有：地貌、水系、植被、建筑、居民点、 交通线、境界线。 23. 产权分户图也称为房产分户平面图，是以产权登记户为绘制 对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，已明确 异产毗连房屋的权利界线，是房屋产权证的附图。 24. 宗地图是通过实地调查绘制的。 25. VR 看房或所谓“全景式看房”是利用虚拟现实技术或称灵境 技术，直观、立体、动态、远程反映房屋状况，可使客户沉浸到 房源的室内外环境中，有身临其境的感觉，体验到真实的感受， 有助于提升客户体验，随着 VR 技术的成熟，成本降低和普及， VR 看房会越来越多，效果将越来越好。 26. 沙盘一般是针对整个项目（通常为小区）制作的，可以 较直 观、立体地反映小区的整体情况，沙盘中通常还反映方位、比例 尺。 27. 模型一般是针对不同的户型制作的，可理解为立体的“户型 图” ，能较直观、立体地反映一套住宅的内部格局，各个独立空间 的数量、使用功能、相对位置和大小。 28. 样板房“间”比模型更直观反映房屋状况，特别是装修装饰 后的效果。 29. 建筑总平面图反映以下内容：该建筑场地的位置、形状、大 小；建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；场地内 的道路布置与绿化安排；建筑物的朝向；建筑物首层室内地面与 室外地坪及道路的绝对标高；扩建建筑物的预留地。 30. 从建筑平面图可以看出以下内容： 建筑物的平面形状、 出口、 入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；建筑物及 其组成房间的名称、尺寸和墙厚；走廊、楼梯的位置及尺寸、门 窗的位置及尺寸、台阶、阳台、雨蓬、散水的位置及尺寸；室内 地面的高度。 第二章 建筑和装饰装修 31. 根据建筑物使用性质的分类：民用建筑；工业建筑；农业建 筑。 32. 根据建筑结构的分类：砖木结构建筑；砖混结构建筑；钢筋 混凝土结构建筑；钢结构建筑；其他结构建筑。 33. 根据建筑施工方法分类：现浇现砌式建筑；装配式建筑；部 分现浇现砌、部分装配式建筑。 34. 民用建筑的使用年限分类：临时性建筑 5 年；易于替换结构 构件的建筑 25 年；普通建筑和构筑物 50 年；纪念性建筑和特别 重要的建筑 100 年。 35. 对建筑物的主要要求：安全（使用年限内不会垮塌，室内外 没有危害人体健康环境污染） ；适用（防水、保温、隔热、隔声、 通风、采光、日照良好） ；经济（购置费用不高；使用支出不高） ； 美观。 36. 地基是建筑物下面承受建筑物全部核载的土体和岩体。 他不 属于建筑物的组成部分。 37. 地基应满足下列要求：有足够的承载力；有均匀的压缩量； 有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。 38. 基础是建筑物底部与地基接触并把上部核载传给地基的 竖向 承重构件。 39. 根据基础的受力性能分为：刚性基础；柔性基础。 40. 根据基础的结构形式分为：条形基础；独立基础；筏板基础； 箱形基础；桩基础。 41. 筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地 下室或坑槽的底板有利于防水、防潮。 42. 箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底 板浇筑成刚度很大的箱状形式，其内部空间构成地下室。箱形基 础的刚度大，整体性好，底面积较大。 43. 墙体和柱都是建筑物的竖向承重构件。支撑着梁、楼板、屋 顶等。 44. 墙体的作用：维护作用；承重作用；分隔作用；装饰作用。 45. 对墙体的要求： 具有足够的强度和稳定性； 具有必要的保暖、 隔热、隔声等性能；满足防水、防潮、防火等要求。 46. 墙体的类型： 根据墙体所用的材料:砖墙、 砌块、 墙混凝土墙、 石墙、木墙；根据墙体的受力情况：承重墙和非承重墙。 47. 承重墙和非承重墙的区分方法 ：通过相关图纸判断；通过声 音判断；通过厚度判断；通过部位判断。 48. 地面是建筑物底层的地坪，其主要作用是承受人、家具等荷 载。 49. 地面一般由面层、垫层、基层构成。 50. 楼板是在楼房中分隔建筑物上下层空间的横向承重构件，主 要作用承受人家具等核载。 51. 楼板应满足下列要求：有足够的强度；有一定的刚度；有一 定的隔声性能；有一定的防潮、防水、防火性能。 52. 根据楼板结构层所用的材料分为： 木楼板； 钢筋混凝土楼板。 53. 梁是跨过空间把楼板或屋顶核载传承传给承重墙或柱的 横向 承重构件。 54. 两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施，六层及以下 的住宅一般以楼梯为主。 55. 屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件； 56. 屋顶必须稳固，应满足：防水、保温、隔热、隔声、美观等 要求，且应排水良好，不积水。 57. 顶层住