房地产估价重点

第一章概论第一章概论 1、专业估价与非专业估价的本质区别 ①是专业估价机构和专业估价人员完成的； ②提供的是专业意见； ③具有公信力； ④实行有偿服务； ⑤要承担法律责任。 2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？ 2、什么是专业的房地产估价？ 3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？ 4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？ 5、了解中国房地产估价行业发展概况。第二章房地产及其描述第二章房地产及其描述 1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体 2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权 3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。 4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。 5 5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？ 2、如何界定一宗土地的空间范围？ 3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？ 4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？ 5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？第三章房地产价格和价值第三章房地产价格和价值 1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 2、房地产价格的形成条件：有用性、稀缺性、有效需求 3、房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。房地产需求的形成条件有两个：①消费者愿意购买，即有购买欲望；②消费者有能力购买，即有支付能力。房地产需求量的影响因素： ①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平； ③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。 5、房地产市场供给是指在一定时间内，一价格水平下和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。房地产供给的形成条件有两个：①房地产开发企业和拥有者愿意供给；②房地产开发企业和拥有者有能力供给。房地产供给量的影响因素：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。思考题：1、房地产价格的特征主要有哪些？ 2、什么是均衡价格？其形成机制是什么？ 3、简要分析下列案例：某宗房地产的评估价值为100 万元，实际成交价格为 120 万元。这是否意味着该评估价值不是客观合理的？或者反过来，说明该成交价格是不正常的？ 4、什么是土地的“生熟”程度？主要有哪几种？ 5、楼面地价有什么特殊作用？ 6、某商品住宅小区在建工程的建设用地面积25000 平方米，拟建 500 套住房，总建筑面积 50000 平方米。该工程已完成总投资的 80%。房地产开发企业以 5000 元/平方米的价格预售了其中 100 套、建筑面积一共为 10000 平方米，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为 1860 万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少 500 万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2 亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。请求取该在建工程的再次抵押价值。第四章房地产价格影响因素第四章房地产价格影响因素房地产价格影响因素：（（1 1））房地产自身因素和房地产外部因素房地产自身因素和房地产外部因素（2）一般因素、区域因素和个别因素（3）房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素房地产自身因素：房地产自身因素：实物因素：土地实物因素、建筑物实物因素权益因素：房地产权利及其行使的限制、房地产使用管制、相邻关系的限制区位因素：位置、交通、外部配套设施、周围环境房地产外部因素：房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素思考题：1、不同用途的房地产注重的区位因素有什么不同？ 2、对房地产价格有影响的规划和计划有哪些？它们对房地产价格有什么影响？ 3、利率变动是如何影响房地产价格的？ 4、房地产价格与经济发展有什么关系？ 5、城市化是如何影响房地产价格的第五章房地产估价原则第五章房地产估价原则 1、房地产估价原则主要有：（（1 1）独立、客观、公正原则（）独立、客观、公正原则（2 2）合法原则（）合法原则（3 3）价）价值时点原则（值时点原则（4 4）替代原则（）替代原则（5 5）最高最佳利用原则）最高最佳利用原则（6）谨慎原则——仅用于抵押价值和抵押净值评估最高最佳利用具体包括最高最佳利用具体包括 3 3 个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。最高最佳利用必须同时满足最高最佳利用必须同时满足 4 4 个条件：①法律上允许；②技术上可能；③经济个条件：①法律上允许；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。上可行；④价值最大化。思考题：1、什么是房地产估价的原则，主要有哪些？ 2、房地产估价为什么要遵循最高最佳利用原则？该原则对房地产估价有何要求？ 3、估价时点与估价作业日期有何区别？ 4、估价中如何遵循替代原则？第六章市场比较法第六章市场比较法 1、定义：比较法是根据与估价对象相似房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当的处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（市场导向）来求取房地产的价值或价格。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2、步骤： ①搜集交易实例； ②选取可