住宅大户型专项去化保障方案

1919、、20#20#楼楼 152/175152/175 ㎡大户型去化保障方案㎡大户型去化保障方案 一、本体一、本体 ➢外部优势外部优势 1 1、站位国际城南，背靠大源核心居住区，规划、站位国际城南，背靠大源核心居住区，规划/ /交通红利逐步释放交通红利逐步释放 项目位于国际城南天府五街，背靠城南最为成熟的大源高端居住区，目前项目所在的 大源西板块规划红利逐步呈现，一带一路国际社区高端定位为板块未来的发展定下了基 调。天府五街通车/昆华路大桥今年底通车，交通通达性逐步呈现，家天下项目正在逐步兑 现城南 210 亩品质大盘承诺。 2 2、江安河自然资源、江安河自然资源+ +近千米滨河公园带提升项目居住环境近千米滨河公园带提升项目居住环境 家天下项目拥有大源板块唯一的江安河自然资源，同时规划有近千米的滨河公园带， 项目宜居属性最强，大源板块无出其右。 ➢内部优势内部优势 1 1、临河布局、临河布局/ /三面采光三面采光/ /横厅设计超大观景面横厅设计超大观景面/ /电梯入户电梯入户/ /高标准装修高标准装修 1.3 期 19、20#楼作为整盘类住宅最为高端的产品，是全盘类住宅产品的标杆。在总平 布局上，19、20#楼位于南北地块之间，也是类住宅产品中唯一临河享有一线原湾景观带的 公寓产品，户型设计功能性强，以四房、五房设计为主，电梯直接入户，三面采光南北通 透，通风采光效果俱佳。 在产品配置上，大面积类住宅产品以舒居为核心的打造目标，配备中央空调、地暖等 产品，保证客户的居住舒适度及体验感。 户型户型 F1 套型套型 四房双卫 套内面积套内面积 131.25 ㎡ 建筑面积建筑面积 175.41 ㎡ F2五房三卫113.84 ㎡152.14 ㎡ 二、市场竞争分析二、市场竞争分析 ➢市场整体情况市场整体情况 市场结论：市场结论： 主打居住属性的类住宅产品与高端商务公寓为主要供应主打居住属性的类住宅产品与高端商务公寓为主要供应 相似产品首付月供要求极高，渠道销售为主力去化手段相似产品首付月供要求极高，渠道销售为主力去化手段 目前大城南市场与本案 1.3 期有类似的产品的项目共有6 个， 其中已入市项目 4 个， 未 入市项目 2 个。此类产品目前分为两类： 一是主打居住属性的类住宅产品一是主打居住属性的类住宅产品，代表项目融创香璟台、融创香璟台、棠湖柏林城、棠湖柏林城、和泓麓江府和泓麓江府。此 类产品价格集中在 17000 元/㎡，突出自己的与住宅无差别的居住功能，清水为主。此类产 品总价集中在 200-300 万之间。 二是主打高端商务大平层公寓二是主打高端商务大平层公寓，此类产品自身的地段区位、 产品素质水平较高， 在改善 居住的基础上，更偏重商务属性，代表项目 保利天悦、滨江天悦、花漾锦江保利天悦、滨江天悦、花漾锦江 。此类产品以高 附加值配置实现较高的溢价，高标准精装为产品标配，此类产品总价超400 万， 市场上此类产品面对完全不同的客户群体， 但首付款均为百万级别， 主力去化手段为分 销、中介、全民经纪人等渠道销售。 综合来看，棠湖柏林城与本案从产品、 区位和客群定位存在较大的重合， 为本案 1.3 期 的直接竞品。 项目名称项目名称 融创香璟台 滨江天樾 和泓麓江府 棠湖柏林城 保利天悦 花漾锦江 产品面积产品面积 108-127 ㎡ 150-160 ㎡ 160-190 ㎡ 200-230 ㎡ 180-240 ㎡ 160-360 ㎡ 产品形态产品形态 平层 平层 跃层 平层 平层 平层 精装配置精装配置单价（元单价（元/ /㎡）㎡） 清水 清水 7000 清水 精装 精装 16000 17000 25000 12000 27000 29000 总价总价 173-203173-203 万万 255-272255-272 万万 400-475400-475 万万 240-276240-276 万万 486-648486-648 万万 464-1044464-1044 万万 首付款区间首付款区间 86-10186-101 万万 128-136128-136 万万 200-238200-238 万万 120-138120-138 万万 243-324243-324 万万 232-522232-522 万万 销售方式销售方式 包销包销 预计 6 月份入市 分销分销/ /中介中介 预计 7 月份入市 蓄客中蓄客中 中介中介/ /全民经纪人全民经纪人 ➢棠湖柏林城个案分析棠湖柏林城个案分析 棠湖柏林城与本案产品高度重叠，本案区位及河景资源优势突出棠湖柏林城与本案产品高度重叠，本案区位及河景资源优势突出 该项目商墅客群对本案该项目商墅客群对本案 1.31.3 期蓄客有借鉴意义期蓄客有借鉴意义 棠湖柏林城 7 月份即将入市的产品与本案 1.3 期类住宅产品的重叠度较高，货量接近 小面积产品比本案类住宅产品在总价和首付款上更有优势，本案类住宅大户型产品如按照 15000 元/㎡测算，总价段与棠湖柏林城相差不大，本案区位及自然资源优势更能吸引客户 下定。 项目名称项目名称产品面积段产品面积段 50-80 ㎡ 棠湖柏林城 200-230 ㎡ 76-102 152-175 ㎡23223215000228-262114-131 万精装 100100 余套余套 714714 12000 9500 240-276 万 72-97 万 120-138 万 36-49 万 清水 精装 货量货量 700700 余套余套 单价（元单价（元/ /㎡）㎡） 10000 总价总价 50-80 万 首付区间首付区间 25-40 万 产品配置产品配置 精装 棠湖柏林城最后一批次商墅均价330 万，需首付 165 万，每月还款近 18000 元。主要去 化渠道以分销、老带新分销、老带新为主，达到快速去化的效果。 从客户的地域构成来看，城南地缘性客户占比达80%，收入水平较高，职业特征以私营 企业主、个体工商户为主，无购房资格，购买目的主要为改善型需求。 三、已有客户情况分析三、已有客户情况分析 居住舒适度要求较高，自住兼投资属性为主要目的，与成都有密切联系居住舒适度要求较高，自住兼投资属性为主要目的，与成都有密切联系 亲友介绍等口碑传播为主要知晓渠道亲友介绍等口碑传播为主要知晓渠道  1.11.1 期类住宅顶楼大户型期类住宅顶楼大户型 175-199175-199 ㎡大户型成交客户特征分析㎡大户型成交客户特征分析 年龄特征年龄特征：以 30-45 岁为主 购买目的购买目的：自住兼投资属性突出 客户特征客户特征： 1、被限购外地客，客户来自青海、阿坝、马来西亚、达州，与成都有工作联系，对未来到 成都定居有向往； 2、最认可家天下类住纯居住属性，对滨河公园、景观打造、纯居住公寓产品有好感 3、客户知晓途径以线下亲友介绍、全民营销为主；  类住宅来访客户意向摸排类住宅来访客户意向摸排 居住属性仍然是客户的核心诉求居住属性仍然是客户的核心诉求 通过与置业顾问访谈发现， 来访客户中， 来源二线城市的无购房资格改善型客户将成为 本案 1.3 期类住宅产品的重要客户来源。 此类客户认可项目区位及河景资源的优势， 对居住 环境的要求较高，但对项目