购物中心商业计划书

购物中心商业计划 书 2020 年 4 月 19 日 1 文档仅供参考 购物中心商业计划购物中心商业计划 一、选址原则”天时”、”地利”、”人和”都会直接影响企 业的经营。”天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程 中的时令性的把握;”人和”是商品在管理上的技巧 ,包括服务态 度、促销手段、广告宣传等方面。而”地利”也是一个非常重要 的因素,属于建筑策划的范畴。店址选择适当,占有”地利”之势, 广泛吸收消费者促进销售,实现更好的经济效益。 城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选址与布 局的经济原则。同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成 部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综 合作用的产物,按其相互作用的规模和范围的层次来分 ,可分为宏 观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不 同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资 ,直接关系企 业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体 现,是影响企业效益的一个决定性因素 ,同时也是制定企业经营目 标和经营策略的重要依据。 2 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 商业设施的选址应该考虑以下因素:(1)客流规律;(2)交通状况;(3) 商业环境;(4)地形特点;(5)符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城 市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取 最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。因此, 城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 (1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对 选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品 为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这 类地区的客流特点一般是速度缓慢 ,停留时间较长,流动时间相对 分散。 有些时候,除了人口的密度因素之外 ,人口的职业分 布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必 须加以考虑。前者能够作为商业规模的主要参考指标,后者则除影 响规模之外,还决定了商业的特色和内容。 (2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模 ,选择客流较多 的街道一侧。 3 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 (3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系 ,街道交叉路口客 流最多,是选址的最好位置。 (4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还 能够在原有路网基础上加以改进开发 ,选择有开发前景的区域 ,开 辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商 业环境。 2、交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业 聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可 能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业 设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货 物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。因此商业中心 交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总 和最小。 3、商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如果在同一地 区内已有过多的同行业商店 ,势必影响商店的经营效果 ,此为趋异 性。可是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品 ,以及 希望一次购足所需的商品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为 趋同性。 4 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 一般来说,比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希 望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的,对商业气 氛、娱乐性、环境没有过多要求 ,把注意力全部集中在商品 ,并比 较其质量、价格等因素。 另外一此顾客,购物的范围比较杂,也比较随意,或完全以休闲为主 要目的,当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区 ,而是希望到 集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是 以此为目标而设置的,尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。 还有一种特性就是共生性,即指商店依赖于为其它原因而来的顾客, 如商业中心区的小型商店设于大型商店附近 ,主要经营小商品,以 品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业,有的 经营连带消费商品的商店相互邻拦,互为补充,便利顾客。 4、地形特点 选择店址还要分析地形特点 ,主要选择能见度高的地点 ,如选择在 两面临街的地点能见度就最高 ,而且能够扩充橱窗面积 ,增辟出入 口以减缓拥挤,这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场 所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部 位能见度就差。 5 2020 年 4 月 19 日