物业管理方案及成本测算

物业管理方案及成本测算物业管理方案及成本测算 前言 ####作为集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开 展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。 ####物业管 理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环 境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适” 的一面，以满足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消 防、车辆三个方面来搞好管理工作， 同时为了满足物业使用人“安全 需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。 尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业 使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。 物业管理公司在管理好 物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使 用人满足“受人尊重的需求”。 优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。 作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上， 公司将 充分考虑和利用会所的功能， 将全新的服务理念融入到为物业使用人 实现“社交”和“自我价值实现”的需求， 让业主及物业使用人在优 雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。 第一部分####物业管理有限公司简介 一、公司简介 二、公司总经理介绍 公司总经理########先生毕业于####物业管理专业，是####。其工作 经历及主要工作业绩如下： 1、 2 3 三、企业管理理念及服务理念 根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点， ####物业管理有限 公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理 1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中， 团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。 “企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分 调动其积极性为企业的发展做贡献。 个性舒张是对员工活力激发的重 要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好 的方面来发挥其工作的能动性， 有利于员工自身素质的培养和业务技 能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机 制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。 3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式， 如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡 的大事。 企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和 国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式： 以人为中心、强调 服务、重品牌、 适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们 认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ ISO9001：2000） 、环境 管理体系（ISO14000） 、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001） 一体化管理体系无疑是最佳选择， 企业成立开始便导入一体化管理体 系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。 “真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说， 物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系， 是企业如何创造 一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营 造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 第二部分####物业管理目标及策划方案 通过对####的调查和基础数据的分析， 结合公司的管理经验和现代物 业管理发展的方向，特制定以下管理方案： 一、####管理处组织构架及各部门职责： 部室主要工作职责： 总经理： 1、对董事长负责； 2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事 项进行决策,报董事长批准后实施； 3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的 系统管理； 4、主持新的经营项目的开发； 5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性； 6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境； 7、对公司组织构架进行策划； 8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和 沟通。 办公室： 1、对总经理负责； 2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作） ； 3、内外进行沟通； 4、内外公文的处理及档案的管理工作； 5、后勤保障工作； 6、公司库房的管理工作。 财务部： 1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决 策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。 2、负责日常账务工作的实施与管理。 3、负责对外财务相关工作的衔接。 ####管理处： 1、对总经理负责； 2、负责####的前期介入策划、实施工作； 3、负责####的接管验收策划、实施工作； 4、负责####的业主入主的策划、实施工作； 5、负责####的管理和服务的策划、实施工作； 6、负责####的多种经营业务的策划、实施工作。 7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信 息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析， 并及 时按规定时间和渠道加以传递。 二、人员配备情况： 1、总经理：1 人。 2、办公室：2 人，其中主任 1 人，文员兼库管 1 人。 3、财务部：2 人，其中经理 1 人（兼会计） 、出纳 1 人。 4、####管理处：33 人。 其中经理 1 人；工程组主管 1 人，土建工 1 人，水电工（含强弱电） 4 人，电梯工（直梯）1 人，杂工1 人；保卫队队长1 人，队员15 人 （三班 24 小时） ；绿化保洁组主管 1 人，绿化工 1 人，保洁员 3 人； 业主接待组主管 1 人，接待员 1 人、收费 1 人。 总计：38 人 三、管理目 标 （一） 、公司总目标 1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95% 2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3% 3、年度无重大责任事故发生。 （二） 、目标分解 1、财务部 （1） 、公司各项财务管理工作实现 PDCA 循环率 100% （2） 、财务分析覆盖率 100% 2、办公室 公司各项行政管理工作实现 PDCA 循环率 100% 人力资源科： （1） 、员工培训覆盖率/合格率 100% （2） 、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80% （3） 、员工配置优化率比上年提高≥25% （4） 、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2% 行政公关： （5） 、内外文件起草合格率≥90% （6） 、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95% （7） 、公司本部清洁卫生日检查合格率 100%3 （8） 、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90% （9） 、完成公司领导交办事务的成功率/及时率 100% （10） 、合同评审率 100% （11） 、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校 对差错率≤1%。 后勤保障： （12） 、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%, （13） 、入库物品检验合格率 100% （14） 、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率 100% （15） 、库管物品年差错率≤0.1% （16） 、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85% 3