房地产开发立项、报规、报建行政审批流程
第一部分房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对 待建项目进 行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: 1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。 此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程 相关专业内 容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工 程施工图设 计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建 设工程规划 许可证》(副本)。 五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接 发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项: 由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预 售许可证》 应当提交下列证件(复印件)及资料: 1、以下证明材料: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,并已经确定 施工进度 和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 3、工程施工合同; 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交 付使用后的 物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项: 1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要 参加验收的 部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门 和本部门验 收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。 4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备 案证明;不 符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。 第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。 2、开发商应提交材料: (1)申请书; (2)企业营业执照; (3)用地证明文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证; (6)施工许可证; (7)房屋竣工验收资料 (8)房屋测绘成果; (9)根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个 程序的办理 时间,绝大部分都少于 15 天,一般在 7 天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就 不再明细列 表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。 申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知 (建筑类)(建筑类) 一、为什么要申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》? 《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定:“ 在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必 须持国家 批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用 地位置和界 限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证 后,方可向 县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地……”,《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又 规定: “在城市规划区内,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的,批准文件无 效,占用 的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合 城市规 划,维护建设单位按照规划使用土地的合法权益,为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职 能提供必要 的法律依据。 二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》? 1、凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的; 2、用地性质或面积发生变化的建设项目; 3、土地权属发生变化的建设项目; 4、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。 三、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批 文件?并应 注意哪些事项? (一)建设单位应报送下列图纸、文件: 1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表 1 份。 2、计划批准文件(限政府投资项目)1 份。 3、市勘测院出具的勘测放线成果 1 套。 4、涉及规划地铁控制线的建设项目,出具市地铁管理部门的意见; 5、涉及规划紫线范围内的建设项目,出具市文化部门的意见; 6、涉及土地整合的建设用地,出具市国土部门整合土地的意见。 7、涉及航空限高的建设项目,出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。 8、其它需要说明的图纸、文件等。 (二)建设单位送齐上述图纸、文件,经规划管理部门受理申请后,将在法定工作日七天审批完 毕,经