房地产项目开发模式介绍

2121 / 1212 3.23.2合作开发模式流程合作开发模式流程 2222 / 1212 签署地块合作开发合同签署地块合作开发合同 2323 / 1212 （政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协 议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议） ---签订土地转让协议和 土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） 设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户） （拿地与设立置业公司及项目公司同步进行） 项目选址意见项目选址意见 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 （总图：规划设计条件） 取得国土证取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）房地产企业资质申报（暂定级） （控制性详细规划） 立项申请及批复立项申请及批复 （预备和正式） 做环评和环保审批做环评和环保审批 （编制《环境影响评价报告书或登记表》及取得批复意见） 报修建性详细规规划报修建性详细规规划 （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/ 修建性规划设计说明书。 ） 消防审核意见书消防审核意见书 1）公安消防公安消防： 《建设工程消防设计审核意见书》 ；2）人防人防：修建防空地下室报批表/防空地下室 建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》 ；3）防雷防雷：防雷设计图纸审核表/ 防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书） 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸 准备（建筑平、立、剖及说明书） ----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套 建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证） 招标招标/ /议标议标 防雷、人防、施工图审查、办理地名防雷、人防、施工图审查、办理地名 质量监督质量监督/ /安全监督安全监督 （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表） 2323 / 1212 施工许可证施工许可证 （一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a)施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书 （三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案） ----招标申请（或申请邀 请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中 标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部） ----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标 通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他 （淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴 纳/城管中队施工监督申请） 办理预售办理预售 （网上备案/路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备 案登记表凭证/申请/预售证及附图） 规划验收规划验收 （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格 证） 消防、环保验收（各专业主管部门验收）消防、环保验收（各专业主管部门验收） （一）1）公安消防验收公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收环保验收----建筑工程环保验 收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收人防验收： 《人防意见书》 4）防雷验收防雷验收： 《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察 文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使 用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构 出具的电梯验收登记表、通邮。 工程竣工资料审查工程竣工资料审查 （城建档案馆备案---竣工档案接收证明书） 竣工验收备案竣工验收备案 2424 / 1212 3.3EPC3.3EPC 承包模式相关流程图承包模式相关流程图 （（1 1）建设流程图）建设流程图 （（2 2）总承包项目管理解决方案流程图）总承包项目管理解决方案流程图 2525 / 1212 （（3 3））EPCEPC 总承包项目管理计划解决方案流程图总承包项目管理计划解决方案流程图 （（4 4））EPCEPC 总承包实施过程解决方案流程图总承包实施过程解决方案流程图 2626 / 1212 （（5 5））EPCEPC 总承包跟踪与控制过程解决方案流程图总承包跟踪与控制过程解决方案流程图 ] ] （（6 6））EPCEPC 总承包项目合同管理及风险分析解决方案流程图总承包项目合同管理及风险分析解决方案流程图 2727 / 1212 （（7 7））EPCEPC 总承包项目投标阶段解决方案流程图总承包项目投标阶段解决方案流程图 一、一、 开发模式案例介绍开发模式案例介绍 4.14.1合作开发典型案例一合作开发典型案例一 （（1 1）合作双方介绍）合作双方介绍 甲方：惠州某房地产开发商，拥有位于惠东一目标地块的投资开发权，但是甲方自 身资金实力有限，想寻找一个合作伙伴共同开发。 乙方：深圳某房地产开发商，乙方自身资金充裕，欲进入惠州市场。 （（2 2）合作方式及分成）合作方式及分成 1）甲乙双方经协商一致，决定按甲方负责提供目标地块、乙方负责投入全部建设 资金的方式进行合作。 2）甲方负责提供的目标地块必须办理《国有土地使用证》 （出让） ，负责缴纳的土 地出让金、办证税费及其他一切取得土地证的费用。 3）乙方负责项目规划设计、报批报建、建设施工、竣工验收、宣传销售、物业管 理等，并承担包括但不限于规划设计、建筑安装、园林建设等一切建设费用。 4）项目建成后，可售房产、车位（包括所有可办理预售许可证、可合法进入市场 2828 / 1212 销售的房产，下同）按甲方 2929 / 1212 30%、乙方 70%的物业分成方式进行分成，分成物业销售的各项税费（包括但不限于 营业税、城建税、教育费及附加、土地增值税、契税、所得税及各项交易费用）各自承 担。 5）项目建成后，应统一由项目公司进行销售，销售所得扣除营业税、城建税、所 得税及其他各项税费后，由双方按甲方 30%、乙方 70%的比例进行分配。 6）项目公司在商定期限内无法售出的物业，由双方按甲方30%、乙方70%的比例进 行分配。 （（3 3）土地作价及分成比例）土地作价及分成比例 1）双方协商一致，整个项目用地按每平米 A 元人民币作价，并以此确定甲方的分 房或分红比例为 30%。 2）双方协商一致，整个项目开发资金按人民币**万元计算，并按此确定乙方的分 房或分红