东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告

世联咨字[2023]-GW06号 关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目 可行性研究报告 东莞市四方集团有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——世联地产顾问（深圳）有限公司对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵司投资决策时参考。 我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周边相关物业认真细致的调查研究而完毕的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 谢谢！ 世联地产顾问（深圳）有限公司 2023年6月20日 目 录 一、报告摘要7 1.1 开发公司7 1.2 项目简介7 1.3 项目经济效益指标7 1.4 结论、风险及建议8 二、项目概况9 2.1项目综述9 2.1.1项目位置9 2.2项目用地11 2.2.1用地面积11 2.2.2地块形状11 2.2.3地块现状12 2.2.4项目用地经济技术指标13 2.3项目发展状况13 2.3.1项目发展单位简介13 2.3.2项目法律手续14 三、项目投资环境15 3.1宏观经济分析15 3.1.1全国整体经济环境15 3.1.2东莞经济环境18 3.2石龙镇经济环境21 3.2.1石龙镇概况21 3.2.2石龙镇经济22 3.2.3石龙镇城乡规划25 四、石龙镇房地产市场分析27 4.1市场总体特性27 4.2市场供应分析28 4.2.1住宅供应28 4.2.2商业供应32 4.3市场需求分析35 4.3.1住宅需求35 4.3.2商业需求36 五、项目发展定位37 5.1项目SWOT分析37 5.2发展战略38 5.3形象定位38 5.4产品定位39 5.5户型定位40 5.6客户定位41 六、项目开发建设及经营的组织实行计划42 6.1 有关工程计划说明42 6.2 施工进度表42 七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划43 7.1 项目总投资估算43 7.2 资金筹措计划45 7.3 项目投资计划46 八、项目经济效益、财务分析47 8.1项目经济效益估算47 8.1.1销售收入47 8.1.2销售回款计划48 8.1.3销售利润48 8.2项目财务分析48 8.3项目不拟定性分析49 九、结论、风险及建议51 十、附表 附表1：施工进度表 附表2：项目总投资估算表 附表3：项目开发成本估算表 附表4：投资计划表 附表5：项目销售回款表 附表6：钞票流量表 附表7：项目损益表 附表8：资金来源与运用表 附表9：贷款偿还期测算表 附表10：敏感性分析表 十一、附件 一、报告摘要 1.1 开发公司 东莞市四方集团有限公司是一家民营公司，重要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。公司经营状况良好，具有较好的发展潜力。 1.2 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 1.3 项目经济效益指标 项目总投资：211,816,962元 项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%；商业销售率：100%） 税后利润：54,114,992元 成本利润率：25.55% 财务内部收益率（FIRR）：34.27% 财务净现值（FNPV）：45,560,272元 动态投资回收期：1.87年 贷款偿还期：2年 1.4 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具有良好的可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。 充足运用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造社区品牌和公司品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二、项目概况 2.1项目综述 2.1.1项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。 本项目 图2：四至—东临裕兴路及聚龙湾花园 图3：四至—南临金沙湾花园 图4：四至—西临金沙湾公园 图5：四至—北临金沙湾公园 2.2项目用地 2.2.1用地面积 用地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 2.2.2地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图6：地块红线图 2.2.3地块现状 项目用地地势平坦，五通一平，具有建设条件。东北角现有一临时停车场。 图7：地块现状之一 图8：地块现状之二 2.2.4项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示： 项 目 规划指标 用地面积（卖地红线） 54,253.84㎡ 用地面积（建筑红线） 51,808.85㎡ 用地性质 商住用地 土地使用年限 70年 建筑容积率 ≤2.0 建筑高度 ≤8层 建筑覆盖率 绿化率 2.3项目发展状况 2.3.1项目发展单位简介 东莞市四方集团有限公司 成立日期：2023年12月18日；注册号：44；编号：NO 0001615；住所：东莞市石龙镇红棉路1号；法定代表人：彭柏铭；注册资本：5,500万元（股东共四人，每人以货币形式出资1,375万元）；公司类型：有限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业（不含国家专控专营项目）；（涉及许可证的项目凭许可证经营）。营业期限：自2023年12月18日至2023年12月18日。 根据东莞市委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的战略目的，民营经济在战略实行中将起到十分重要性的作用。四方集团各股东审时度势，决定走强强联合、共同发展的道路，并已购买大批土地用来开发社会所需项目。 四方集团的土地储备情况： n 西湖商住用地5269平方米； n 石龙黄洲工业用地12900平方米； n 石龙黄洲新二中对面8460平方米； n 茶山横岗管理区26100平方米； n