房开企业土地增值税清算的主要环节

房开企业土地增值税清算的主要环节房开企业土地增值税清算的主要环节一、土地增值税预征一、土地增值税预征纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。二、土地增值税清算条件二、土地增值税清算条件《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006〕187 号，2006 年 12 月 28 日）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91 号，2009 年 5 月 12 日）。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（对注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算）； 4、省税务机关规定的其他情况。三、计算土地增值额的扣除项目主要包括三、计算土地增值额的扣除项目主要包括（一）取得土地使用权所支付的金额；（一）取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。（二）开发土地的成本、费用；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金（土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目）；（五）财政部规定的其他扣除项目。（五）财政部规定的其他扣除项目。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用 =清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。四、土地增值税清算时收入确认和收入划分的方法四、土地增值税清算时收入确认和收入划分的方法（一）收入确认方法：（一）收入确认方法： 1、确认总可售面积与已销售面积：总可售面积：建设工程规划许可证、销售许可证、大产权证、测绘表等载明面积；已销售面积：核对销售合同、销控表、代销清单、视同销售业务文件、开发产品明细账、销售成本明细账； 2、确认销售金额：销售金额：销售合同、销控表、按揭贷款合同、视同销售文件、销售发票、销售收据、预收账款、主营业务收入； 3、确认销售实现时间：销售合同约定的交款时间、按揭贷款合同约定的付款时间、签订正式销售合同（网签）时间、视同销售业务产权转移的时间。（二）收入划分方法： 1、划分清算项目收入与非清算项目收入； 2、划分预售收入与清算销售收入； 3、检查销售收入是否全额入账，有无只开票不入账，一般可与房管局网签系统核对； 4、确认销售退回、销售折扣与折让是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点核实给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。； 5、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形； 6、视同销售业务是否并入清算收入； 7、销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定处理； 8、审核预售环节各项税款申报情况，重点是营改增阶段税额是否重复纳税。五、土地增值税确认收入时成本检查的方法和内容五、土地增值税确认收入时成本检查的方法和内容（一）成本检查的方法：（一）成本检查的方法： 1、根据确认的销售面积正确结转相应销售成本； 2、确认开发成本金额 ; （1）开发总成本：概预算报告、决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、建设部门公布的单位定额、当地公布的平均开发成本、工程施工监理记录及监理报告、工程合同台账等；（2）完工产品开发成本：工程竣工验收报告、成本计算单、完工产品规划面积、完工产品实测面积；（3）已销产品开发成本：销售合同、视同销售业务文件、交楼记录、单位成本计算表。（二）成本检查内容：（二）成本检查内容： 1、划分清算项目成本与非清算醒目成本； 2、有无利用虚增开支范围、虚提费用标准、虚构开发业务、取得虚假票据等手段虚增开发成本，成本费用支出明显不合理，额度过大的情形； 3、甲供材成本是否重复扣除、是否将已退还政府基金重复扣除； 4、是否将开发费用计入开发成本； 5、有无预提开发成本费用； 6、是否利用关联方承包或分包，增加或者减少建筑安装成本造价； 7、自营工程建安费用支出是否合理，记账凭证是否合法； 8、同时开发多个项目的、土地价款是否在不同类型房地产项目进行合理分摊； 9、企业实际发生的开发成本、费用是否取得了合法、有效凭证； 10、税金扣除是否符合规定，增值税是否计入税金及附加等。